Es desploma l'oferta d'habitatge de lloguer a Barcelona

BarcelonaLa llei de l'oferta i la demanda en la seva màxima expressió: l'oferta de pisos de lloguer a Barcelona està en mínims històrics i, per tant, els preus han tornat a màxims. Així es desprèn de l'informe semestral elaborat per la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, un dels estudis més fidels sobre la situació del sector, ja que utilitza les dades dels contractes i les fiances dipositades a l'Incasòl.

La pandèmia del covid-19 va trasbalsar el mercat de lloguer a la ciutat de Barcelona. Aleshores, l'oferta va augmentar exponencialment i els preus van baixar. Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat, detalla que aquell canvi es va produir per un cúmul de factors: es van abocar al mercat pisos d'estudiants i pisos turístics –com els d'Airbnb–, perquè el confinament va fer tornar els estudiants a casa i assistir a classes online i els turistes van deixar d'arribar. A aquest factor s'hi va ajuntar un descens de la demanda, almenys a Barcelona.

Aquests factors van portar al fet que l'oferta de pisos de lloguer a la ciutat de Barcelona, els últims mesos del 2020, arribés a màxims històrics. Segons la informació recollida dels principals portals immobiliaris, l'oferta va arribar a 20.000 pisos. Però des d'aquell moment l'oferta es va anar reduint, i actualment se situa per sota dels 5.000 habitatges. Una dada demostra aquesta caiguda de l'oferta que fa caure, alhora, el tancament de contractes de lloguer. El primer semestre d'enguany es van registrar 23.670 contractes de lloguer a la capital catalana, un 17% menys que el mateix semestre de l'any anterior.

El traspàs als preus d'aquesta reducció de l'oferta ha sigut immediat. El preu del lloguer mitjà a la ciutat de Barcelona es va situar al tancament del primer semestre d'enguany en 997 euros. No arriba al màxim històric prepandèmic del tercer trimestre del 2019 (1.006 euros mensuals), però gairebé. En canvi, durant el primer semestre del 2021, coincidint amb el màxim d'oferta abans referit, el preu va baixar a mínims: 903 euros mensuals. El preu mitjà del primer semestre d'enguany va ser un 10,8% superior al del mateix semestre de l'any passat. I els preus el segon trimestre del 2022 van augmentar un 3,2% en comparació al primer trimestre.

El descens de preu del 2020 coincideix amb el màxim d'oferta durant la pandèmia, però també amb l'entrada en vigor de la llei 11/2020 de mesures urgents de contenció de rendes lligada a la pandèmia. Aquesta llei va ser derogada per les sentències del Tribunal Constitucional de març i abril del 2022, quan els preus ja s'havien començat a enfilar de nou. La norma establia que, en els contractes d’arrendament d’habitatge firmats a les àrees de mercat residencial tens, la renda pactada no podia superar el menor dels següents imports: la renda de l’últim contracte actualitzat o bé el preu de referència fixat per al lloguer d'habitatges de característiques anàlogues.  

Llei de contenció de rendes

¿Aquesta llei realment va ser la causa de la caiguda de preus? Òscar Gorgues assenyala que els preus no només van baixar per la limitació de rendes imposada en aquesta norma, sinó per la confluència d'altres factors, com l'increment de l'oferta. No hi ha un estudi concloent que demostri quin impacte va tenir la norma que limitava les rendes de lloguer en l'abaratiment dels preus.

El que sí que està clar és que des d'aleshores cada cop hi ha menys pisos per llogar i els preus pugen. Gorgues atribueix el fenomen a la retirada de pisos del mercat. "Els estudiants han tornat i els turistes també", apunta. Però no és l'únic factor. Hi ha tota una tipologia de propietaris que estan retirant del mercat els seus pisos de lloguer, bàsicament els de preus més barats, i que necessiten una inversió prèvia per a la seva rehabilitació. "Els propietaris d'aquests pisos, que estan en les zones més barates del mercat, han de fer una inversió, però hauran de llogar a un tipus de llogater que els ofereix dubtes sobre la seva solvència i capacitat de pagament", indica Òscar Gorgues. Amb aquesta situació, no veuen rendible fer la inversió per a la rehabilitació i, en gran part, aquests propietaris opten per treure el pis del mercat de lloguer i posar-lo a la venda, ja que la demanda de compra és molt important, detalla aquest expert. "A Barcelona es venen molt pocs pisos, no hi ha pràcticament habitatges d'obra nova, però hi ha una gran demanda de compra", sentencia Gorgues.

De fet, l'estudi de la Cambra demostra un desplaçament del mercat. Mentre que baixa el percentatge de contractes de lloguer dels pisos més barats, els nous contractes signats s'intensifiquen en els trams més cars, a partir dels 15 euros el metre quadrat al mes. A aquest factor s'hi suma un altre: la pujada de tipus provoca que hi comenci a haver actius d'inversió interessant i, per tant, el totxo deixa de ser un valor refugi on invertir els estalvis.