L'habitatge dels bancs i la segona residència, els que baixaran més

BARCELONAUnanimitat entre els analistes i els representants del sector immobiliari a l'hora de decidir que els habitatges en mans de bancs i caixes seran els que tindran més recorregut a la baixa. Segons els experts, el fet que la provisió per habitatge acabat en mans de les entitats financeres hagi de ser del 35% -i del 65% per a les promocions en curs- no necessàriament voldrà dir que els preus baixin fins a aquest mateix percentatge. Cal tenir en compte que les entitats ja n'han aprovisionat una part i, en alguns casos, fins i tot han fet una rebaixa. Però sembla que, en qualsevol cas, el preu d'aquests immobles serà el que més caurà en els pròxims mesos.

La tipologia que es disputa la baixada de preus més gran juntament amb els habitatges dels bancs són les segones residències. Si tenim en compte altres factors a part de les mesures de la reforma financera, serà la llei de l'oferta i la demanda la que continuarà marcant les pautes.

Els pisos dels bancs

La conseqüència de les provisions de l'estoc immobiliari

Eduard Mendiluce, director de la divisió immobiliària de CatalunyaCaixa reconeix que "on hi pot haver més pressió a la baixa de preus és en els estocs que fa temps que són en mans de les entitats financeres". Mendiluce, però, apunta que, en el seu cas, ja han fet ajustos de preu, "des del 5% fins al 45%".

Joan Ollé, president del Col·legi i l'Associació d'Agents Immobiliaris, considera que "els habitatges que més han de baixar de preu són els que té adjudicats el sector financer, i són molts". Per a Ollé, "la rebaixa de preus que ja ha suportat el mercat lliure encara no l'ha passat l'estoc de bancs i caixes, perquè ells tenien la clau del crèdit i han pogut anar aguantant els preus".

Enric Reyna, president de l'Associació de Promotors de Barcelona, també coincideix a dir que els habitatges que baixaran més seran els dels bancs i ho atribueix al fet que "segurament la majoria d'aquests pisos es concentren a les zones on hi ha menys demanda".

La segona residència

El càstig als immobles que no troben compradors

En un escenari en què a la gent li costa trobar crèdit per accedir a la compra de l'habitatge habitual encara és més complicat plantejar-se la compra d'una segona residència. Aquest és un exemple de l'ajust natural provocat per l'oferta i la demanda. Moltes d'aquestes promocions es van iniciar o adquirir en un moment de bonança econòmica i ara no troben comprador o els propietaris no les poden mantenir.

Joan Ollé explica: "En general, la segona residència patirà més que l'habitatge habitual, però no en totes les zones. A la Costa Brava es preveu que els preus no baixin tant com a la costa de Tarragona, on tampoc baixaran tant com a la del País Valencià". En aquest cas, segons diversos experts, atreure la confiança de l'inversor estranger serà clau en la recuperació d'aquest segment del mercat.

'Efecte centralitat'

La influència de la localització en els preus de l'habitatge

La ubicació és un altre factor vinculat a l'oferta i la demanda que serà clau per determinar el grau de caiguda dels preus en els pròxims mesos. El catedràtic del departament d'economia i empresa de la UPF, José García-Montalvo, creu que a l'hora d'avaluar quins habitatges baixaran més cal tenir en compte que "les localitats amb més oferta d'habitatges sense vendre i les de menys demanda tindran un ajust més gran".

En aquest sentit, Joan Ollé s'atreveix a avançar que "les capitals i la seva àrea d'influència -el que es coneix com a efecte centralitat - ja han completat l'ajust".

L'obra nova i la segona mà

Aquesta tipologia no serà un factor determinant

Segons els analistes, el fet que els habitatges siguin d'obra nova o de segona mà no suposarà per si sol una gran diferència pel que fa a la baixada de preus. No obstant, cal tenir en compte que les grans promocions d'obra nova sense vendre estan majoritàriament en mans dels bancs, i ubicades en zones de poca demanda, cosa que pot fer que siguin aquests els que baixin més. Enric Reyna explica, però, que "a Barcelona, per exemple no hi ha gaire obra nova i potser d'aquí uns anys els preus pujaran en lloc de baixar".

Pel que fa a la segona mà, els experts conclouen que també serà la ubicació el motiu que explicarà un ajust en el preu més o menys remarcable.