El sector immobiliari alerta del perill d'intervenir en el mercat del lloguer

BarcelonaEl sector immobiliari considera que la creació per part de la Generalitat d'un índex de referència dels preus del lloguer és una bona mesura, ja que pot aportar més transparència al mercat. Tot i això, la majoria d'experts i actors del sector immobiliari consideren que per frenar l'escalada de preus cal seguretat jurídica i mesures d'estímul que animin als propietaris a posar els seus habitatges en el mercat per augmentar l'oferta, perquè en cas contrari encara podria reduir-se més el nombre de pisos de lloguer i els preus pujarien.

La consellera de Governació i Habitatge, Meritxell Borràs, ha explicat aquest dimecres a Catalunya Ràdio que la mesura pretén moderar l'encariment "desproporcionat" del preu dels lloguers. La consellera ha indicat que el decret de creació d'aquest índex es començarà a aplicar a la primavera de forma progressiva, començant pels 115 municipis amb més demanda, bàsicament de l'àrea metropolitana de Barcelona. Segons la consellera, el decret s'ha elaborat sense sobrepassar les competències de la Generalitat perquè no el pugui tombar el Tribunal Constitucional.

La Generalitat intentarà regular els lloguers creant un índex de referència dels preusDes del sector és destaca com a positiu la transparència que dona l'índex de referència. Així ho han explicat el professor d'Economia de la Universitat Pompeu Fabra, José García Montalvo; el president de la Cambra de Propietaris de Barcelona, Joan Ràfols; i el president del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, Enrique Vendrell.

Però també alerten que posar topalls legals al preu és contraproduent. "Posar restriccions i la inseguretat jurídica el que fa és disminuir l'oferta", assegura García Montalvo, que a més destaca que si hi ha un límit legal o es penalitza als propietaris que lloguin per sobre el preu de referència el que passarà és que es pagarà en negre la diferència.

Les mesures coercitives, diu aquest expert, el que provocaran és una reducció de l'oferta i, per tant, un augment de preus, i recorda que el control de preus durant el franquisme i fins el 1994 el que va provocar va ser una "cultura de la propietat a Espanya" reduint dràsticament el parc d'habitatges de lloguer. "Una de les causes de que el mercat de lloguer pràcticament desaparegués a Espanya és que els preus no es podien actualitzar", diu. Una visió que coincideix amb la del president de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Joan Ràfols, que diu que l'oferta reduïda actual del parc de lloguer és "una conseqüència del control dels preus des del 1920 fins el 1994".

Ràfols assegura que congelar el preus pot reduir l'oferta perquè no fomenta la rehabilitació dels pisos ni la rendibilitat dels propietaris. I si no hi ha rendibilitat "ningú construirà habitatge de lloguer". No obstant, indica que l'índex de referència donarà transparència al mercat i "és una feina que s'ha de fer".

També defensa aquesta eina el president del Col·legi d'Administradors de Finauqes, Enrique Vendrell, perquè si es basa en les fiances dipositades a l'Incasòl és "objectivament correcta". No obstant, Vendrell recorda que s'ha d'anar amb compte en l'ús que es faci d'aquesta eina. En aquest sentit, diu que si s'utilitza per estimular a preus inferiors al de l'índex, donant incentius fiscals al propietari o l'accés a ajuts per la rehabilitació o l'avallloguer de la Generalitat pot ser positiu. Però creu que no es pot penalitzar al que llogui per sobre del preu de l'índex. "Ni l'Ajuntament ni ningu podrà aplicar un recàrrec a l'IBI perquè la llei no ho permet i el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya ja s'ha pronunciat en aquest sentit", explica.

Per tant, Vendrell és favorable a polítiques d'estímul, però no de sanció, posició que comparteixen García Montalvo i Ràfols. A més, el president de la Cambra de la Propietat Urbana destaca que les administracions no haurien d'intervenir en el mercat del lloguer, sinó fer polítiques socials amb ajudes per a aquelles famílies que tenen difícil l'accés a l'habitatge.

