Joan Ràfols : “L’any vinent els preus del lloguer ja superaran els nivells precrisi”

BarcelonaJoan Ràfols és el president de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, que representa 20.000 propietaris d’immobles de la ciutat. És un termòmetre sobre l’evolució del preu dels lloguers, perquè pels seus registres passen les fiances i els contractes dels lloguers. És, per tant, un bon actor per valorar l’esclat del mercat del lloguer.

¿El preu dels lloguers a Barcelona seguirà pujant?

Durant el primer semestre de l’any ha pujat un 9%, però encara no hem arribat al nivell del 2008. Sembla que els factors que fan que pugi continuaran i, per tant, probablement a finals del 2017 superarem els màxims històrics del 2008. Hi ha diversos factors que ho expliquen: el primer és que ha pujat la demanda. És un fenomen que hi ha a tot Europa.

I l’oferta?

L’oferta no pot pujar. Hi ha molt poc sòl disponible, i el que hi ha està aturat urbanísticament, perquè les administracions no són gaire eficients. Això passa en gairebé tots els municipis de l’àrea metropolitana. A més, els últims anys s’ha destruït parc de lloguer perquè no hi ha incentius per incrementar l’oferta. Amb la crisi, els fons d’inversió immobiliària pràcticament van tancar tots. Potser les socimi [societats immobiliàries amb grans avantatges fiscals] poden funcionar. Però la majoria de fons que hi ha al darrere volen obtenir una plusvàlua i sortir. Per això estan més centrats a fer promocions de venda i comercials. El problema de la promoció de lloguer a Espanya és que hi ha memòria, i el control dels lloguers que hi va haver [durant el franquisme, quan no es revisaven a l’alça] no l’ha incentivat.

Doncs l’Ajuntament de Barcelona vol limitar els preus dels lloguers.

És una proposta indeterminada. Estem en un moment ple de consignes polítiques electoralistes.

Legalment es podria fer?

Des d’un ajuntament no. Afecta el dret de propietat i, per tant, és una competència exclusiva de l’Estat.

I des del punt de vista econòmic?

Tota la literatura econòmica diu que no. A Europa és van liberalitzar els lloguers després del control de la postguerra. Es van liberalitzar perquè el control només beneficia aquells a qui congeles la renda, però la propietat acaba tenint rendiments negatius i oblida el manteniment dels edificis. I hi ha un tema de redistribució de rendes. A l’Espanya franquista el lloguer quedava congelat quan se signava el contracte. Llavors no anava lligat a la renda, sinó al moment en què es feia el contracte. Al final hi havia gent vivint a la Bonanova amb lloguers molt baixos.

Doncs si no es poden limitar les rendes, què es pot fer?

Hi ha d’haver algun tipus d’incentiu, per exemple fiscal, per fer atractiva la promoció de lloguer. És el que es va fer a molts països europeus.

I a Barcelona, si no hi ha sòl?

Incentivar l’oferta a l’àrea metropolitana. Però el poc sòl que hi pot haver està aturat urbanísticament. Per això cal esperar a curt termini que hi hagi també una pujada de preus no només al mercat de lloguer, sinó també al de compra.

¿La demanda d’inversors estrangers està tenint impacte?

Aquesta inversió està venint perquè veuen que els preus encara tenen recorregut a l’alça, i als seus països no.

¿I si els preus pugen, com es garanteix l’accés a l’habitatge?

A Europa, quan es van aixecar els controls als lloguers, es va establir un sistema de revisió de rendes. Però sempre hi ha algú que amb la revisió no pot pagar. Això ho van resoldre amb les ajudes directes, amb subsidis personalitzats. A més, aquí no hi ha un parc social de lloguer. La gran crispació que hi ha ara al mercat de lloguer és perquè l’oferta és inferior a la demanda i això fa pujar els preus. Però, a més, no hi ha un parc social ni ajudes personalitzades. Això crea més crispació.

Com hi afecta el boom turístic?

Hi ha un nombre relativament elevat d’habitatges que abans eren de lloguer i ara es destinen a apartaments turístics, legals o il·legals. Això òbviament redueix l’oferta. És molt difícil de limitar quan les dues parts que hi actuen en surten beneficiades, propietari i llogater. I no ens enganyem, moltes d’aquestes rendes són fiscalment opaques.