Revolució per sacsejar el mercat de lloguer

MadridLa llarga ressaca immobiliària a Espanya continua traient a la llum dades sorprenents, una de les quals és que només un 17% de la població viu en un habitatge de lloguer. Una xifra molt per sota de la mitjana europea, cosa que converteix Espanya en el país dels 27 que integren la Unió Europea (UE) amb menys cases o pisos en lloguer (uns 1,8 milions). La situació encara és més paradoxal quan, alhora, hi ha més de tres milions d'habitatges buits, dels quals una cinquena part són de nova construcció.

Una anomalia preocupant que sembla que vol eradicar d'una vegada el govern espanyol, que ahir va presentar un avantprojecte de llei per dinamitzar el mercat de lloguer. La norma, que comença la seva tramitació al Congrés, inclou mesures significatives de caràcter liberalitzador, que beneficien els inquilins, però sobretot els propietaris particulars i les immobiliàries. Uns canvis que, segons la ministra de Foment, Ana Pastor -que en la roda de premsa posterior al consell de ministres semblava avergonyida per la situació del sector-, busquen "l'equilibri" i augmentaran l'oferta d'habitatges per permetre "trobar pis de lloguer a més bons preus".

Desnonament exprés. El procés comença al cap de 10 dies

Una de les novetats més destacades és que s'agilitza el procés de desnonament d'un inquilí morós. Un cop el propietari presenti una demanda d'impagament, l'arrendatari tindrà deu dies per pagar el lloguer o al·legar els motius que en justifiquen l'impagament. Si passat aquest termini no fa cap de les dues coses el contracte es rescindirà i el jutge iniciarà el procés de desnonament. Pastor va explicar que actualment l'arrendador es veu obligat a acudir a la via jurisdiccional i obtenir una sentència declarativa perquè l'impagament de la renda pugui donar lloc a un desnonament. "A més, el llogater té la possibilitat de pagar a l'últim moment i evitar l'execució", va afegir. L'executiu considera que el procés actual de desnonament és "lent i complex" i constitueix una de les causes que allunya els propietaris a destinar al lloguer bona part dels habitatges buits. Conclusió: es vol guanyar seguretat jurídica.

El preu no depèn de l'IPC. Les reformes es restaran del preu

La futura llei dóna prioritat a la voluntat de les parts en diverses qüestions, com l'actualització del preu del lloguer, que ja no s'ha de basar en la inflació; la renúncia al dret d'adquisició preferent de l'habitatge per part del llogater, a què ara no pot accedir en contractes de menys de cinc anys, i que les reformes que facin els inquilins es dedueixin del preu. Aquesta última qüestió és una de les novetats que s'ha afegit al text d'ençà que el consell de ministres el va estudiar al maig.

Contractes més flexibles. Marxar sense pagar fiança

Una altra modificació profunda és que el llogater podrà rescindir el contracte, independentment de la seva durada, sense pagar una fiança si ho comunica amb un mes d'antelació. Tot i així, en el contracte es podrà especificar que si no s'arriba a un acord l'arrendatari haurà de pagar un lloguer mensual per cada any que li queda. Avui en dia en un contracte de més de cinc anys l'inquilí només pot marxar quan hagi expirat, i en els de durada inferior si paga una indemnització.

La mateixa llibertat tindrà el propietari, que podrà recuperar la casa avisant amb dos mesos d'antelació si ha passat el primer any de contracte i la necessita com a habitatge habitual per a ell o els seus familiars, encara que aquesta possibilitat no estigui recollida a l'acord. "Abans el propietari només podia recuperar casa seva per utilitzar-la com a residència habitual si s'havia pactat prèviament en el contracte", va dir la ministra de Foment.

També es redueix de cinc a tres anys la pròrroga forçosa dels contractes i de tres anys a un la tàcita. En cas de venda de l'habitatge, el comprador només haurà de mantenir l'arrendatari si l'acord està inscrit en el Registre de la Propietat. En la normativa vigent, en els contractes de menys de cinc anys el comprador està obligat a mantenir l'inquilí durant els cinc anys "estigui o no inscrit" en el Registre. En els acords de lloguer superiors a cinc anys, si no estan registrats, el comprador ha de mantenir l'arrendatari els cinc anys, i si ho estan n'ha de respectar la durada.

Més incentius fiscals. Ajudes per impulsar el lloguer

El govern sembla que és conscient que més enllà de les mesures anteriors qui realment pot fomentar el lloguer són les immobiliàries, fins i tot les vinculades a bancs, intoxicats d'habitatges buits que es podreixen. Per això, l'avantprojecte promou un règim fiscal "favorable" per a les empreses que posin immobles de lloguer al mercat. Per exemple, redueix del 10% al 8% l'impost de societats que paguen amb caràcter general per llogar pisos i retalla el nombre de requisits necessaris per acollir-se a aquesta deducció. També ajuda les companyies estrangeres eliminant el gravamen especial de béns immobles, excepte per a les que estiguin en paradisos fiscals.

A més, flexibilitza la normativa de les societats anònimes cotitzades del mercat immobiliari (Socimis), que, segons Pastor, des de la seva creació, el 2009, han tingut un èxit "més que discutible". Per exemple, cotitzaran al 0% en lloc del 19% actual, amb l'excepció del gravamen per al dividend, i rebran nombroses facilitats per a la seva creació i funcionament. L'objectiu de Foment és que comprin pisos i els lloguin. Hi ha més de tres milions d'habitatges buits que els esperen.

L'expert opina, a l'Ara Premium:

José García Montalvo: "Els preus no baixaran, tot i que pugi l'oferta"