Barcelona lidera la subida del precio de alquiler en España, que crece un 50% desde la crisis

El Banco de España constata que hay poco alquiler protegido 
 

El precio de los pisos de alquiler en España se ha disparado un 50% de media desde los mínimos de la crisis, en el año 2013, hasta mayo del 2019. Lo recoge un informe elaborado por el Banco de España, que destaca que Barcelona lidera este aumento de precios.

Los autores del estudio, los economistas David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea, reconocen, sin embargo, la dificultad de establecer el precio del alquiler, por la falta de un índice de referencia, y basan parte del estudio en los precios de la oferta de vivienda de alquiler.

Basándose en estos precios de oferta, el documento constata que, estableciendo el índice 100 al inicio del 2014, el precio del alquiler actual se sitúa por encima de 150, cuando antes de la crisis se situaba entre 120 y 130. Por tanto, los alquileres son más caros ahora que antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Sin embargo, hay grandes diferencias. Las subidas más fuertes se han producido en las grandes capitales, con Barcelona a la cabeza, seguida de Madrid y Valencia, y en ciudades turísticas como Málaga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife.

Respecto a Barcelona, el Banco de España constata que el fuerte aumento de precios comenzó antes que en Madrid y que, además, se ha contagiado a municipios del área metropolitana como el Hospitalet, Sant Cugat del Vallès, Gavà, Cerdanyola o Santa Coloma de Gramenet. Además, los precios subieron de manera más dinámica en el centro y en el Eixample, y con menos dinamismo en los distritos con rentas más elevadas, como Sarrià-Sant Gervasi o Les Corts.

También se constata que mientras en Madrid -con precios inferiores aún a los de Barcelona- el alquiler sigue subiendo con fuerza, en el caso de Barcelona, donde el aumento se anticipó en el tiempo, ahora se detecta una ralentización.

El informe indica que el fuerte aumento de los precios del alquiler en Barcelona y Madrid entre 2013 y el 2017 coincidió con un importante crecimiento de la rentabilidad. "El incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo de inversión, coincide con la entrada de nuevos operadores", indican los autores, en una clara referencia a la aparición de socimis (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) que invierten en pisos para alquilarlos.

"A pesar de que en España las sociedades dedicadas al alquiler representaban aproximadamente un 10% de las viviendas de alquiler en 2018, frente a la mayoría, que son de particulares, su presencia en las grandes ciudades es relevante y muestra un peso creciente en la nueva oferta de alquiler", dice el artículo del Banco de España. E indica, por ejemplo, que en Barcelona el 25% del mercado de alquiler residencial está en manos de personas jurídicas.

El artículo del Banco de España repasa las diferentes causas del aumento de los precios del alquiler. A la ya mencionada causa del incremento de la rentabilidad para los propietarios se añade un factor con más peso en algunas ciudades, como Barcelona, que es el alquiler vacacional. "En el caso de concentrarse en un área específica, el desplazamiento a la actividad turística de un porcentaje significativo de viviendas potencialmente destinadas al alquiler podría generar un aumento del alquiler residencial", indican los autores.

Más vivienda de alquiler

Uno de los factores que ha hecho aumentar los precios es el incremento de la demanda. Con la crisis, más familias han ido a vivir de alquiler, a pesar de que España se sitúa a la cola de los países de Europa en este aspecto. Así, mientras en Alemania casi el 49% de la vivienda es de alquiler, en España lo es sólo el 24%. Pero antes de la crisis lo era poco más del 19%. Se ha pasado de 2,4 millones de familias que vivían de alquiler en 2008 a más de tres millones diez años después. Este incremento de casi cinco puntos lo ha impulsado la gente joven. Entre las familias formadas por personas de 30 a 44 años, las que vivían de alquiler en 2018 eran un 29,9%, mientras que en 2010 sólo eran el 19,1%.

Menos vivienda protegida

El Banco de España destaca, además, que desde el año 2013 ha habido "una caída significativa" de nuevas viviendas de protección oficial. Entre 1995 y 2012 la media de nuevas viviendas protegidas se situaba en unos 60.000 al año, pero ahora la media está por debajo de las 10.000 al año.

Además, se indica que, de estas viviendas protegidas, alrededor del 20% son para alquilar. "El reducido peso del alquiler en las viviendas de protección oficial y la tendencia a su reducción en términos cuantitativos en los últimos años son compatibles con la disminución del peso del alquiler social en España en relación con el que tiene en otras economías de la Unión Europea", indica el artículo del Banco de España.

Más esfuerzo para pagar el alquiler

Esta situación de aumento de precios y menos vivienda protegida tiene una consecuencia. España se sitúa entre los estados de la Unión Europea que exige más esfuerzo a las familias para pagar el alquiler. Según datos de 2014, en España una de cada cuatro familias destinaban más del 40% de los ingresos a pagar el alquiler, cuando la media en la OCDE es muy inferior, del 13,1%.

Pero este esfuerzo es más elevado entre las familias desfavorecidas. En el primer quintil de familias con menos ingresos, dos de cada tres destinaban más del 40% de sus ingresos al alquiler, un porcentaje que entre los países de la OCDE sólo supera Grecia, por encima del 65%.

El informe del Banco de España concluye que durante la crisis ha habido un aumento de la demanda de pisos de alquiler, mientras que la oferta se ha mantenido muy rígida a pesar de la entrada de las socimis; todos estos factores, sumados a la debilidad de la oferta pública, han implicado un aumento de precios.

Entre las causas del aumento de la demanda, el Banco de España señala que, a pesar de la recuperación económica, los ingresos, sobre todo de los más jóvenes, están limitados por la temporalidad, la parcialidad de las jornadas y una tasa de paro todavía elevada, hecho que incrementa el número de personas que buscan piso de alquiler y no de compra.