El sector logístic de Barcelona supera el de Madrid

BarcelonaEspanya està en el punt de mira dels inversors immobiliaris de tot el món. Durant el 2015 es va certificar la recuperació de la inversió en el sector i es va arribar a la xifra rècord de quasi 11.000 milions, una xifra que superava fins i tot els màxims del 2007. I la tendència sembla que continuarà. Una recent enquesta de la consultora JLL i l’escola de negocis Iese indica que el 89% dels inversors tenen un interès alt o molt alt per destinar recursos al mercat espanyol, i a més amb quantitats importants, ja que gairebé la meitat volen destinar-hi més de 100 milions. Què busquen els inversors? La majoria, oficines a Madrid i Barcelona, però un 46% volen actius logístics.

I en aquest terreny, el logístic i industrial, és en el que Catalunya i sobretot Barcelona han fet el sorpasso per capgirar el mercat espanyol. I això sense tenir en compte el projecte d’Amazon, que s’ha compromès a fer un centre logístic al Prat de Llobregat on només els terrenys suposen una inversió de 30 milions d’euros. El mercat logístic té un nou líder des del 2015. Segons les dades de les principals consultores, l’absorció de superfície logística i industrial a Barcelona s’ha disparat entre un 55% i un 76% i supera de llarg Madrid, que fins i tot ha reculat lleugerament (vegeu el gràfic), quan un any abans superava de llarg Barcelona.

Una altra de les consultores de referència, Cushman & Wakefield, fa palès en un recent informe aquest interès dels inversors. “Madrid i Barcelon es refermen com a principals destinacions de les inversions”, diu l’informe, que indica que mentre la capital de l’Estat “s’erigeix com una bona opció d’inversió en locals comercials i d’oficines, Barcelona capta especial interès en el camp de la logística”.

De fet, la logística s’ha convertit en una aposta de país per a Barcelona i Catalunya, malgrat la manca d’infraestructures com el corredor mediterrani i els accessos viaris i ferroviaris al port (projectats per al 2018). La Generalitat i l’Ajuntament de Barcelona van ser recentment al saló immobiliari de Canes, el Mipim, que és la fira del sector més important a Europa, per mostrar als inversors internacionals els nous projectes.

L’impuls del mercat logístic i industrial de Barcelona i la seva àrea també ha afectat els preus, tant de lloguer com de venda. En aquesta última modalitat s’han girat les tendències i mentre que fa un parell d’anys era més car el metre quadrat a Madrid, ara ho és a Barcelona. També el lloguer és més car a la capital catalana, especialment a la primera corona, on l’escassetat de sòl per a aquests usos l’encareix. Però les empreses volen tenir la logística cada cop més a prop de la ciutat, especialment per l’impuls del comerç electrònic, que ha convertit en un element clau l’última milla.

Diferències de mercat

En els preus també hi influeix una clara diferència entre els mercats de Barcelona i el de Madrid. El de la capital espanyola és molt més especulatiu (els promotors aixequen naus i esperen trobar clients després per vendre o llogar), mentre que a Barcelona és més comú el desenvolupament de projectes claus en mà, que es fan a mida per a un client, assenyala Gloria Valverde, directora de l’àrea de logística i industrial de la consultora Aguirre Newman. Això fa que la superfície disponible a l’àrea de Madrid sigui de més de 888.000 metres quadrats, quasi tres vegades més que tota la superfície absorbida el 2015. A Barcelona, per contra, la superfície disponible supera lleugerament els 380.000 metres quadrats, per sota de la superfície contractada l’any passat.

La consultora JLL ho quantifica. A Madrid el 41% de la superfície es fa amb l’usuari final lligat, i el 59% és especulativa. A Barcelona el 80% dels projectes són claus en mà i només el 20% són especulatius.

Això fa que es plantegin nous desenvolupaments. Cilsa, l’empresa que explota la Zona d’Activitats Logístiques (ZAL), ha anunciat una inversió de 30 milions per posar al mercat 50.000 nous metres quadrats. La companyia està participada pel Port de Barcelona (63%), la societat estatal Sepes (5%) i la socimi Merlin Properties, que cotitza a l’Íbex-35 i que l’any passat va comprar el seu 32% de Cilsa a Saba per 50 milions. El president de Merlin, Ismael Clemente, considera “estratègic” estar present al mercat logístic de Barcelona i, per tant, la inversió a Cilsa no és a curt termini buscant guanys ràpids, sinó que busca rendibilitat per rendes i amb “vocació de permanència”. Fins i tot deixa entreveure que si pogués ampliaria la seva participació.

El director general de Merlin, Luis Lázaro, admet que han hagut de posar-se a fer de promotors logístics per la manca de desenvolupaments. Segons diu, no hi ha naus de més de 20.000 metres quadrats a Barcelona en un moment en què els operadors volen naus modernes i ben situades, en part per l’impuls del comerç electrònic.