La banca augura hipoteques més cares i descarta la bombolla

BarcelonaPer als quatre grans bancs de l'Estat, el 2025 ha estat un any de brots verds. De fet —excepte el Banc Sabadell—, CaixaBank, Banco Santander i el BBVA han tornat a registrar guanys rècord, en la majoria dels casos a causa de la bona evolució del marge d'interessos i l'augment dels ingressos per comissions. En total, totes quatre entitats sumen un benefici històric de 32.278 milions d'euros al llarg de l'any. Si a aquesta xifra s'hi afegeixen els guanys de Bankinter i Unicaja, la xifra final és de 34.000 milions d'euros.

Els crèdits i préstecs per hipoteques han tingut un protagonisme especial en les presentacions dels resultats bancaris de l'any després d'augmentar en tots els casos i, malgrat que les entitats descarten una bombolla, la banca ja comença a augurar que les hipoteques s'encariran. De fet, segons les darreres dades disponibles del Banc d'Espanya, el 2025 ha estat un exercici extraordinari pel que fa a la concessió d'hipoteques per part de les entitats bancàries, i s'ha assolit un volum total de 82.752 milions d'euros, prop d'un 22% més que l'any anterior, quan va ser de 67.951 milions d'euros.

El desembre va ser un mes especialment fort, durant el qual es van prestar 8.392 milions i es van assolir nivells del 2010. Així, aquestes xifres comencen a apropar-se als nivells d'activitat del 2008, just abans que esclatés la bombolla immobiliària, quan les entitats van arribar a prestar un total de 87.082 milions d'euros.

Guerra hipotecària

Aquest augment exponencial es deu, en gran part, a la guerra hipotecària que ha marcat el 2025 i a un mercat extremadament competitiu: la banca busca, a través dels crèdits hipotecaris, obtenir nous clients solvents –també ha baixat la ràtio de morositat a escala general– i fidelitzar-los a llarg termini. És en aquest context que el tipus mitjà de les noves operacions s'ha estabilitzat al voltant del 2,6% des de mitjans d'any, lluny del 2,9% del 2024 i del 3,75% del 2023, i molt per sota de la mitjana europea, que se situa vora el 3%.

La banca, doncs, comença a aplanar el camí cap a uns préstecs més cars i rebutja seguir la guerra per les hipoteques. En aquest sentit, el conseller delegat de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, apuntava durant la presentació de resultats que el més probable és que les hipoteques es comencin a encarir per un increment de tipus: "La mitjana de les hipoteques a la resta d'Europa està al voltant del 3%, i nosaltres estem al 2,5%, però els tipus d'interès a llarg termini creixeran i el més normal seria que els tipus hipotecaris els acompanyessin". A més, deia que cal tenir en compte que "l'evolució del mercat hipotecari és important; abans era quasi el 100% a tipus variable, i ara més de la meitat és a tipus fix". "El mercat hipotecari està creixent, no desmesuradament, però la nostra quota de mercat està al voltant del 25% i, per tant, no som agressius per treure mercat als altres, només ens estem defensant i ens està anant bé", assegurava Gortázar.

La consellera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, apuntava també, al seu torn, que continua veient "irracionalitat" en el mercat hipotecari i tornava a descartar entrar en cap mena de guerra pels préstecs per comprar habitatges. En la presentació dels resultats del 2025, Ortiz va denunciar que "algunes entitats venen hipoteques al 2% o al 2,20% quan la corba swap a 30 anys es troba actualment entorn del 3%". A aquests tipus d'interès, "és una cartera que no és sostenible", afegia la directiva de Bankinter.

També el BBVA va ser taxatiu amb la seva negativa a la guerra de tipus. El seu president, Carlos Torres, va apuntar que "els preus són atractius per al client, però no per a nosaltres", motiu pel qual "és el sector on menys creix el BBVA", al voltant d'un 2% el 2025. Aquestes xifres contrasten amb el cas del Santander, els comptes del 2025 del qual mostraven un creixement en crèdits hipotecaris del 17% respecte a l'any anterior.

Fugint de la bombolla

El sostingut augment dels preus de l'habitatge i la por d'una nova bombolla després de la crisi del 2008 mantenen els bancs centrals alerta. Sense anar més lluny, el Banc Central Europeu (BCE) va anunciar a finals de gener que llançarà una revisió, a totes les entitats sota la seva jurisdicció, dels criteris de concessió i del preu de les hipoteques.

L'objectiu de l'organisme que dirigeix Christine Lagarde és vigilar que els préstecs signats ara puguin comportar un augment de la morositat en el futur. En un document oficial, la institució estableix com a objectiu "que els bancs estableixin i mantinguin criteris crediticis sòlids i preus basats en el risc". També el Banc d'Espanya es proposa aquesta fita. A finals del 2025 va anunciar que començava a treballar en la imposició de límits a la concessió d'hipoteques amb l'objectiu d'evitar una bombolla derivada de l'augment de preus de l'habitatge.

Davant d'això, el conseller delegat de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, descarta que l'auge del preu de l'habitatge i la guerra hipotecària estiguin provocant una bombolla, però es mostra obert a noves directrius per part dels bancs centrals. "El mercat actual és molt diferent del de la bombolla immobiliària de fa 20 anys; el pes de la inversió residencial al PIB ha baixat a la meitat, la majoria d'hipoteques són a tipus fix, etcètera, i per tant no tenim una bombolla que pugui preocupar als balanços dels bancs", explica Gortázar. "En la mesura en què el que fixin [els bancs centrals] sigui dins d'un marc raonable d'indicacions de cap on ha d'anar el sector, hi estem d'acord. El més important és pensar bé aquestes normes i el que no considero és que hi hagi una urgència a curt termini perquè no hi ha cap bombolla; on hi ha la urgència és en la creació d'oferta d'habitatges i en fer-los més accessibles a la gent", assegura el directiu de CaixaBank.

En la mateixa línia, el conseller delegat del BBVA, Onur Genç, apuntava: "No parlaria de bombolla. Abans hi havia una construcció d'habitatge que no era necessària i van col·lapsar els preus, però no veiem risc que pugui tornar a passar".

El conseller delegat d'Unicaja, Isidro Rubiales, tampoc creu que a Espanya s'estigui produint una bombolla hipotecària, sinó que hi ha un mercat "excessivament competitiu" que, davant de la manca d'oferta d'habitatge, està provocant tensions en els preus.

El Banc Sabadell, que durant la seva presentació de resultats –l'última del calendari dels grans bancs– no va incidir gaire en el tema hipotecari, va reservar les seves declaracions sobre la matèria al seu president, Josep Oliu, durant la seva tradicional conferència sobre perspectives econòmiques a la Cambra de Sabadell d'aquesta setmana passada. Oliu va criticar "les polítiques d'esquerra que s'estan aplicant per intentar solucionar el problema de la manca d'habitatge a un preu assequible", les quals, diu, "a la pràctica ho agreugen". Creu que l'"única solució" és "augmentar l'oferta". "Si les limitacions urbanístiques no permeten guanyar diners, tampoc hi ha promocions", va assegurar.

Sigui com sigui, tot apunta que el 2026 els bancs començaran a racionalitzar els tipus de les hipoteques, sigui per fugir de la guerra hipotecària, per força dels reguladors o per supervivència.