Barcelona viu la pèrdua més gran de pisos de lloguer i ja encadena un any de pujades de preu
El valor del metre quadrat dels nous habitatges llogats a Barcelona creix un 7% en l'últim any
BarcelonaQuin és l'impacte real del topall de preus al mercat de lloguer? ¿Ha aconseguit fer baixar el preu dels nous contractes o almenys contenir-lo? La resposta, d'acord amb l'objectiu per al qual va ser creat, que era evitar pujades abusives en moments d'alta demanda o escassetat, sembla positiva: a Catalunya des que va entrar en vigor la limitació dels lloguers, el març del 2024, el preu dels nous contractes ha pujat un 0,8% en els municipis declarats tensionats i, a la ciutat de Barcelona, hi ha hagut una disminució del 3,3% en aquest any i mig.
Tanmateix, aquestes dades del tercer trimestre del 2025, que el Govern va donar a conèixer aquest diumenge –les va fer públiques un festiu i més de dos mesos més tard del que és habitual–, són una part concreta de la fotografia: la mitjana de tots els nous contractes regulats. Però si es baixa al detall de les dades, indiquen tot el contrari: des de l'últim mes previ a l'aplicació del topall, és a dir, el primer trimestre del 2024, el preu dels nous contractes de lloguer per metre quadrat a la ciutat de Barcelona ha crescut un 0,63%, segons les dades de les fiances dipositades a l'Incasòl.
Però com és possible que baixi el preu mitjà dels nous contractes regulats però pugi el preu mitjà del metre quadrat? La resposta pot ser en la mida dels pisos, més enllà de variacions habituals en la composició del mercat.
El cas paradigmàtic de Barcelona
El cas més diàfan és la ciutat de Barcelona, l'únic territori del qual es disposa de la dada del preu de metre quadrat. El cert és que mentre que el Govern destaca que el preu mitjà dels nous contractes de lloguer regulat ha caigut un 3,4% en un any i mig –una afirmació completament certa–, és igualment vertader que, en el mateix període, el valor mitjà del metre quadrat dels nous contractes a la capital catalana ha crescut un 0,63%.
Aquest increment és encara més exagerat si no anem tan lluny. En l'últim any el preu del metre quadrat de lloguer a Barcelona ha crescut un 7%, encadenant fins a quatre trimestres seguits a l'alça. El creixement del tercer trimestre del 2025 va ser de l'1,67%. Si el preu del metre quadrat de lloguer a la capital catalana era de 15,74 euros, ara és de 16,84 euros.
L'explicació al darrere d'aquesta evolució a l'alça del preu del lloguer pot situar-se en la mida dels pisos, que ha passat dels 75 metres quadrats del primer trimestre del 2024 –l'últim abans de l'entrada en vigor del topall– fins als 72 metres quadrats del tercer trimestre de l'any passat.
Caiguda històrica del saldo de contractes
Després del preu, l'altra gran qüestió entorn del topall de preus és el seu impacte en l'oferta de lloguer, és a dir, si la seva aplicació provoca canvis en el nombre de contractes vigents. El fet és que el nombre de contractes vigents a la ciutat de Barcelona –la resta entre els contractes nous (altes) i els que contractes vigens que s'extingeixen (baixes)– ha crescut des que hi ha registres. Això significa que cada vegada hi ha més contractes de lloguer en vigor.
Tanmateix, en les dades publicades ahir del tercer trimestre del 2025, el mercat de lloguer de Barcelona va patir la caiguda més gran del nombre de contractes vigents (saldo), amb 244 menys que el trimestre anterior, ja que va haver-hi 7.855 altes i 8.099 baixes. Aquesta caiguda és la més gran des que hi ha dades –amb l'excepció de la pandèmia–, ja que l'anterior va ser de -58 el tercer trimestre de fa un any.
El mercat es transforma
Per tant, l'explicació que resumiria aquests dos comportaments aparentment contradictoris del preu del lloguer seria que el preu mitjà dels contractes de lloguer a Barcelona ha caigut en un any, però el motiu no és perquè baixi el preu, sinó perquè es lloguen pisos més petits, pels quals es paga més diners que abans pel seu metre quadrat.
"A primera vista es pot sostenir que la norma funciona. La renda mitjana a Barcelona al tercer trimestre es va situar en 1.153 euros, amb un increment de l'1,7% interanual; aquesta aparent estabilitat podria interpretar-se com un senyal de contenció, però quan s'analitza el detall, el relat canvia. El preu per metre quadrat ha augmentat un 7% en un any, i a Ciutat Vella aquest increment arriba al 14%", explica a l'ARA el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues.
"En definitiva, no s'està pagant el mateix per viure igual, s'està pagant més per viure en menys espai. El mercat no s'ha aturat, s'ha adaptat", afegeix.
El lloguer de temporada, amb l'expectativa
Pel que fa al lloguer de temporada, la via que molts propietaris han trobat per eludir el topall de preus, el nombre de nous contractes van caure un 7% del segon al tercer trimestre de 2025. Aquestes dades i les del següent trimestre –l'últim del 2025– seran les darreres sense l'impacte de la regulació aprovada a finals de desembre pel Parlament. La norma té per objectiu evitar que s'utilitzin aquesta modalitat, i la del lloguer per habitacions, de manera fraudulenta per eludir el topall.
La iniciativa, pionera a Espanya amb la llum verda gràcies als vots a favor del PSC, ERC, Comuns i la CUP, deixa clar que els arrendaments d'un immoble per viure-hi queden sotmesos a la llei d'habitatge, amb independència de la durada del contracte. Només en quedaran fora els lloguers per a vacances o amb finalitats recreatives, i se n'haurà de deixar constància documental.