Per què els preus dels pisos encara no han tocat fons?

BarcelonaLa baixada de preus de l'habitatge des que va esclatar la bombolla el 2007 ha estat molt més lenta a Espanya si es compara amb l'evolució en altres països.Per exemple, segons l'Organització per a la Cooperació i el Desenvolupament Econòmic (OCDE), l'any 2008 els preus de l'habitatge a Espanya encara pujaven un 0,2% respecte a l'any anterior. A Irlanda, en canvi, la caiguda era del 5,9%. No va ser fins a un any després, el 2009, que la baixada de preus va començar a Espanya, amb un descens del 7,6%. Alhora, a Irlanda el percentatge ja se situava en el -18,3%. I el 2010, mentre la baixada dels preus a Espanya era encara més petita que la de l'any anterior, un 3,6%, a Irlanda els preus perdien un 13,1% respecte a l'any 2009.

Xifres com aquestes són les que fan pensar que els preus de l'habitatge a Espanya i, per tant, també a Catalunya, encara no han tocat fons. Les raons? No hi ha quòrum. Els diferents representants del sector immobiliari tenen opinions diverses quan se'ls pregunta pels motius.

Alguns, com els promotors o els responsables de les immobiliàries bancàries, fins i tot opinen que aquesta afirmació no és del tot certa i creuen que, en general, ja s'ha arribat al punt més baix de la sèrie. Altres, com els representants de les immobiliàries catalanes, pensen que les entitats financeres, en tant que responsables de la concessió d'hipoteques, tenen molt a dir en la lentitud de l'ajust dels preus. Les raons de l'endarreriment també es poden anar a buscar en les mesures fiscals del govern, que el 2010 va incentivar la compra d'habitatge per davant del lloguer. Tampoc es poden obviar altres factors econòmics i polítics externs que de ben segur han influït en l'evolució dels preus.

Joan Ollé. President del Col·legi i l'Associació d'Agents Immobiliaris

Per als agents immobiliaris, els únics que no han "fet els deures" són els bancs. Ells defensen que la seva cartera ja s'ha ajustat entre un 25% i un 40% des del primer trimestre del 2007 fins avui en funció de la zona.

Joan Ollé, president del Col·legi i l'Associació d'Agents Immobiliaris fa el següent raonament: "La majoria dels immobles bancaris no s'ofereixen fins avui amb els descomptes que sí que ha assumit la resta de mercat. L'habitatge dels bancs no s'ha ajustat fins ara perquè són ells els que concedien el crèdit". Ollé creu que això canviarà amb la reforma financera: "Amb les últimes disposicions d'aprovisionament s'hauran d'ajustar de pressa".

Enric Reyna. President de l'Associació de Promotors de Barcelona

A principis d'aquesta setmana l'Associació de Promotors i Constructors d'Espanya (APCE) demanava a la banca que no rebaixés els preus dels seus actius fins a nivells "excessivament baixos" perquè això penalitzarà els habitatges en mans de les immobiliàries. Segons la patronal del sector, l'ajustament dels preus ja s'ha completat i el que fa falta ara és crèdit per formalitzar les compres.

El president de l'APCE, Enric Reyna, explica que "els preus han caigut del tot i difícilment seguiran baixant encara més". El constructor català es pregunta: "¿Qui diu que els preus no han tocat fons i en quins arguments es basa per afirmar-ho?"

J. García-Montalvo. Catedràtic d'economia i empresa de la UPF i expert en el sector immobiliari

José García-Montalvo indica algunes raons que expliquen per què a Espanya els preus estan trigant més a ajustar-se que en altres països com, per exemple, els EUA. D'una banda, García-Montalvo explica: "A Espanya no hi ha tantes hipoteques titulitzades -els crèdits que els bancs concedeixen als propietaris i després col·loquen al mercat- com als EUA". I continua: "El fet que les hipoteques estiguin al mercat fa que ràpidament reflecteixin una pèrdua de valor que es trasllada al preu dels habitatges".

L'expert també apunta a la facilitat amb què a Espanya s'han concedit els crèdits hipotecaris durant molts anys -en alguns casos s'ha arribat al 100% del finançament-, cosa que ha impedit que els preus s'anessin ajustant: "Hem viscut durant uns quants anys amb la ficció que les hipoteques es concedien amb rigor, i no ha estat fins que ha augmentat la morositat que s'ha acceptat la realitat".

Per acabar, García-Montalvo també recorda la responsabilitat dels governs i la influència de les ajudes financeres en la compra d'habitatges. "El 2010 les mesures fiscals van aconseguir retardar una mica la caiguda de preus que aleshores començava".

Eduard Mendiluce. Director de la divisió immobiliària de CatalunyaCaixa

Des del punt de vista de les immobiliàries propietat d'entitats bancàries, que concentren gran part de l'estoc immobiliari del país, Eduard Mendiluce, director de la divisió immobiliària de CatalunyaCaixa, posa l'accent en els preus reals als quals es tanquen les vendes, en comparació amb els preus de sortida. Aquesta diferència, difícil de calcular, justifica per a Mendiluce que la baixada ja pot haver arribat al final del seu recorregut.

Mendiluce explica que "els registres oficials de preus no reflecteixen el preu final de les operacions", i diu: "De les 130.000 vivendes d'obra nova que estimem que es van vendre a Espanya el 2011, aproximadament una tercera part es va vendre des del sistema financer amb un descompte mitjà substancialment més elevat que les dades oficials". Per aquest motiu considera que "en moltes zones s'ha tocat fons, mentre que en altres encara hi ha recorregut a la baixa". Tot i això, el director reconeix que "l'evolució de l'economia en els pròxims mesos condicionarà la demanda i el comportament dels preus". I explica: "En el nostre cas, l'ajust de preus és selectiu per zones i tipologia d'habitatge".