El totxo, el principal maldecap de les entitats

Barcelona.Si hi ha una qüestió complicada per al sector financer espanyol, especialment per a les caixes, que ara necessiten atreure capital, és la situació immobiliària. Però de la mateixa manera que és difícil estimar el valor d'una entitat d'estalvis, mesurar quan valen els seus actius immobiliaris també presenta molts problemes. Quin valor té un pis avui en dia? Quan val una promoció sencera? I encara més difícil, quin preu se li pot posar actualment a un solar?

El conjunt de caixes tenen 100.000 milions d'euros d'actius immobiliaris potencialment problemàtics, amb uns crèdits dubtosos a particulars i promotors de 28.000 milions d'euros. Es consideren problemàtics tres tipus d'actius: els crèdits morosos, els préstecs subestàndard -amb els pagaments al dia però que presenten debilitats- i els immobles adquirits o embargats a promotores i particulars.

Inicialment es va considerar que la morositat de particulars per les hipoteques era el nucli del problema, però ara ja es veu que el veritable perill són les promocions d'habitatges que no s'acabaran o les que estan aturades sense cap perspectiva. Per això el Banc d'Espanya ha obligat a dotar les inversions senceres quan les obres de construcció no superen el 70%. "Les pressions del regulador espanyol intenten que les entitats es treguin de sobre com més aviat millor aquestes promocions i es dediquin al seu negoci central", assegura el soci de la consultora BDO, Enric Domènech.

Dit i fet. Tot i no ser el seu negoci, les caixes -i també els bancs- s'han posat a fer d'immobiliàries i a gestionar els actius que els han estat adjudicats. La Caixa té una cartera immobiliària disponible per a la venda que valora en més de 3.300 milions d'euros, la meitat pisos i l'altra meitat terrenys. L'entitat que presideix Isidre Fainé ha posat en lloguer part de la seva cartera d'immobles, de la qual assegura que en treu una rendibilitat del 3%.

Les més exposades al totxo

L'activitat en el sector del totxo també s'ha convertit en estratègica per a Unnim. L'entitat fruit de la fusió de les caixes de Sabadell, Terrassa i Manlleu va explicar en la presentació de resultats anuals que durant el 2010 va comercialitzar al voltant de 1.000 immobles -pisos, locals i naus industrials-, mitjançant la venda o el lloguer. A més, Unnim també ha optat per reconvertir habitatge lliure en promocions de protecció oficial. L'entitat vallesana, juntament amb CatalunyaCaixa, Caja Tres i Novacaixagalicia, és una de les caixes amb més exposició al risc del sector del maó. En el cas de les entitats que dirigeixen Adolf Todó i Enric Mata, els seus actius problemàtics lligats a la construcció suposen entre el 9% i el 10% del seu balanç, segons les dades que aquestes dues entitats van facilitar al Banc d'Espanya. Pel que fa a La Caixa, aquest percentatge es redueix al voltant de l'3%.

Però més enllà de gestionar els actius immobiliaris, els reguladors espanyol i internacionals volen que les entitats es dediquin de forma exclusiva a l'activitat financera. En aquest sentit, per potenciar l'atractiu de la inversió en els nous bancs que estan gestant les caixes, les entitats es plantegen segregar el seu negoci immobiliari de la resta de les activitats. La pionera en plantejar la solució va ser La Caixa, que separarà Servihabitat i les participacions a Metrovacesa i Colonial en una societat fora del banc cotitzat. La resta de caixes no han pres una decisió, però valoren positivament la via oberta per La Caixa.