¿El preu dels pisos puja o baixa?

Guia pràctica per interpretar les diferents estadístiques sobre el preu de l'habitatge

La quantitat d'estadístiques que s'ofereixen sobre el sector immobiliari fan difícil saber exactament com evoluciona. Un mateix diari va titular en portada que els preus dels pisos han pujat més del 5%, però l'endemà deia que l'augment fregava el 4%. Les diferències vénen de les diverses fonts que fan estadístiques sobre el preu de l'habitatge, i que en alguns casos donen resultats molt diferents i fins i tot contradictoris.

Hi ha dos tipus d'estadístiques, les oficials i les que fan empreses del sector. Això són tant empreses que es dediquen a la taxació d'immobles (sobretot per als bancs que han de concedir hipoteques, com són Tinsa o Sociedad de Tasación) com les que fan els portals immobiliaris.

Però fins i tot les oficials són contradictòries. Les darreres dades publicades per l'Institut Nacional d'Estadística (INE) no casen amb les del ministeri de Foment ni amb les del Consejo General del Notariado o les del Col·legi de Registradors. I en molts casos la base és la mateixa. Els notaris escripturen les compravendes –i fan la seva estadística–, els registradors reben aquestes escriptures –i fan la seva estadística–, l'INE elabora una estadística basada en les dades dels registradors i el ministeri amb totes aquestes dades fa la seva pròpia estadística.

Per què donen resultats diferents? Per la metodologia utilitzada segons aquesta anàlisi.

  1. Ministeri de Foment: Utilitza preus de taxació. Amb la crisi les empreses que taxen els habitatges s'han tornat més prudents. Abans de la crisi el preu que donava el ministeri anticipava les pujades de preus. Aquesta estadística anava per davant del preu real. Després de la crisi passa a l'inrevés. El preu real puja abans que el de taxació, per això el ministeri parla d'una pujada de preus de l'1,3%, quan l''INE el situa en el 4,2%.

  2. Registradors: La seva estadística la fan sobre vendes repetides. És a dir, no es comptabilitza la primera venda d'un habitatge, sinó que es compten aquells habitatges que amb el temps es venen mes d'un cop, i així es calcula la diferència de preu entre una venda i l'altra i s'estableix si ha pujat o baixat.

  3. Institut Nacional d'Estadística: Utilitza les dades dels registradors, però hi fa correccions, per exemple referits a la estacionalitat de les vendes i altres paràmetres.

  4. Notaris: Fan l'estadística en funció de les escriptures, i per tant hauria de ser la dada més fiable. Però hi ha elements que distorsionen. D'una banda no totes les notaries envien a temps les dades. D'altra banda, mentre les altres estadístiques es fan en sèries trimestrals i semestrals, les dels notaris són mes a mes. Això agreuja encara més les diferències estacionals –no es venen tants pisos al gener com al juny, per exemple–, i es comparen les dades amb el mateix mes de l'any anterior. Això fa que si s'extreu un gràfic tinguin grans dents de serra.

Més continguts de