La gentrificació amenaça ara les empreses de Barcelona

BarcelonaLa gentrificació, el fenomen pel qual els veïns d'alguns barris de Barcelona són expulsats a la perifèria perquè puja el preu dels pisos, amenaça de fer el salt del mercat residencial al d'oficines. Les causes són l'encariment del preu del lloguer i la falta de superfície per llogar.

La consultora immobiliària CBRE ho recull en les seves perspectives del mercat d'oficines de Barcelona per a l'any 2019. Hi haurà "reubicació d'empreses que busquen lloguers més barats", explica aquesta consultora.

Segons la directora de l'oficina de Barcelona de CBRE, Anna Esteban, "s'hauran de crear noves zones a la perifèria, com la Zona Franca, la Sagrera i alguns dels espais menys bons del 22@" per acollir aquestes empreses, que fugiran del centre de negocis de la ciutat. "És una reordenació d'espais", indica, per a algunes empreses que no necessiten els espais que ara ocupen i que s'encareixen.

Les causes cal buscar-les en l'evolució del mercat d'oficines de Barcelona. El descens de disponibilitat el 2019 serà la tònica general en totes les zones de Barcelona, apunta CBRE. A més, els espais disponibles el 2019 seran molt limitats i la demanda continuarà sent forta.

La situació ja ve d'un any 2018 en què els preus han crescut amb força i l'oferta de superfície va a la baixa. La demanda no afluixa, impulsada per empreses multinacionals i tecnològiques. La contractació d'oficines a Barcelona tancarà el 2018 per sobre dels 400.000 metres quadrats: un any rècord, amb un increment del 17% respecte del 2017.

A més, la taxa de disponibilitat (superfície lliure per llogar) és de només el 8,9%, un percentatge que s'ha de matisar perquè molts sovint són espais petits i no rehabilitats, quan la demanda actual demana superfícies més grans, sostenibles i tecnològiques. Per tant, diu Anna Esteban, hi ha una part molt important de superfície lliure "estructural" molt difícil de llogar. Segons els estudis de CBRE, a les zones més bones la superfície disponible és pràcticament nul·la, de només el 0,6%.

Un altre factor que fa preveure el fenomen és la manca d'espais nous. El 2018 han sortit al mercat 191.000 metres quadrats nous d'oficines –entre construcció nova i rehabilitació–, però per al 2019 només es preveuen 74.000 nous metres quadrats, i no serà fins al 2021 que tornarà a créixer la superfície disponible. A més, un 24% de les noves superfícies estan prellogades.

Aquesta falta de superfícies ha pressionat els preus a l'alça. La renda mitjana del lloguer d'oficines a Barcelona s'ha situat en 25,5 euros el metre quadrat, amb un augment del 8,5% l'últim any i un increment del 44% des dels mínims del 2013 i el 2014.

Tot i l'alça de preus, Barcelona no està entre les ciutats més cares d'Europa. A Madrid el metre quadrat és 10 euros més car, a París s'acosta als 80 euros i a Londres supera els 100 euros. Barcelona se situa a nivells semblants a Viena, Budapest, Varsòvia o Praga.

Això també ha influït en el mercat, perquè moltes empreses multinacionals, que normalment volen superfícies grans, opten per instal·lar-se a Barcelona. I això fa augmentar la demanda. De fet, segons Anna Esteban, abans de la crisi la demanda internacional d'oficines a Barcelona no arribava al 40% i ara s'ha girat la situació i ja supera el 60%.

Un 17% més d'inversió

Tots aquests aspectes fan que el mercat d'oficines de Barcelona sigui atractiu per als grans inversors immobiliaris internacionals. La inversió en oficines el 2018 tancarà superant els 900 milions d'euros, un 20% més que l'any passat i una xifra rècord històric. Un rècord que es produeix malgrat la paràlisi del segon trimestre –el pitjor de la història, que va patir les conseqüències de la incertesa política però que es va compensar amb un tercer i un quart trimestre de rècord.

A més, segons el director d'inversió de CBRE a Barcelona, Xavier Güell, es preveu que l'any 2019 serà bo i ja s'albira un creixement al primer trimestre en funció de les operacions que estan en marxa.

Güell destaca que ara Barcelona és en el radar dels inversors internacionals, com demostra el fet que el 68% dels inversors siguin internacionals, un 15% nacionals i un 17% socimis. Augmenta el pes dels inversors dels Estats Units, que passen del 37% el 2017 al 44% el 2018, però sobretot la irrupció dels inversors de la zona d'Àsia-Pacífic, que de no tenir presència passen al 18%, bàsicament per la compra a Meridia per la gestora de fons d'origen coreà IGIS Asset Management per 87 milions d'un complex de cinc edificis d'oficines a Esplugues de Llobregat, amb 50.000 metres quadrats, entre els quals hi ha la seu de Nestlé a Espanya. Però, segons Güell, no serà una operació puntual sinó que més endavant es veurà l'entrada de més capital de la zona.