El Banco de España ha hecho oficial esta semana la sensación compartida sobre la vivienda: el precio de los pisos de alquiler ha subido un 50% en seis años. Un estudio elaborado por la entidad señala Palma y Barcelona como líderes en esta escalada. El problema, sin embargo, no es exclusivamente español, sino que parece afectar toda Europa. El ejemplo más cercano (en tiempo y distancia) es el de Portugal, que aprobó el pasado 1 de julio un programa de arrendamiento asequible en base al cual se conceden ventajas fiscales a los propietarios que ofrezcan rentas un 20% por debajo de los valores que se dan en el mercado. Esta fórmula, sin embargo, no parece que tenga que trasladarse a la capital catalana para abordar el problema de la vivienda.
El objetivo de Portugal, según reseña Francesco Franco, profesor en la Universidade Nova de Lisboa, es que una familia de clase media consiga vivir invirtiendo el 35% de sus ingresos mensuales en un alquiler, no más. Con el nuevo programa -al que los propietarios pueden adherirse, si así lo desean, desde julio- los precios se fijan a partir de la zona donde esté el piso y según el tipo de inmueble. El precio máximo de la renta, explica el portal inmobiliario Idealista.com, deberá ir desde los 200 euros por un estudio en las zonas más baratas del país, hasta los 1.700 por una casa de cinco habitaciones en Lisboa, capital del país.
La estrategia de Berlín
"En Portugal han rechazado la vía elegida por Berlín [congelar o limitar los precios por decreto]: entre el palo y la zanahoria, han elegido la zanahoria, han definido una serie de incentivos para que sean los propietarios los que decidan el precio", explica Fernando Encinar, cofundador y jefe de estudios de Idealista. "Hasta ahora, no conozco ningún caso en que el control del precio del alquiler haya sido beneficioso para el mercado".
"Que yo sepa -replica Lucía Martín, concejala de Vivienda en el Ayuntamiento de Barcelona-, en ninguna parte del mundo las ayudas fiscales han servido para regular el alquiler". Según Martín, la expectativa de tener más ganancias aumentando el precio es tan alta que una ayuda fiscal no compensa.
Tanto Berlín como París decidieron hace cuatro años intervenir en el precio del alquiler. En París, explica Encinar, la medida se consideró inconstitucional años después, y "en el caso de Berlín, la situación está completamente descontrolada", reafirma el portavoz de Idealista. "Todo porque en 2015 no se entendió cuál era el problema". Lucía Martín sostiene, por contra -recordando lo que el año pasado señaló su homólogo francés, Ian Brossat-, que hasta que París "no puso en marcha la regulación de precios no consiguió que los alquileres dejaran de subir de manera tan abrupta".
Ambos interlocutores coinciden en que no es una buena idea trasladar el modelo basado en incentivos fiscales a Barcelona, pero por dos razones completamente diferentes. "No se pueden copiar decisiones o políticas de otros países sin entender el problema que hay en el tuyo", razona Fernando Encinar.
En el caso de Barcelona, ejemplifica, el contexto está marcado por un acelerado crecimiento de la población y por la llegada de nuevos residentes procedentes de países europeos que, pagados por empresas de sus países, cuentan con más poder adquisitivo. El principal impedimento a los incentivos, dice, es que en la capital catalana "además debería haber una regulación mucho más estricta del empleo o del impago".
A su juicio, la fórmula es clara: dar más seguridad jurídica al propietario para que, en caso de impago, pueda recuperar su casa; conceder más ayudas a la rehabilitación de viviendas vacías y asumir que la mayoría están emplazadas en lugares donde la gente no quiere vivir; por último, Encenar cree que "hay que entender que en ciudades donde la población incrementa a un ritmo tan acelerado quizás no es viable que los edificios sigan teniendo un máximo de ocho plantas; y, sobre todo, "asumir que quizás se debe recuperar la construcción de vivienda".
Los efectos de la burbuja
Una limitación al precio de la vivienda, coincide Juan Carlos Amaro, profesor de economía en Esade, "probablemente lo que hará será reducir la oferta, que quien esté planteando una inversión se haga atrás". Además, explica, sería relativamente fácil saltarse el límite: por ejemplo, poniendo una plaza de parking adjunta al inmueble a un precio que iguale el que el propietario esperaba cobrar por el piso. "Los incentivos pueden funcionar -opina Amaro-, pero esto tiene que venir necesariamente acompañado de más oferta".
La concejala del Ayuntamiento, sin embargo, está en contra de esta tesis. "Durante la burbuja ya se decía que para bajar los precios hay que aumentar la oferta: terminamos construyendo más que media Europa junta y los precios nunca dejaron de subir", argumenta. En cuanto a las ayudas fiscales, también responde tirando de historia. "Todavía estamos pagando las ayudas a la compra de la vivienda, aunque dejaron de darse el 2013", señala Lucía Martín. "Nos estamos gastando 2.000 millones de euros al año, cuando el presupuesto de vivienda estatal es de 470 millones de euros".
Para ella, la solución está en la congelación de precios. "Según nuestro criterio, la regulación del precio necesita un cambio en la ley de arrendamientos urbanos, y esta ley es estatal", menciona. "Otra cosa es que la Generalitat tenga competencias en fiscalidad y diga que las viviendas que se alquilen por debajo de un índice concreto tengan determinados beneficios fiscales". Aunque no vería con malos ojos los incentivos, Martín cree que el problema de la vivienda no se puede resolver sólo con medidas fiscales.
"En Berlín -explica-, el próximo año se congelarán los precios del alquiler durante un tiempo. Este es el debate que deberíamos estar teniendo ".
LAS CLAVES
1. ¿Qué ha hecho Portugal?
Ha aprobado un programa de arrendamiento asequible que concede ventajas fiscales a los propietarios que ofrezcan rentas inferiores a las del mercado. La propuesta recomienda un precio a partir de la localización y el tipo de inmueble. Según esto, una casa de cinco habitaciones en Lisboa no debería superar los 1.700 euros al mes.
2. ¿Qué ha hecho España?
La última regulación estatal alrededor del alquiler fue aprobada en marzo. Esta amplió la duración de los contratos hasta los cinco años y, en según qué casos, hasta siete. También hizo que los propietarios tengan que avisar a los inquilinos con cuatro meses de antelación en caso de que quieran rescindir el contrato. Sin embargo, la regulación no incluyó el control de los precios.
3. ¿Qué pide el Ayuntamiento de Barcelona?
Que se congelen los precios una temporada como hará, el próximo año, Berlín. La cuestión es que esta es una competencia estatal: lo que hay que cambiar, a su juicio, es la ley de arrendamientos urbanos.
4. ¿Por qué el Ayuntamiento cree que la 'fórmula portuguesa' no es viable?
Para el Ayuntamiento de Barcelona, las ventajas fiscales pueden ser una medida de fomento, pero no harán que los precios dejen de subir: la expectativa de beneficio subiendo el alquiler es tan alta que un incentivo fiscal no la compensaría. El ámbito inmobiliario coincide con que no funcionaría, pero en su caso el argumento es que los beneficios fiscales deberían llegar de la mano de una regulación más estricta del empleo o el impago".
