¿De què parlem quan parlem de pisos de la Sareb?

BarcelonaUna dècada després de la seva creació, el govern espanyol vol convertir la Sareb, coneguda com el banc dolent, en la pota principal del parc públic d'habitatge. És l'estratègia que ha jugat l'executiu de Pedro Sánchez aquesta setmana –a les portes d'un període electoral– mobilitzant 50.000 habitatges de l'entitat perquè passin a ser de lloguer assequible. Però, ¿de què parlem quan parlem de pisos de la Sareb? "Hi ha pisos que estan molt bé i d'altres que estan fets un desastre. També n'hi ha a mig fer i d'altres que necessiten una gran inversió per posar-los al dia", avança el professor de ciències polítiques i expert en sector immobiliari de la UPF, Jordi González, que apunta que no tots estaran disponibles. "La Sareb és opaca i els seus mètodes també", avisa. Aquestes són algunes de les preguntes que l'ARA intenta resoldre.

La Sareb és la Societat de Gestió d'Actius Procedents de la Reestructuració Bancària. Es coneix popularment com el banc dolent perquè es va muntar el 2012 amb l'únic objectiu de comprar tots els actius tòxics de la crisi del totxo (els pisos impagats) que estaven llastant els comptes dels bancs i reflotar així les entitats financeres (i l'economia). Va ser la peça clau del rescat bancari. Els immobles que van anar a parar a aquest ens són diversos i surten de totes aquelles famílies i empreses que no van superar la crisi econòmica i es van endeutar fins al punt de perdre pisos, locals o promocions.

El banc dolent encara té en propietat més de 133.300 actius, segons les seves pròpies xifres. Tot són pisos? No. Són 46.542 habitatges (en bon i mal estat, molts amb càrregues o associats a deutes i alguns també ocupats); 34.759 pàrquings i trasters; 14.202 obres en construcció que es van quedar a mig fer; 24.619 solars buits, i 13.192 immobles terciaris (com locals comercials, oficines i naus industrials).

De tots aquests, el govern espanyol vol mobilitzar-ne 50.000 per al parc social. Però no tots estan "disponibles". De fet, 15.000 encara no existeixen, s'han de construir, i 14.000 més ja estan ocupats i es convertiran en lloguer social. I, dels 21.000 restants, 12.000 estan pendents d'aconseguir certificats o alguna obra d'habitabilitat. Per tant, només hi ha 9.000 pisos (el 6,7% del total d'actius del banc dolent) que es podran repartir immediatament.

És una de les grans incògnites i la que més preocupa a les administracions públiques. El govern espanyol i la Sareb només han fet públic el nombre d'actius que pertoca a cada comunitat. Catalunya, amb més de 3.539 actius, és la segona comunitat que més n'agruparà, per darrere del País Valencià (4.950), però no se'n sap la ubicació. "Ni l'hem dit ni la direm", apunten fonts de la Sareb. El temor de les comunitats és que siguin lluny de les zones on realment hi ha problemes d'habitatge. Aquesta setmana, l'alcaldessa de Barcelona, Ada Colau, ja va assegurar que la mesura no tindria "cap impacte" a la capital catalana perquè l'oferta de pisos de la Sareb és poca "i de mala qualitat, gairebé invivible".

Tampoc existeix, almenys de manera oficial, cap catàleg públic que permeti veure el lloc ni l'estat dels pisos. Fonts de l'organisme confirmen a l'ARA que l'hermetisme es manté per por d'ocupacions i actes vandàlics. "Encara desconeixem massa coses i hi ha moltes variables en joc", explica el professor de la UPF, Jordi González, que ha escrit una tesi doctoral sobre el sector immobiliari, la Sareb i els fons d'inversió. "Les administracions haurien de poder veure clarament on són aquests pisos i el seu estat i el conveni de venda hauria de ser ràpid", reclama.

En els pactes amb les administracions com el que s'ha anunciat aquesta setmana, les negociacions es fan de manera bilateral entre la Sareb i les comunitats. Però, en realitat, "el 99,9% dels pisos que la Sareb col·loca al mercat ho fa en la venda minoritària, un a un", asseguren fonts de l'organisme. El circuit de venda és el següent: el banc dolent (propietari) decideix quins habitatges es posen a la venda i a quin preu i deriva la resta de tasques. L'organisme públic té contractats des de fa un any els serveis de diversos fons d'inversió com a intermediaris, servicers en l'argot del sector. Per comercialitzar-los, els anuncien als portals del sector (que també reben comissió), que són els que publiciten els pisos i posen en contacte comprador i venedor. "A la pràctica, un petit comprador sap que un pis és de la Sareb gairebé quan va al notari", afirmen des de l'entitat. El 2022, el preu mitjà dels pisos venuts a petits propietaris amb aquest mètode al conjunt d'Espanya va ser de 97.000 euros.

La tasca d'intermediació la fan filials de Blackstone i KKR, que s'encarreguen de preparar, deslliurar de deutes, sanejar, reformar i posar a la venda els actius, i evidentment se n'enduen una comissió. "La Sareb no té l'estructura necessària per gestionar totes les etapes del procés", explica González, que qüestiona el cost que té aquesta gestió per a les arques públiques: "¿Quants diners i quantes vegades estem pagant aquests pisos si se'ls queda de nou l'administració pública?"