Els experts i la banca: "Tenim les hipoteques més barates d'Europa"

BarcelonaDesprés de Malta, Espanya és el país de la zona de l'euro amb les hipoteques més barates. És un dels elements que, de fet, contribueix a l'encariment constant dels preus de l'habitatge, perquè l'oferta creix a un ritme molt inferior a la demanda. Comparant el tipus d'interès mitjà per a l'adquisició d'habitatge de l'agost, la darrera dada publicada de països, a Espanya és del 2,69%, molt per sota de la mitjana del 3,31% de l'eurozona i dels costos existents a països com Alemanya (3,71%), França (3,01%) i Itàlia (3,28%), segons les xifres del Banc Central Europeu (BCE). La demanda de préstecs per a l'adquisició d'habitatge creix a un ritme alt, segons la darrera enquesta del Banc d'Espanya referida al segon trimestre.

La tendència no es redueix. L'enquesta del Banc d'Espanya espera que les sol·licituds de les llars continuïn augmentant els pròxims mesos. El ritme de concessió d'hipoteques va créixer més del 40% fins al segon trimestre al Banc Sabadell. CaixaBank, per la seva banda, va augmentar el 39% la concessió de nous préstecs per comprar habitatge en els primers nou mesos d'aquest any. El seu conseller delegat, Gonzalo Gortázar, que no veu encara una aturada en el creixement tot i que sí un alentiment del ritme de creixement, va recordar a la presentació de resultats que tenen "les hipoteques més barates de la zona de l'euro", així com afirmen altres bancs i experts. Tant el Santander, un dels primers a avisar que es donaven hipoteques massa barates, com el BBVA, s'han mostrat crítics amb una situació "irracional" al mercat de les hipoteques.

Mercat "irracional"

En aquesta línia es va pronunciar també Bankinter, que mantenia un ritme elevat de concessió de préstecs per habitatge, i va anunciar que el reduiria tan bon punt va presentar els comptes del tercer trimestre. Segons Gortázar, "no és lògic que els interessos a Espanya estiguin tan allunyats de la mitjana europea", per sota del deute públic a llarg termini. En tot cas li preocupa més l'evolució "en dos o tres anys" que la d'aquest exercici i el que ve, perquè si continua l'ascens dels preus dels pisos cada cop quedaran menys persones que podran accedir a l'adquisició d'una llar.

La compra és l'element essencial a un mercat mancat d'oferta de lloguer assequible. Els bancs fan propostes comercials destinades a perfils concrets. I el 85% dels préstecs es fan a tipus fix, explica Ricard Garriga, conseller delegat de Trioteca. Segons el centre d'estudis d'aquesta companyia especialitzada en aconseguir hipoteques, el tipus fix mitjà dels préstecs que han tramitat aquest mes és del 2,22%, i a les mixtes –les que combinen una part fixa i la resta variable a partir normalment del cinquè any–, de l'1,65% i la part variable, l'euríbor més un 0,80. Ricardo Gulias, conseller delegat de RN Tu Solución Hipotecaria, afirma que el millor tipus nominal ofert s'ha situat en l'1,75%, si bé puja al 2,75% en taxa anual equivalent (TAE), que inclou totes les despeses, des de la comissió d'obertura fins a altres conceptes. En tot cas recorda que el 2022, en plena etapa de descens dels tipus d'interès, es va arribar a firmar alguna hipoteca al 0,71% i a l'1,81% TAE.

Intermediaris

Actualment, els intermediaris hipotecaris tramiten al voltant de la cinquena part de totes les hipoteques, afirma Gulias. Segons les dades del Banc d'Espanya i de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), cada oficina bancària fa 1,8 hipoteques al mes, mentre que els intermediaris en fan desenes al dia, afegeix Garriga. Estan especialment implantats entre els joves. L'edat mitjana dels clients de Trioteca és de 37 anys. I, a més, les hipoteques han esdevingut un instrument essencial per a la banca, que les utilitza per col·locar assegurances de llar, de vida i altres productes relacionats, explica Gulias.

Les hipoteques a interès variable, amb la seva referència, l'euríbor a dotze mesos, que ha tornat a pujar a l'octubre fins al 2,187%, i encareix les quotes quan hi ha la revisió semestral tot i que encara no les de revisió anual, perden cada cop més terreny. A l'agost eren 40,6 de cada 100 de les constituïdes i les fixes, gairebé el 60%. Gulias afirma que la contractació, en tot cas, "és residual" i sembla tenir més pes perquè s'hi inclouen les mixtes. Hi ha entitats, com CaixaBank, a les quals més del 90% de les hipoteques noves que es concedeixen són a tipus fix. Al segon trimestre d'aquest any, el capital finançat van continuar a l'alça (169.650 euros). Aquest darrer fet ha generat un lleuger augment de la quota hipotecària, encara que aquest canvi no ha reduït la sensibilitat de les entitats en la tolerància al risc, segons l'Associació Hipotecària Espanyola (AHE). El fet és que la quantitat sol·licitada no para de pujar, al compàs que ho fan els preus de l'habitatge.

I quin és el límit? "Quan no es puguin pagar les quotes", diu Gulias. En tot cas, a això encara no hi hem arribat, donat que la taxa de morositat es troba entorn del 2,9%, en mínims des del 2008. I, a més, diu el representant de RN Tu Solución Hipotecaria, "quatre de cada deu vendes es paguen al comptat" o una bona part de l'entrada es fa en metàl·lic.

Amb tot, l'11,7% de les noves hipoteques es concedeixen amb quantitats per sobre del 80% del preu de taxació, el màxim recomanat, per l'impuls de compradors primerencs, que necessiten més finançament; uns preus que augmenten més que els ingressos i estalvis familiars i factors com els avals públics per cobrir el 20% de l'entrada per a col·lectius com els joves. La proporció d'hipoteques per més del 80% ha pujat i cal vigilar-la, però encara és lluny del 18% rècord del 2008 i 2013. L'AHE afirma que les perspectives de més pujades del preu de l'habitatge impulsen més la demanda, "sota la premissa que avui és millor moment que demà" per comprar.