La retirada de los inversores frena el precio de los pisos en Barcelona

El coste del alquiler y de la compra toca techo y tiende a estabilizarse e incluso a bajar

El año 2015 el sector inmobiliario de Barcelona se convirtió en objetivo de los inversores, muchos de ellos extranjeros, lo que disparó el precio de los pisos. Ahora, cuatro años después, pasa exactamente lo contrario. La retirada de los inversores ha frenado la subida de los precios de las viviendas, que tienden a estabilizarse.

Según el estudio que semestralmente hace Tecnocasa con la Universidad Pompeu Fabra, en el año 2016 casi el 40% de los compradores de viviendas en Barcelona eran inversores. El primer semestre de este año el porcentaje ha bajado al 23,8%, incluso por debajo de los que había en 2013.

"Los ciclos continúan existiendo", explica el catedrático de la UPF José García Montalvo, coordinador del estudio, que cree que la situación del mercado inmobiliario de Barcelona anticipa un cambio de tendencia en toda España. Un cambio marcado por el frenazo de la escalada de precios tanto de compra como de alquiler. "El ciclo llega a su límite", explica este catedrático, que además indica que la inestabilidad en la economía mundial puede llevar incluso a perder el apoyo de los precios actuales e ir hacia un descenso.

Para García Montalvo lo ocurrido en Barcelona es que los inversores han "estado tanteando" los precios máximos de los alquileres, pero ya se ha llegado al máximo de lo que puede pagar una familia. Por lo tanto, el mercado de Barcelona ya no ofrece una rentabilidad atractiva para los inversores, ya que tanto el precio de venta como el alquiler se han estabilizado, y han cambiado de objetivos hacia otras ciudades, como por ejemplo el Hospitalet de Llobregat (con un 368% de inversores entre los compradores), donde aún pueden comprar a precios baratos y los alquileres aún suben, o lugares como Móstoles y Alcalá de Henares, en el entorno de Madrid.

"Hay mucha liquidez en el mercado y esto hace que los inversores que buscan rentabilidad redirijan su demanda", apunta García Montalvo. "En Barcelona el número de inversores ha caído un 15% en cuatro años", indica Lázaro Cubero, jefe de estudios y análisis de Tecnocasa.

La huida de los inversores también se traduce en un aumento del peso de los compradores españoles, ya que entre los inversores había una parte importante de otras nacionalidades. Así, si en 2013 prácticamente un 30% de los compradores eran extranjeros, ahora sólo lo son poco más del 24%.

Los precios de compra de viviendas en Barcelona se sitúan ahora como en 2009, según el estudio, y aunque han subido mucho desde los mínimos de 2013 (cuando se pagaban 1.920 euros por metro cuadrado de media), en los dos últimos años prácticamente ya no se han movido (3.147 euros el metro cuadrado en 2018 y 3.190 euros el metro cuadrado en 2019).

Con los precios del alquiler ocurre algo similar. El primer trimestre de 2018 el precio era de 14,9 euros el metro cuadrado al mes, y el segundo trimestre de este año el alquiler se sitúa en 15,1 euros.

Barcelona anticipa

Los autores del estudio mantienen que Barcelona anticipa el mercado. Es el primer lugar del Estado donde comenzaron a subir los precios tras la crisis, y ahora es el primer lugar donde frenan. Según el estudio, el precio de la vivienda usada en el conjunto de España creció un 7,05% en el primer semestre de 2019 en tasa interanual, con un precio medio de 2.363 euros el metro cuadrado, aunque en Barcelona la subida fue sólo del 1,37% (3.190 euros por metro cuadrado), y la de Madrid se situó en el 8,5% (2.720 euros por metro cuadrado).

No obstante, según Lázaro Cubero el caso de Madrid engaña, porque es la comparación internanual, pero si se toma el año natural (desde el inicio del 2019 hasta ahora), se ve que los precios también tienden a estabilizarse.

Según Cubero, Barcelona y Madrid son "muestras" de lo que luego pasa en otras poblaciones, aunque de momento el sector inmobiliario español vive a dos velocidades, "con poblaciones que aún están recuperando el precio perdido durante la crisis y otros que ya presentan síntomas de agotamiento", como Barcelona y Madrid.

Sobre el impacto del 1-O y el 'procés' en el mercado inmobiliario de Barcelona y si han podido influir en la retirada de los inversores, el profesor García Montalvo se ha mostrado convencido de que han afectado, aunque ha asegurado que es "muy difícil" cuantificarlo, ya que también existe el factor del cambio de ciclo económico.

"El inversor lleva tiempo retirándose de Barcelona. Es difícil separar el impacto de la crisis política y el de la situación general. Barcelona fue la primera [ciudad] que se apuntó al carro de la salida de la crisis y siempre tiende a marcar el camino", señaló.

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