HABITATGE

“Limitar el preu del lloguer és com posar una tireta per a un càncer”

Ciutats com París i Berlín han experimentat la regulació dels arrendaments sense gaire èxit

El preu del lloguer a Barcelona ha augmentat un 36% en els últims cinc anys. Tot i que sembla que els preus dels arrendaments han tocat sostre i s’estan moderant, les pujades dels últims anys han situat la capital catalana com una de les ciutats més cares d’Europa per llogar: amb 17,5 euros el metre quadrat, Barcelona és la setena ciutat amb el preu mitjà més elevat, segons dades de Deloitte. La Generalitat acaba d’aprovar un decret per limitar els preus del lloguer en zones amb molta pressió, com Barcelona. ¿La solució a la pujada dels preus del lloguer és la regulació dels arrendaments? El Banc d’Espanya advertia la setmana passada dels efectes contraproduents de limitar el preu del lloguer: “egons l’evidència internacional”, aquests tipus de mesures “redueixen l’oferta”.

A Europa, a les ciutats que han experimentat la regulació de preus, París i Berlín, la mesura no ha funcionat del tot. França acaba de posar en marxa una llei que dona marge a les ciutats com París per regular el lloguer durant cinc anys. L’experiència prèvia, una llei que va funcionar entre el 2015 i el 2017 i que la justícia va acabar suspenent, no va donar els resultats esperats. L’oferta no va augmentar i els preus no es van moderar.

L’experiència de Berlín

A Alemanya, Berlín va impulsar el 2015 una llei, la mietpreisbremse [fre dels lloguers], que prohibia apujar el preu més d’un 10% de l’índex de referència de la zona, però en quedaven exclosos els pisos que haguessin patit alguns tipus de reforma. Casualment, molts propietaris ho van aprofitar per fer reformes, de manera que la llei no ha aconseguit frenar els preus. Als Estats Units, ciutats com Nova York o San Francisco també han limitat els preus sense èxit.

El catedràtic d’economia de la Pompeu Fabra José García Montalvo considera que la regulació de preus “no és una bona idea” i destaca que a nivell internacional hi ha tot tipus d’experiències, però molts casos no són comparables amb Barcelona, on el parc de lloguer no arriba al 25% dels habitatges i, a més, la majoria són de petits propietaris. El cas de la capital catalana no es pot comparar amb Berlín, on més del 80% dels habitatges són de lloguer i els propietaris són grans empreses o fons d’inversió. “Cada lloc és diferent i les condicions no són iguals”, diu. García Montalvo també adverteix que una limitació de preus pot portar a un mercat en el qual els llogaters acabin pagant una part de la factura en diner negre.

El Sindicat de Llogaters, en canvi, defensa la necessitat de posar per llei topalls als preus. El seu portaveu, Jaime Palomera, assegura que a Barcelona les famílies destinen de mitjana un 45% dels seus ingressos a pagar l’habitatge i les despeses associades, quan l’ONU recomana que el percentatge sigui com a molt del 33%. El sindicat creu, però, que el model que ha seguit la Generalitat no és l’adient per impedir l’increment dels preus.

Retrets al decret del Govern

Per al Sindicat de Llogaters, el model del decret de la Generalitat té alguns forats, com la reducció a casos molt concrets en els quals es pot aplicar la limitació i la falta d’un règim sancionador. A més, també critica que la referència sigui l’índex de preus de referència del lloguer de la Generalitat, “sense tenir en compte altres aspectes i sense creuar les dades de l’índex de referència amb la renda familiar de cada zona”, explica Jaime Palomera.

Altres experts no consideren que la regulació del lloguer sigui una mesura efectiva, sobretot quan els preus ja han deixat de pujar. Per a García Montalvo, a Barcelona els preus del lloguer ja no poden pujar gaire més. “En la compra, els preus sempre poden anar pujant, ja ho vam veure, però en el lloguer hi ha un topall, que és quan la renda de les famílies ja no pot pagar”, assegura. “Això pot fer que el mercat acabi pitjor del que estava”, indica.

Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, tampoc creu que la mesura de limitar els lloguers sigui gaire efectiva: “No entenem de quina manera limitar el preu pot incrementar l’oferta d’habitatge, que és la clau per moderar els preus”, opina. “Si redueixes el preu d’un bé escàs, n’augmenta la demanda. I això va en contra de la teoria econòmica”, indica. “El que s’aconsegueix és desincentivar l’oferta i incrementar la demanda”, afegeix Gorgues. El gerent de la Cambra de la Propietat aposta per obrir un autèntic debat sobre el model de lloguer social, sense apriorismes, i creu que intentar limitar el preu com s’ha plantejat a Catalunya és “com voler curar un càncer amb una tireta”.

LES CLAUS

1. Per què Catalunya ha regulat el lloguer?

En els últims anys els preus dels pisos del lloguer han augmentat espectacularment en ciutats com Barcelona, tot i que aquest 2019 ja s’han començat a moderar. La Generalitat ha aprovat un decret per regular el lloguer -amb moltes excepcions i només per a futurs arrendaments- amb l’objectiu de frenar l’escalada. El govern espanyol del PSOE va descartar-ho quan va impulsar mesures per fomentar el lloguer, malgrat que ho havia pactat amb Unides Podem.

2. Per què els experts adverteixen que limitar els preus no és una mesura efectiva?

En primer lloc, perquè hi ha propietaris que opten per vendre o per treure el pis del mercat i es redueix l’oferta. En segon lloc, perquè les regulacions acostumen a tenir excepcions o a ser parcials, fet que obre la porta a aprofitar aquestes escletxes per esquivar la limitació. I en tercer lloc, perquè si la regulació es fa establint un índex de referència del preu mitjà de la zona en un moment en què els preus ja estan molt elevats, els preus no baixaran i es legitimarà el nivell inflat de preus i l’augment d’un 10% per sobre de l’índex, més del que pujarien amb l’IPC.

3. Quina és la solució al problema?

No hi ha una única solució màgica, però els experts asseguren que els preus baixarien si s’augmentés l’oferta de lloguer. Si els preus pugen perquè hi ha més demanda que oferta, la clau és impulsar mesures que incentivin els propietaris a llogar els habitatges. També és necessari incrementar l’oferta de pisos de protecció oficial amb lloguers assequibles. El Banc d’Espanya considera que també cal millorar la seguretat jurídica dels propietaris per fomentar el lloguer.