Madrid / BarcelonaEl precio del alquiler en Barcelona ha aumentado un 36% en los últimos cinco años. Aunque parece ser que los precios de los arrendamientos han tocado techo y se están moderando, las subidas de los últimos años han situado a la capital catalana como una de las ciudades más caras de Europa para alquilar: a 17,5 euros el metro cuadrado, Barcelona es la séptima ciudad con el precio medio más elevado, según datos de Deloitte. La Generalitat acaba de aprobar un decreto para limitar los precios del alquiler en zonas con mucha presión, como Barcelona. ¿La solución a la subida de los precios del alquiler es la regulación de los arrendamientos? El Banco de España advertía la semana pasada de los efectos contraproducentes de limitar el precio del alquiler: “Según la evidencia internacional”, estos tipos de medidas “reducen la oferta”.
En Europa, en las ciudades que han experimentado la regulación de precios, París y Berlín, la medida no ha acabado de funcionar. Francia acaba de poner en marcha una ley que da margen a las ciudades como París para regular el alquiler durante cinco años. La experiencia previa, una ley que funcionó entre 2015 y 2017 y que la justicia acabó suspendiendo, no dio los resultados esperados. La oferta no aumentó y los precios no se moderaron.
La experiencia de Berlín
En Alemania, Berlín impulsó en 2015 una ley, la mietpreisbremse [freno de los alquileres], que prohibía subir el precio más de un 10% del índice de referencia de la zona, pero aquí quedaban excluidos los pisos que hubieran sufrido algún tipo de reforma. Casualmente, muchos propietarios lo aprovecharon para hacer reformas, de manera que la ley no ha conseguido frenar los precios. En los Estados Unidos, ciudades como Nueva York y San Francisco también han limitado los precios sin éxito.
El catedrático de economía de la Pompeu Fabra José García Montalvo considera que la regulación de precios “no es una buena idea” y destaca que a nivel internacional hay todo tipo de experiencias, pero muchos casos no son comparables con Barcelona, donde el parque de alquiler no llega al 25% de las viviendas y, además, la mayoría son de pequeños propietarios. El caso de la capital catalana no puede compararse con Berlín, donde más del 80% de las viviendas están de alquiler y los propietarios son grandes empresas o fondos de inversión. “Cada lugar es diferente y las condiciones no son las mismas”, dice. García Montalvo también advierte de que una limitación de precios puede llevar a un mercado en el que los inquilinos acaben pagando una parte de la factura en dinero negro.
El Sindicato de Inquilinos, en cambio, defiende la necesidad de poner por ley topes a los precios. Su portavoz, Jaime Palomera, asegura que en Barcelona las familias destinan por término medio un 45% de sus ingresos a pagar la vivienda y los gastos asociados, cuando la ONU recomienda que el porcentaje sea como mucho del 33%. El sindicato cree, sin embargo, que el modelo que ha seguido la Generalitat no es el adecuado para impedir el incremento de los precios.
Reproches al decreto del ‘Govern’
Para el Sindicato de Inquilinos, el modelo del decreto de la Generalitat tiene algunos vacíos, como la reducción a casos muy concretos en los que puede aplicarse la limitación y la falta de un régimen sancionador. Además, también critica que la referencia sea el índice de precios de referencia del alquiler de la Generalitat, “sin tener en cuenta otros aspectos y sin cruzar los datos del índice de referencia con la renta familiar de cada zona”, cuenta Jaime Palomera.
Otros expertos no consideran que la regulación del alquiler sea una medida efectiva, sobre todo cuando los precios ya han dejado de subir. Para García Montalvo, en Barcelona los precios del alquiler ya no pueden subir mucho más. “En la compra, los precios siempre pueden ir subiendo, ya lo vimos, pero en el alquiler hay un tope, que es cuando la renta de las familias ya no puede pagar”, asegura. “Eso puede hacer que el mercado acabe peor de lo que estaba”, indica.
Òscar Gorgues, gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, tampoco cree que la medida de limitar los alquileres sea muy efectiva: “No entendemos de qué forma limitar el precio puede incrementar la oferta de vivienda, que es la clave para moderar los precios”, opina. “Si reduces el precio de un bien escaso, aumenta la demanda. Y esto va en contra de la teoría económica”, indica. “Lo que se consigue es desincentivar la oferta e incrementar la demanda”, añade Gorgues. El gerente de la Cámara de la Propiedad apuesta por abrir un auténtico debate sobre el modelo de alquiler social, sin apriorismos, y cree que intentar limitar el precio como se ha planteado en Cataluña es “como querer curar un cáncer con una tirita”.
LAS CLAVES
1. ¿Por qué Cataluña ha regulado el alquiler?
En los últimos años los precios de los pisos de alquiler han aumentado espectacularmente en ciudades como Barcelona, aunque este 2019 ya han empezado a moderarse. La Generalitat ha aprobado un decreto para regular el alquiler —con muchas excepciones y sólo para futuros arrendamientos— con el objetivo de frenar la escalada. El Gobierno del PSOE lo descartó cuando impulsó medidas para fomentar el alquiler, aunque lo había pactado con Unidas Podemos.
2. ¿Por qué los expertos advierten que limitar los precios no es una medida efectiva?
En primer lugar, porque hay propietarios que optan por vender o por quitar el piso del mercado, con lo que se reduce la oferta. En segundo lugar, porque las regulaciones acostumbran a tener excepciones o a ser parciales, hecho que abre la puerta a aprovechar estas grietas para esquivar la limitación. Y en tercer lugar, porque si la regulación se hace estableciendo un índice de referencia del precio medio de la zona en un momento en el que los precios ya están muy elevados, los precios no bajarán y se legitimarán el nivel inflado de precios y el aumento de un 10% por encima del índice, más de lo que subirían con el IPC.
3. ¿Cuál es la solución al problema?
No hay una única solución mágica, pero los expertos aseguran que los precios bajarían si aumentara la oferta de alquiler. Si los precios suben porque hay más demanda que oferta, la clave es impulsar medidas que incentiven a los propietarios a alquilar las viviendas. También es necesario incrementar la oferta de pisos de protección oficial con alquileres asequibles. El Banco de España considera que también hay que mejorar la seguridad jurídica de los propietarios para fomentar el alquiler.
![El mercat d’habitatges de lloguer està vivint un boom en ciutats com Barcelona.](data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 16 9"%3E%3C/svg%3E)
