600.000 desnonats podran denunciar el banc per haver titulitzat la hipoteca

Barcelona“Tinc la sensació que el banc m’ha estafat dues vegades”. És Mireia Álvarez, una més dels milions de persones que podrien subscriure aquesta percepció d’impunitat de la banca. Ella ho ha viscut, i en dos combats. El primer després que Bankia li denegués set vegades la dació en pagament. Li exigien el pis i un deute de 268.000 euros. Va protestar durant 51 dies dormint al carrer davant la sucursal. Al final va acceptar l’última oferta: la dació i 10.000 euros per als avaladors. Ella i el seu marit, Manuel Martínez, seguien indignats. El matrimoni va deixar d’anar a les assemblees de la PAH perquè ja havien esgotat les vies que els recomanaven. Llavors, un advocat hipotecari, José Ángel Gallegos, els va fer una proposta inversemblant: “Ens va dir que al·leguéssim que el banc havia titulitzat la hipoteca. Titulitzacions? Semblava una paraula mal escrita”. De sobte el matrimoni va topar amb l’element clau del desastre econòmic que ens tortura des del 2008 i, de retruc, amb el possible frau més gran, també de la història recent.

Hipotecados Activos, una associació paral·lela a la PAH nascuda fa dos anys que vol ajudar persones desnonandes o en risc, prepara un cartipàs per als jutjats alertant-los que poden cometre prevaricació si admeten execucions hipotecàries de crèdits titulitzats. Però l’autèntica bomba és que l’associació prepara un model de demanda de nul·litat de l’execució hipotecària per als 600.000 propietaris que tenien una hipoteca titulitzada i han perdut la casa. I un altre per sol·licitar la revisió dels vuit milions d’hipoteques vives que estiguin titulitzades.

Què són les titulitzacions?

Les titulitzacions d’hipoteques són un procediment en què els bancs agrupen paquets de crèdits i els cedeixen a un fons de titulització que els ven a inversors com a bons negociables en els mercats. Ras i curt, transformen els títols d’hipoteques en elements vendibles per obtenir més liquiditat i finançament. A la vegada eliminen el risc d’impagament, que passa als inversors. La banca no perd mai. Però la titulització també suposa la transmissió dels drets del crèdit als bonistes. En canvi, són les entitats financeres les que realitzen les demandes quan es produeix un impagament. En resum, “els bancs no poden reclamar un deute perquè s’han venut els títols hipotecaris i ja no són els legítims creditors. No són els titulars”, explica l’advocat hipotecari, José Ángel Gallegos.

Aquest és l’argument que van utilitzar Mireia Álvarez i el seu marit per al·legar que la seva execució hipotecària era improcedent. El 3 de maig el jutjat de primera instància número 54 de Barcelona els donava la raó. Aquesta sentència, junt amb 21 més a tot l’Estat -cinc a Catalunya-, han obert la caixa de trons. És una nova via per evitar execucions hipotecàries i desnonaments. Els possibles efectes retroactius suposarien una esquerda al sistema financer de pronòstics incerts. La immensa majoria de les hipoteques vives i les de les 800.000 execucions hipotecàries realitzades des del 2007 han sigut titulitzades.

Des que el 1970 als Estats Units es va realitzar la primera titulització d’actius hipotecaris aquesta pràctica s’ha estès per tot el món, fins al punt que en els últims anys s’ha convertit en una de les característiques més rellevants de la innovació financera. La febre de les titulitzacions va abraçar tot tipus d’actius. Tot era titulitzable: les hipoteques, targetes de crèdit, préstecs al consum, arrendaments, fins i tot David Bowie va titularitzar els seus drets d’autor. El punt més àlgid va ser amb l’escàndol de les hipoteques subprime. Crèdits d’alt risc d’impagament, titulitzats i empaquetats amb altres de més solvència però venuts amb la màxima qualificació. Més estafes. El sistema financer era un gegant amb peus de fang. L’any 1992 van començar les titulitzacions a l’estat espanyol. L’any 2008 la bombolla esclatava, però bancs i caixes van cedir als fons de titulització prop de 140.000 milions d’euros. Del 2007 al 2009 les execucions hipotecàries per impagaments de crèdits titulitzats es va multiplicar per cinc.

El Banc d’Espanya reconeix que la titulització d’un crèdit hipotecari suposa que l’entitat que va concedir-lo deixa de ser la creditora, tot i conservar per llei la titularitat registral i la seva administració. “Per això assumeixen una aparença de legalitat però els bancs només són els administradors dels cobraments del préstec. El creditor és el titular del bo”, apunta Gallegos.

Si la pregunta és: el titular del bo pot reclamar el deute? La resposta és: sí, però qui és? La llei permet que no hi hagi publicitat registral d’aquestes cessions. Els fons de titulització no tenen personalitat jurídica, no s’inscriuen al registre mercantil. “No hi ha ningú que tingui ascendència sobre una hipoteca, forma part d’un paquet que ha quedat esbocinat. És impossible saber qui és el titular del crèdit, perquè no hi ha ningú que compri una emissió sencera de bons”, explica Josep Manuel Novoa, periodista i fundador de l’associació Hipotecados Activos.

El dilema dels jutges

Tot plegat posa en un seriós compromís als jutges. “Els fa por reconèixer que els bancs no poden reclamar un deute hipotecari quan ho han estat fent en quantitats ingents. És evidenciar un frau”, exclama Josep Manuel Novoa. El 20 d’abril el Col·legi d’Advocats de Barcelona va acollir una conferència per avaluar aquest tema amb 380 advocats, jutges, catedràtics de dret i assessors jurídics. Per a la majoria, la tesi de la falta de legitimitat era correcta. El 15 de juliol es va realitzar una reunió privada de jutges de primera instància -no tots- de Barcelona. La idea era establir un criteri no vinculant, però unitari. Potser amb la intenció de desactivar la dinàmica de les al·legacions o només en prevenció de l’allau de feina. En definitiva, els jutges van redactar un document sense signar en què conclouen que tot i cedir el títol de la hipoteca, els bancs l’han comercialitzada i per tant tenen legitimitat activa per reclamar el deute, basant-se en l’article 579 de la llei d’enjudiciament civil. Així doncs, els jutges tenen un criteri dispar.

Un altre episodi d’aquesta nova via serà la petició d’indemnitzacions i la seva retroactivitat. Mireia Álvarez segueix la croada. “La casa que em va prendre el banc està ocupada”, un altre drama. No obstant això, demanarà la nul·litat de la dació en pagament, la indemnització dels 51 dies que va estar acampada davant Bankia i el valor del pis. La seva guerra contra els bancs, i la de molta gent, continua.