Pas endavant

Altres actors del sector veuen positivament l'índex de preus de referència. El conseller delegat de Servihabitat, Julián Cabanillas, assegura que "és un pas endavant en el treball per a la creació d’un marc jurídic-polític estable entorn del mercat del lloguer", quelcom que considera "imprescindible en un sector que es troba en plena adequació a una demanda en creixement derivada de les noves necessitats socials i de l’escassa oferta disponible a algunes zones del mercat, principalment a les grans ciutats".

No obstant, considera l'índex com una "mesura insuficient si no ve acompanyada de mesures d’estímul paral·leles per al desenvolupament de producte en lloguer i per oferir una seguretat jurídica i de control del risc de negoci als inversors entorn d’aquest tipus d’activitat". Per tant, assegura Cabanillas, cal "un marc jurídic estable que faciliti la gestió i que incorpori millores en la regulació per tal d’augmentar els incentius que pot generar l’habitatge en lloguer".

Més crític és el director general de Lloguer Segur, Sergi Gargallo, que considera la mesura contraproduent si va cap a "augmentar la pressió fiscal i social als propietaris, cosa que tancarà més pisos i reduirà l'oferta enlloc d'ampliar-la". Les mesures sancionadores, assegura, desincentivaran la inversió en els habitatges i crearan un mercat en negre. Per a Gargalló el que han de fer les administracions és fomentar el lloguer, donar seguretat jurídica, estímuls fiscals i desincentivar el lloguer turístic.

També s'ha mostrat crític el cap d'estudis de Pisos.com, Manuel Gandarias, que considera que la mesura de la Generalitat "és intervencionista" i va en contra del principi constitucional de la seguretat jurídica. Gandarias recorda que anys enrere es van prendre mesures per limitar l'augment dels preus del lloguer "provocant efectes indesitjats i la disminució del parc d'habitatges".

Beatriz Toribio, analista de Fotocasa, destaca que l'índex de la Generalitat planteja dubtes sobre la seva elaboració, ja que no tots els propietaris dipositen la fiança a l'Incasòl. No obstant, reconeix que cal prendre mesures per incentivar l'habitatge de lloguer, però recalca que "tenen que donar seguretat jurídica" al propietari. En aquests sentit, diu que "si es prenen mesures coercitives pot ser pitjor el remei que la malaltia". Per això, el que demana és incentius i bonificacions als propietaris.

L'Ajuntament explorarà una regulació pròpia

El govern municipal d’Ada Colau ha celebrat la decisió del govern. La tinent d'alcalde de Drets Socials, Laia Ortiz, ha assenyalat que es tracta "d'una bona notícia" per poder lluitar contra l'especulació, que "cada vegada expulsa més veïns dels seus barris". No obstant, ha especificat que a partir d'ara caldrà definir què vol dir un lloguer abusiu, i ha obert la porta a "explorar la possibilitat que Barcelona tingui una regulació pròpia". "Ens agradaria poder treballar des de la singularitat de Barcelona", ha assenyalat Ortiz, que ha destacat que la gentrificació i les inversions que tenen lloc a la capital catalana "no tenen res a veure", amb la d'altres pobles i ciutats de Catalunya.

En aquest sentit, s'ha mostrat esperançada de tenir "possibilitats reals d'intervenir". "Volem que l'índex tingui conseqüències i que els llogaters puguin denunciar casos de lloguer abusiu". De la seva banda, el gerent d'Habitatge de l'Ajuntament, Javier Burón, ha pronosticat en declaracions a Rac1 que el decret del Govern acabarà al Constitucional, però l'ha valorat positivament perquè, segons diu, "si es deixa que el mercat fluctuï lliurement es corre el risc que la gent marxi i només hi hagi gent que estigui de pas".

L'intervencionisme també l'ha defensat el portaveu de la PAH, Carlos Macías, que en declaracions a la Xarxa ha valorat positivament l'índex de preus, però ha defensat que "són necessàries més eines legislatives de l'Estat".