Creixement vertical o expansió territorial: el dilema de Catalunya per evitar el col·lapse de l'habitatge

BarcelonaL’esclat de la bombolla immobiliària del 2008 va deixar un excedent d’habitatge a Catalunya: sobraven pisos buits i cases inacabades. Aquest sobrant va compensar la manca de nova construcció fins al 2013. Des d’aleshores, la producció d’habitatge ha estat constantment inferior a la creació de nous habitatges, fet que ha generat un dèficit crònic. A més, Catalunya ha estat dotze anys a la cua d’Espanya en producció d’habitatge lliure, tot i ser una de les regions on més ha crescut la població.

Ara, aquesta mancança que explica en gran part l'actual crisi de l'habitatge es comença a revertir, però Catalunya encara produeix molts menys habitatges –gairebé 14.000 l'any– que el seu increment net estimat fins al 2037 –unes 25.000 l'any–, segons el Pla territorial sectorial d'habitatge (PTSH) aprovat l'octubre del 2024.

A més, aquesta realitat topa ara amb el model urbanístic sorgit després de la bombolla, que se centra en generar habitatge a través de la regeneració urbana –és a dir, construir dins el sòl urbà–. L'objectiu de tot plegat és generar habitatge suficient i adequat sense malmetre, des del punt de vista de la sostenibilitat, un recurs escàs com el sòl. Però és un procés lent, costós i amb diversos colls d'ampolla. Un cas hipotètic seria transformar una illa de cases, amb quatre edificis baixos, un taller i un aparcament, per exemple. Això requeriria possiblement enderrocar edificis i aixecar blocs nous, cosa que implicaria arribar a acords amb diversos propietaris –els dels habitatges, el del taller i el de l'aparcament–, reallotjar i indemnitzar els veïns i portar a terme molts tràmits i processos.

El coll d’ampolla dels POUM

Aquesta és una de les conclusions del vuitè policy brief publicat per la càtedra d'empresa Habitatge i Futur de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i l'Associació de Promotors i Constructors d'Edificis de Catalunya (APCE). L'informe, elaborat per Agustí Jover, Miquel Morell i Marc Gras, posa de manifest el dèficit de Catalunya en matèria d'habitatge i especialment les dificultats que presenta el planejament urbanístic, que per motius de sostenibilitat tendeix a concentrar el potencial d'habitatge en el sòl urbà. Tot i això, la iniciativa pública és limitada (18% dels àmbits) i la major part de la transformació recau en la iniciativa privada.

De fet, aquest urbanisme sostenible s'ha anat desplegant a través dels Plans d’ordenació urbanística municipal (POUM) i ara els autors de l'estudi n'han analitzat nou de nova generació –aprovats entre el 2009 i el 2023– que pertanyen a ciutats intermèdies d'entre 16.000 i 80.000 habitants. A nivell agregat, el 55% del potencial d’habitatge del país descansa en àmbits de sòl urbà (SU) i el 45% en sectors de sòl urbanitzable delimitat (SUD), però els costos de transformació urbanística en sòl urbà (SU) són entre 1,46 i 1,83 vegades superiors als del creixement en extensió (SUD). Tot això porta els autors a preguntar-se pel compromís públic.

"Estem fent un model que el volem tot sense un quadre instrumental eficient", diu Jover. "El missatge del policy brief és: si el futur per donar resposta al dèficit crònic implica generar l'habitatge en el sòl urbà, a part de la densificació, és que hem d'innovar amb instruments", coincideix Miquell Morell, que advoca per instruments que permetin superar la fragmentació de la propietat i reduir costos.

"Per exemple, el PDU metropolità diu que no hi cabem tots, però no hi ha hagut el debat de créixer en vertical. No es planteja. Estem en un moment en què tenim un greu problema, i hi hem de donar resposta. El debat sobre densificar i sobre el creixement vertical del teixit urbà s'ha de plantejar tant sí com no", afegeix Jover. De fet, mentre que un sector de sòl urbanitzable (SUD) pot generar, de mitjana, uns 368 habitatges, les operacions de renovació urbana operen amb el que els autors anomenen un "gra menut", que de mitjana poden generar entre 39 (PAU) i 94 habitatges (PMU), davant dels 368 dels SUD.

Densificar o urbanitzar

Amb tot, l’informe alerta que "no és condició suficient mirar el teixit urbà" per resoldre el dèficit d’habitatge, ja que l’escala de la intervenció quirúrgica que requereix la ciutat consolidada no té la capacitat de xoc que ofereixen els nous sectors d’expansió. Segons les dades recollides, els àmbits en sòl urbanitzable tenen una tendència molt més alta a ser desenvolupats que els de sòl urbà, que sovint queden encallats durant dècades en els documents del POUM.

"S'han de fer les dues coses simultàniament, és molt difícil sense lideratge públic, sense administració actuant", explica a ARA l'arquitecta i exdirectora de l'Incasòl, Maria Sisternas, que aposta per capacitar els departaments d'urbanisme i reflotar les promotores públiques municipals. "La idea que s'ha de quedar la gent és que a Londres, una ciutat amb edificis baixos, que està molt habituada a casetes victorianes, un de cada set habitatges que es fan és en edificis de més de vint plantes. És el que està passant a Europa", conclou.

"La responsabilitat està en mans municipals, ningú vol ser el primer a densificar. O ocupem més territori o mirem el cel. No vull que se'm malinterpreti: es pot créixer sense gratacels de 25 plantes. Les administracions ho han d'assumir. Hi ha el rebuig dels municipis que han tingut molta planta baixa", diu el president de l'APCE, Xavier Vilajoana, que també assenyala que el debat no és només d'habitatge. "La mobilitat és clau. No sé quant fa que no es fa un pla d'infraestructures en aquest país", diu.