El cicle d'hipoteques a la baixa s'ha acabat

BarcelonaA les portes de tancar un any rècord en la firma d'hipoteques, que pot superar les 500.000 a tot Espanya –als nivells de fa quinze anys–, comença un canvi de cicle amb pujades dels interessos. "La majoria de les entitats financeres estan apujant els interessos dels préstecs per habitatge" perquè no s'espera cap altra baixada a curt termini dels tipus per part del Banc Central Europeu (BCE), expliquen des del comparador HelpMyCash.

Així ho reflecteix la tendència de l'Euríbor diari a dotze mesos, que és el tipus al qual els bancs es presten els diners i la referència per a les hipoteques a interès variable. Des de principis de novembre ha situat la seva mitjana en el 2,216% amb tendència a l'alça. Al juliol va tocar sòl amb el 2,079%.

La majoria dels préstecs són a tipus fix i se situen en una mitjana del 2% al 2,3%. De totes maneres, se'n poden trobar per sota del 2% per a determinats perfils i lligats a assegurances de la llar o a la nòmina, "però cada cop menys", explica Joaquín Fervari, director de Formació i Processos de la intermediària Trioteca. La seva previsió és que els tipus es mouran entre el 2% i el 2,5% els mesos vinents.

Segons HelpMyCash, almenys set bancs han incrementat els interessos hipotecaris des de mitjans d'estiu fins ara: Banco Santander, BBVA, Bankinter, Coinc, Cajasiete, Unicaja i ING; en tots els casos, les hipoteques fixes i les variables de revisió semestral també han començat a pujar. El que tothom pronostica és que l'etapa d'ofertes a la baixa, que va començar el 2023, s'ha acabat. La queixa per l'abaratiment de les hipoteques, denunciat pels representants dels principals bancs les darreres setmanes, era el preludi de l'encariment.

Préstec més barat, dipòsit més baix

En tot cas, el cost dels préstecs hipotecaris continuarà sent el segon més baix de la zona de l'euro per darrere de Malta, però al mateix temps, els bancs espanyols són els que menys retribueixen l'estalvi a través de comptes i dipòsits, precisa Miquel Riera, analista de HelpMyCash. La mitjana dels comptes corrents a la zona euro és del 0,25% i a Espanya, del 0,15%; en els dipòsits a un any, l'1,74% i l'1,69% a Espanya; a entre un i dos anys, 1,97% i a Espanya, 1,35%, i a més de dos anys, 2,14% a la zona euro i a Espanya, 0,37%, segons les dades del BCE del setembre.

Fins ara, la demanda d'hipoteques no ha parat de pujar i la proporció de la quantitat prestada amb relació al valor de l'habitatge, també. Al quart trimestre del 2023 era el 6,21%; el primer del 2024, el 6,7%; el segon, el 7,42%, el tercer, el 8,2%; el quart, el 8,6%; el primer del 2025, l'11% i el segon, l'11,7%. Amb tot, es troba lluny del 18% de finals dels 2000, quan va esclatar la bombolla immobiliària. Un element distorsionador és que es calcula sobre el valor de taxació, que acostuma a ser fins i tot superior al de mercat i, a més, en moltes comunitats, entre elles Catalunya, han creat instruments per facilitar el 20% de l'entrada a persones joves o més vulnerables.

Morositat en mínims

L'Associació Hipotecària Espanyola (AHE) afirma en el seu darrer informe trimestral que l'abaratiment hipotecari ha anat acompanyat d'un augment a mitjà termini, que arriba als 25,3 anys. També explica que aquest abaratiment coincideix "amb el comportament inflacionista del preu de l'habitatge". Això ha provocat que capital mitjà finançat rondi els 161.000 euros "després d'experimentar un increment anual del 14%". I això ha derivat en "un augment de la quota hipotecària", però sense que els bancs hagin assumit més riscos. De fet, la taxa de morositat bancària es troba en el 2,93%, en mínims des del 2008.

Les hipoteques barates han comportat també un increment en els préstecs per unitats unifamiliars o persones solteres. L'últim informe del Centre d'Estudis de Trioteca (CET) revela que les persones solteres arriben a ser el 40% de les contractacions per internet i signen les hipoteques deu dies abans que les parelles. A més, destaca el perfil d'aquest comprador solter: joves amb alt poder adquisitiu i amb una clara preferència per processos ràpids, senzills i 100% en línia.

En tot cas, tot pot canviar amb la pujada dels tipus, tot i que no serà gaire pronunciada. La capacitat d'estalvi en parella acostuma a ser superior i el risc creditici, menor. De fet, el topall que les entitats acostumen a posar amb relació als ingressos se situa entorn del 35%, i per a les parelles baixa entre el 29% i el 30%, segons els experts.

El cert és que hi ha un boom en la demanda d'hipoteques. A Espanya es poden superar les 500.000, als nivells de fa 15 anys, però lluny dels més 1,2 milions anuals d'anys previs a l'esclat de la bombolla immobiliària. A Catalunya es podrien superar les 80.000, com el 2010 i el 2022, tot i que molt lluny de les més de 200.000 d'anys prèvies a la crisi. El Banc d'Espanya no veu risc d'esclat de la bombolla. En el seu informe de tardor sobre estabilitat financera, tot i que alerta dels elevats preus per una demanda que supera l'oferta, afirma que "l'expansió observada del crèdit immobiliari és continguda en relació amb el PIB i al saldo de crèdit bancari, i no s'ha traduït en un endeutament més gran de les llars".

Un element destacat que recollia la darrera enquesta de préstecs bancaris del BCE és que a Espanya creix la concessió d'hipoteques, però també el percentatge de peticions que es rebutgen. Això passa perquè davant d'una oferta de lloguer escassa i cara, els interessos baixos empenyen les famílies a la compra i no totes hi poden accedir.