Aval dels quatre experts fitxats pel Govern a prohibir la compra especulativa d'habitatge

BarcelonaQuan el president de la Generalitat, Salvador Illa, es va obrir a prohibir la compra especulativa d'habitatge a Catalunya, ho va fer amb certa cautela: "Cal estudiar-ho bé i anar amb seguretat", va defensar quan la CUP l'hi va plantejar per primera vegada al Parlament. Finalment, van ser els comuns els que van arrencar del Govern el compromís d'asseure's en una taula de treball amb quatre experts per estudiar-ho.

Ara, després de tres mesos i quatre informes diferents, els experts han emès un veredicte unànime: és legal i "constitucional" vetar les compres especulatives d'habitatge a través de la legislació urbanística, competència exclusiva de la Generalitat, si es fa de manera temporal i en zones tensionades. Els comuns han sortit a celebrar-ho i demanen "voluntat política" al PSC per tirar-ho endavant. En roda de premsa aquest dissabte, la líder de Comuns al Parlament, Jéssica Albiach, ha subratllat que és una condició "indispensable" si el govern de Salvador Illa vol els seus vots per aprovar els pressupostos.

Els quatre informes els signen l'excatedràtic de dret constitucional i exmagistrat del Constitucional Carles Viver Pi-Sunyer, que també va ser director de l'Institut d'Estudis de l'Autogovern; la jurista experta en urbanisme Fuensanta Alcalá, vinculada a l'Ajuntament de Barcelona; l'investigador de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona Jaime Palomera, i l'expert en dret administratiu i professor a la UB Pablo Feu, que va ser, de fet, l'autor del primer informe del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB), que obria la porta a aquesta mesura.

Els quatre informes completen el pòquer amb què els comuns s'han emparat fins ara per reclamar al Govern que es mogui i, en sis mesos, es comprometi a prohibir per llei tota compra que busqui fer negoci amb l'habitatge. Albiach ha lamentat que a l'executiu li estigui costant tant "moure's" en aquest tema, tot i l'aval dels experts. "Estem encallats", ha dit, sobre la negociació de pressupostos.

El partit de Jéssica Albiach ja va registrar fa uns mesos una proposició de llei al Parlament per facultar els ajuntaments, a través del planejament urbanístic, a vetar tota compra d'habitatge si no és per viure-hi, seguint la fórmula que Feu defensa en el seu informe. L'objectiu era posar fi a l'adquisició de pisos per part d'inversors atrets per l'alta rendibilitat dels immobles, que ha augmentat fins al 12% en els últims 15 anys, i ha endurit les condicions d'accés al mercat per als particulars. La proposta incloïa algunes excepcions, com ara la possibilitat d'adquirir una segona residència en un municipi diferent de la primera, o les compres per a un familiar proper. Expulsava del mercat les empreses, però permetia la compra de blocs sencers si posteriorment es posaven a lloguer assequible.

Els comuns donen sis mesos al Govern per consensuar una proposta i dur-la al Parlament, on volen que es tramiti per lectura única perquè entri en vigor abans de l'agost. Descarten, això sí, reclamar que s'apliqui per la via del decret llei, cosa que Feu també preveu en el seu informe. La CUP ha presentat una iniciativa en solitari sobre el mateix, però la deslliga de la negociació de pressupostos. En tot cas, Comuns i Govern continuaran la seva negociació en una nova trobada aquest dilluns, la quarta des que van començar a parlar dels comptes.

La constitucionalitat

Ara bé, ¿és constitucional limitar el dret a la propietat privada vetant la compra d'un immoble segons quina sigui la seva finalitat? Aquesta és una de les preguntes que ha mirat de resoldre Viver Pi-Sunyer, que conclou que la Constitució sí que faculta el legislador per restringir aquest dret sempre que no suposi "buidar-lo" de contingut. Segons destaca, això ja passa amb la llei d'habitatge i mesures com ara el topall del lloguer. Ho fa emparant-se en el dret a l'habitatge reconegut a la Constitució, però també en el fet que, també segons la carta magna, el dret a la propietat privada està limitat per la seva funció "social". Per la seva banda, Feu justifica recórrer al dret administratiu per combatre la "disfunció urbanística" que genera un mercat immobiliari que expulsa veïns i no garanteix l'accés a un habitatge.

Un altre dels grans dubtes que suscitava la regulació dels comuns –també dins del Govern– és si la Generalitat és competent per prohibir compres amb finalitat especulativa. Aquest és un altre dels punts que aborda Viver Pi-Sunyer. Si bé és cert que l'Estat té competències exclusives en legislació civil i en les bases dels contractes, raona, també ho és que la Generalitat és la titular exclusiva de les competències urbanístiques, i que el Tribunal Constitucional ha donat llum verda a afectar de manera tangencial drets com el de la propietat en el seu exercici. "S’accepta que una comunitat autònoma des de les seves competències en habitatge pugui dictar una normativa de dret administratiu que reguli àmbits materials regulats també pel legislador estatal des de les seves competències sobre legislació civil", apunta. Per tot plegat, augura que la norma passaria el filtre del Tribunal Constitucional si l'oposició o l'Estat la recorregués.

Les sancions, clau

En el seu informe, la jurista Fuensanta Alcalá fa èmfasi en la necessitat d'introduir un règim sancionador per garantir "l'efectivitat" de les limitacions: és el que, en argot jurídic, s'anomena "disciplina urbanística". L'experta reconeix el risc d'impugnació de la norma com a possible "regulació encoberta" de la compravenda, però el rebat recalcant que "no regula relacions entre particulars", sinó que senzillament "condiciona l’ús funcional d’un bé immoble en funció del seu emplaçament urbanístic". "L’aplicació de règims disciplinaris clars i previsibles no destrueix el mercat immobiliari, sinó que redueix la pressió especulativa a curt termini i reorienta la inversió cap a models compatibles amb l’ús residencial estable", manté Alcalá, que ho veu compatible amb el dret europeu.

En el mateix sentit es pronuncia Palomera, que apunta, això sí, que aquesta mesura s'ha d'inserir en una bateria d'accions destinades a garantir el dret de l'habitatge que incloguin des de mesures fiscals per penalitzar l'acaparament d'immobles fins a un reforç del cos d'inspectors. També planteja "recuperar habitatges desviats a usos no residencials" i més pressupost per ampliar el parc públic de sòl i habitatge. Pel que fa a la limitació de la compra especulativa, l'expert subratlla que s'han aplicat mesures similars a Dinamarca, els Països Baixos, Àustria, Suïssa o Singapur. En l'àmbit fiscal, per exemple, Comuns i Govern ja van pactar l'any passat apujar els impostos als grans tenidors.