El sector logístico se dispara en Barcelona

BARCELONAEspaña está en el punto de mira de los inversores inmobiliarios de todo el mundo. Durante el 2015 se certificó la recuperación de la inversión en el sector y se llegó a la cifra récord de casi 11.000 millones, una cifra que superaba incluso los máximos del 2007. Y parece que la tendencia continuará. Una reciente encuesta de la consultora JLL y la escuela de negocios Iese indica que el 89% de los inversores tienen un interés alto o muy alto para destinar recursos al mercado español, y además con cantidades importantes, ya que casi la mitad quieren destinar ahí más de 100 millones. ¿Qué buscan los inversores? La mayoría, oficinas en Madrid y Barcelona, pero un 46% quieren activos logísticos.

Y en este terreno, el logístico e industrial, es en el que Cataluña y sobre todo Barcelona han hecho el sorpasso para dar la vuelta al mercado español. Y eso sin tener en cuenta el proyecto de Amazon, que se ha comprometido a hacer un centro logístico en el Prat de Llobregat donde sólo los terrenos suponen una inversión de 30 millones de euros. El mercado logístico tiene un nuevo líder desde el 2015. Según los datos de las principales consultoras, la absorción de superficie logística e industrial en Barcelona se ha disparado entre un 55% y un 76% y supera de largo a Madrid, que incluso ha retrocedido ligeramente (ver gráfico), cuando un año antes superaba de largo a Barcelona.

Otra de las consultoras de referencia, Cushman & Wakefield, hace patente en un reciente informe este interés de los inversores. "Madrid y Barcelona se afianzan como principales destinos de las inversiones", dice el informe, que indica que mientras que la capital del Estado "se erige como una buena opción de inversión en locales comerciales y de oficinas, Barcelona capta especial interés en el campo de la logística".

De hecho, la logística se ha convertido en una apuesta de país para Barcelona y Cataluña, a pesar de la falta de infraestructuras como el corredor mediterráneo y los accesos viarios y ferroviarios al puerto (proyectados para el 2018). La Generalitat y el Ayuntamiento de Barcelona estuvieron recientemente en el salón inmobiliario de Cannes, el Mipim, que es la feria del sector más importante en Europa, para mostrar a los inversores internacionales los nuevos proyectos.

El impulso del mercado logístico e industrial de Barcelona y su área también ha afectado a los precios, tanto de alquiler como de venta. En esta última modalidad se han girado las tendencias y mientras que hace un par de años era más caro el metro cuadrado en Madrid, ahora lo es en Barcelona. También el alquiler es más caro en la capital catalana, especialmente en la primera corona, donde la escasez de suelo para estos usos lo encarece. Pero las empresas quieren tener la logística cada vez más cerca de la ciudad, especialmente por el impulso del comercio electrónico, que ha convertido en un elemento clave la última milla.

Diferencias de mercado

En los precios también influye una clara diferencia entre los mercados de Barcelona y el de Madrid. El de la capital española es mucho más especulativo (los promotores levantan naves y esperan encontrar clientes después para vender o alquilar), mientras que en Barcelona es más común el desarrollo de proyectos llave en mano, que se hacen a medida para un cliente, señala Gloria Valverde, directora del área de logística e industrial de la consultora Aguirre Newman. Esto hace que la superficie disponible en el área de Madrid sea de más de 888.000 metros cuadrados, casi tres veces más que toda la superficie absorbida en 2015. En Barcelona, por el contrario, la superficie disponible supera ligeramente los 380.000 metros cuadrados, por debajo de la superficie contratada el año pasado.

La consultora JLL lo cuantifica. En Madrid el 41% de la superficie se hace con el usuario final atado, y el 59% es especulativa. En Barcelona el 80% de los proyectos son llave en mano y sólo el 20% son especulativos.

Esto hace que se planteen nuevos desarrollos. Cilsa, la empresa que explota la Zona de Actividades Logísticas (ZAL), anunció una inversión de 30 millones para poner en el mercado 50.000 nuevos metros cuadrados. La compañía está participada por el Puerto de Barcelona (63%), la sociedad estatal Sepes (5%) y la socimi Merlin Properties, que cotiza en el Ibex 35 y que el año pasado compró su 32% de Cilsa a Saba por 50 millones. El presidente de Merlin, Ismael Clemente, considera "estratégico" estar presente en el mercado logístico de Barcelona y, por lo tanto, la inversión en Cilsa no es a corto plazo buscando ganancias rápidas, sino que busca rentabilidad por rentas y con "vocación de permanencia". Incluso deja entrever que si pudiera ampliaría su participación.

El director general de Merlin, Luis Lázaro, admite que han tenido que ponerse a hacer de promotores logísticos por la falta de desarrollos. Según dice, no hay naves de más de 20.000 metros cuadrados en Barcelona en un momento en que los operadores quieren naves modernas y bien situadas, en parte por el impulso del comercio electrónico.