URBANISME

L’Incasòl avançarà el 80% dels diners per comprar els terrenys de BCN World

Hard Rock es reserva durant 10 anys l’opció de vendre l’espai i la Generalitat l’hauria de recomprar

La Generalitat es gratarà la butxaca per materialitzar BCN World. Abans del 5 d’octubre -després d’una pròrroga de cinc mesos aprovada pel Govern per l’esclat del covid-19- s’ha de formalitzar la signatura dels contractes de compravenda dels terrenys on ha d’ubicar-se el macrocomplex d’oci per un import de 120 milions d’euros. A través d’una operació a tres bandes, Criteria -el hòlding d’inversions de La Caixa- vendrà la propietat a l’Institut Català del Sòl (Incasòl) i l’empresa de dret públic la transferirà a Hard Rock, l’encarregada de l’execució del complex.

El procediment, però, no serà un simple canvi de titularitat immediat. Segons consta a les escriptures i al contracte de compravenda als quals ha tingut accés l’ARA, mentre que l’Incasòl farà un únic pagament a Criteria per mitjà d’un xec i fent ús de fons propis després d’aprovar una modificació del pressupost actual, Hard Rock abonarà l’import a l’Incasòl en tres terminis. L’empresa californiana pagarà el 20% (24 milions d’euros més IVA) en el moment de la formalització del contracte, el 70% (84 milions d’euros més IVA) amb la publicació definitiva del plans de millora urbana (PMU) al Diari Oficial de la Generalitat (DOGC) i el 10% restant (12 milions d’euros més IVA) amb la “inscripció del projecte de reparcel·lació als registres de la propietat que corresponguin” o bé “transcorreguts sis mesos a partir de la publicació de l’aprovació definitiva del PMU en cas que el projecte de reparcel·lació no hagi estat inscrit per causes atribuïbles exclusivament al comprador [Hard Rock]”, segons consta als documents. Aquesta última clàusula -de la qual podrien variar els percentatges per les dificultats afegides per la situació sanitària- implicaria que l’Incasòl no recuperaria 96 dels 120 milions pagats a La Caixa fins a finals de juny del 2022, d’acord amb els terminis màxims que exposa la corporació dels indis seminola al document. Igualment, l’operació estudia una pròrroga de sis mesos que podria retardar el cobrament fins a finals d’aquell mateix any.

Malgrat que el conseller de Territori, Damià Calvet, va assegurar durant l’anunci de l’adquisició dels terrenys per part de la Generalitat l’estiu passat que el moviment no tindria “cap cost addicional” per a les arques públiques, els sobreesforços econòmics podrien no acabar aquí. El contracte entre Criteria -firma propietària dels terrenys en l’actualitat- i l’Incasòl estableix que l’empresa depenent de Territori assumiria, “amb tota indemnitat per a la venedora, tota la responsabilitat que eventualment pogués correspondre a la venedora [Criteria] a conseqüència dels expedients expiatoris duts a terme en l’àmbit del centre recreatiu i turístic, ja sigui respecte de les finques que són objecte de venda com les que continuen en propietat de la venedora”.

Això vol dir, segons expliquen fonts de l’Incasòl a aquest mitjà, que l’Incasòl hauria de trobar el mètode adequat per abonar unes eventuals indemnitzacions, que no recaurien sobre cap de la resta d’actors implicats, als antics propietaris dels terrenys en el cas que el litigi se saldés donant-los la raó en les reclamacions per retaxar els terrenys.

D’altra banda, La Caixa demana poder seguir fent ús -o bé privat o a través d’una concessió pública- de la llacuna que hi ha als terrenys i que li permet abastir d’aigua els camps de golf pròxims. També fa constar que ha presentat un seguit d’al·legacions a la modificació del PDU que s’està tramitant des del 2 de març vinculades al repartiment de costos de les obres d’urbanització externes i que consideren que “la infraestructura viària preexistent resulta suficient per satisfer les necessitats derivades de la transformació urbanística” d’un dels sectors.

Amb les condicions de la compravenda, l’Incasòl assumeix un paper clau per consolidar el projecte. Les mateixes fonts exposen que amb la modificació del PDU està previst que l’Incasòl passi a ser l’administració actuant i, d’aquesta manera, tindrà més control sobre el conjunt de l’operació.

El projecte de Hard Rock és hereu d’un de molt més ambiciós que es va anunciar el 2012, de la mà del grup Veremonte, que dos anys més tard es feia enrere sense executar la inversió milionària promesa per aixecar un complex que havia de tenir sis casinos i diversos hotels. A finals del 2014, la Generalitat pren el control, rebateja el projecte com a Centre Recreatiu i Turístic (CRT) i redueix l’abast del complex -que passant de sis casinos a un-, tot i que encara prometia ser el més gran d’Europa, amb 1.200 màquines escurabutxaques. El llavors conseller d’Economia, Andreu Mas-Colell, va anunciar que el Govern havia pactat una opció de compra dels terrenys amb La Caixa a 18 mesos per assegurar el futur de la infraestructura. L’exconseller afirmava que l’administració catalana “gestionaria a través de l’Incasòl l’assignació dels terrenys”, una tasca sense accions econòmiques previstes.

Les línies vermelles de Hard Rock

La marca promotora de Hard Rock Entertainment World entra en escena l’estiu del 2017, després que la resta de candidatures del concurs públic es fessin enrere. Ara, havent fet una ampliació de capital de 66,51 milions d’euros a BCN IR 3 SA per fer front a la inversió, la companyia també posa condicions al seu compromís amb el projecte. A més de quedar lliure de responsabilitat dels possibles costos exigits per la justícia, el grup de l’entitat de Florida fixa al contracte un seguit de dates límit -també alterades per la pròrroga a causa de la pandèmia- perquè es duguin a terme alguns procediments: l’aprovació de la proposta de modificació del PDU, el PMU, la proposta arquitectònica, l’estudi de mobilitat generada, el projecte d’urbanització i l’inici de les obres, que haurien d’acabar, segons els nous terminis marcats per la pandèmia, abans del 31 d’agost del 2024.

En aquest sentit, el document inclou un seguit d’escenaris en què Hard Rock podria executar l’opció de venda dels terrenys per 120 milions d’euros i el valor dels costos addicionals, sobre la qual l’Incasòl tindria “l’obligació de recomprar” durant 10 anys sempre que l’empresa notifiqués la voluntat de vendre amb un mes d’antelació. Això no obstant, l’acord exposa que “en el supòsit que aquesta opció de venta s’exerceixi [...], una vegada estiguin en ple funcionament el conjunt d’edificis de la primera fase [...], el dret del comprador [Hard Rock] a vendre no inclourà aquests edificis i els sòls en què s’ubiquin”. La firma estatunidenca remarca que exercirà aquest dret si una sentència declara nul·la o retalla el redactat final del PDU, en el cas que no arribi a adquirir la llicència per al casino, amb la reducció de l’edificabilitat del sector o si no es compleixen les dates d’aprovació i construcció proposades, un escenari que des de l’Incasòl veuen poc probable perquè “no veuen complicat” el compliment de les clàusules establertes.