HABITATGE

La via portuguesa per abaratir els lloguers, descartada a Barcelona

L’Ajuntament nega que els incentius fiscals siguin útils per frenar l’increment de preus

El Banc d’Espanya ha fet oficial aquesta setmana la sensació que hi ha al voltant de l’habitatge: el preu dels pisos de lloguer ha pujat un 50% en sis anys. Un estudi elaborat per l’entitat assenyala Palma i Barcelona com a líders en aquesta escalada. El problema, però, no és exclusivament espanyol, sinó que sembla afectar tot Europa. L’exemple més proper (en temps i distància) és el de Portugal, que va aprovar l’1 de juliol un programa d’arrendament assequible pel qual es concedeixin avantatges fiscals als propietaris que ofereixin rendes un 20% per sota dels valors que es donen al mercat. Aquesta fórmula, però, no sembla que hagi de traslladar-se a la capital catalana per abordar el problema de l’habitatge.

L’objectiu de Portugal, segons ressenya Francesco Franco, professor a l’Universidade Nova de Lisboa, és que una família de classe mitjana aconsegueixi viure invertint el 35% dels seus ingressos mensuals en un lloguer, no més. Amb el nou programa -al qual els propietaris poden adherir-se, si així ho volen, des del juliol- els preus es fixen a partir de la zona on sigui el pis i segons el tipus d’immoble. El preu màxim de la renda, explica el portal immobiliari Idealista.com, haurà d’anar des dels 200 euros per un estudi a les zones més barates del país, fins als 1.700 per una casa de cinc habitacions a Lisboa, capital del país.

L’estratègia de Berlín

“A Portugal han rebutjat la via triada per Berlín [congelar o limitar els preus per decret]: entre el bastó i la pastanaga, han triat la pastanaga, han definit una sèrie d’incentius perquè siguin els propietaris els que decideixin el preu”, explica Fernando Encinar, cofundador i cap d’estudis d’Idealista. “Fins ara, no conec cap cas en què el control del preu del lloguer hagi sigut beneficiós per al mercat”.

“Que jo sàpiga -replica Lucía Martín, regidora d’Habitatge a l’Ajuntament de Barcelona-, enlloc del món les ajudes fiscals han servit per regular el lloguer”. Per a ella, l’expectativa de tenir més beneficis apujant el preu és tan alta que una ajuda fiscal no ho compensa.

Tant Berlín com París van decidir fa quatre anys intervenir en el preu del lloguer. A París, explica Encinar, la mesura es va considerar inconstitucional anys després i “en el cas de Berlín, la situació està completament descontrolada”, reafirma el portaveu d’Idealista. “Tot perquè el 2015 no es va entendre quin era el problema”. Lucía Martín defensa, en canvi -recordant el que l’any passat va compartir el seu homòleg francès, Ian Brossat-, que fins que París “no va posar en marxa la regulació de preus no va aconseguir que els lloguers deixessin de pujar de manera tan abrupta”.

Tots dos interlocutors coincideixen que no és una bona idea traslladar el model basat en incentius fiscals a Barcelona, però per dues raons completament diferents. “No es poden copiar decisions o polítiques d’altres països sense entendre el problema que hi ha al teu”, raona Fernando Encinar.

En el cas de Barcelona, exemplifica, el context està marcat per un accelerat creixement de la població i per l’arribada de nous residents procedents de països europeus que, pagats per empreses dels seus països, compten amb més poder adquisitiu. El principal impediment als incentius, diu, és que a la capital catalana “a més hi hauria d’haver una regulació molt més estricta de l’ocupació o de l’impagament”.

Al seu parer, la fórmula és clara: donar més seguretat jurídica al propietari perquè, en cas d’impagament, pugui recuperar casa seva; que es concedeixin més ajudes a la rehabilitació d’habitatges buits i afrontar que la majoria estan emplaçats en llocs on la gent no vol viure; a més, entendre que en ciutats on incrementa a un ritme tan accelerat la població, potser no té sentit que els edificis segueixin tenint, com a molt, vuit plantes; i, sobretot, “assumir que potser s’ha de recuperar la construcció d’habitatge”.

Els efectes de la bombolla

Una limitació al preu de l’habitatge, coincideix Joan Carles Amaro, professor d’economia a Esade, “probablement el que farà serà reduir l’oferta, que qui s’estigui plantejant una inversió es faci enrere”. A més, explica, seria relativament fàcil saltar-se el límit: per exemple, posant una plaça de pàrquing adjunta a l’immoble a un preu que iguali el que el propietari esperava cobrar pel pis. “Els incentius poden funcionar -opina Amaro-, però això ha de venir necessàriament acompanyat de més oferta”.

La regidora de l’Ajuntament, però, està en contra d’aquesta tesi. “Durant la bombolla ja es deia que per abaixar els preus s’ha d’augmentar l’oferta: vam acabar construint més que mig Europa junta i els preus mai van deixar de pujar”, argumenta. Pel que fa a les ajudes fiscals, també respon tirant d’història. “Encara estem pagant les ajudes a la compra de l’habitatge, tot i que van deixar de donar-se el 2013”, assenyala Lucía Martín. “Ens estem gastant 2.000 milions d’euros a l’any, quan el pressupost d’habitatge estatal és de 470 milions d’euros”.

Per a ella, la solució està en la congelació de preus. “Segons el nostre criteri, la regulació del preu necessita un canvi en la llei d’arrendaments urbans, i aquesta llei és estatal”, esmenta. “Una altra cosa és que la Generalitat tingui competències en fiscalitat i digui que els habitatges que es lloguin per sota d’un índex concret tinguin determinats beneficis fiscals”. Tot i que no veuria amb mals ulls els incentius, Martín creu que el problema de l’habitatge no es pot resoldre només amb mesures fiscals.

“A Berlín -explica-, l’any vinent es congelaran els preus del lloguer durant un temps. Aquest és el debat que hauríem d’estar tenint”.

LES CLAUS

1. Què ha fet Portugal?

Ha aprovat un programa d’arrendament assequible que concedeix avantatges fiscals als propietaris que ofereixin rendes inferiors a les del mercat. La proposta recomana un preu a partir de la localització i el tipus d’immoble. Segons això, una casa de cinc habitacions a Lisboa no hauria de superar els 1.700 euros al mes.

2. Què ha fet Espanya?

L’última regulació estatal al voltant del lloguer va ser aprovada al març. Aquesta va ampliar la durada dels contractes fins als cinc anys i, en segons quins casos, fins als set. També va fer que els propietaris hagin d’avisar els llogaters amb quatre mesos d’antelació en cas que vulguin rescindir el contracte. Tot i això, no va incloure el control dels preus.

3. Què demana l’Ajuntament?

Que es congelin els preus una temporada com farà, l’any vinent, Berlín. La qüestió és que aquesta és una competència estatal: el que s’ha de canviar, al seu parer, és la llei d’arrendaments urbans.

4. Per què l’Ajuntament creu que la ‘fórmula portuguesa’ no és viable?

Per a l’Ajuntament de Barcelona, els avantatges fiscals poden ser una mesura de foment, però no faran que els preus deixin de pujar: l’expectativa de benefici apujant el lloguer és tan alta que un incentiu fiscal no la compensaria. L’àmbit immobiliari coincideix que no funcionaria, però en el seu cas l’argument és que els beneficis fiscals haurien d’arribar de la mà d’una regulació més estricta de l’ocupació o l’impagament”.