El decret amb la pròrroga dels lloguers: una benedicció per a les zones tensionades?

MadridEl compte enrere per a la votació del decret amb les mesures d'habitatge que el govern espanyol ha aprovat per afrontar l'impacte econòmic de la guerra a l'Orient Mitjà ha desencadenat en una crida per part de col·lectius socials i partits d'esquerra als llogaters a demanar "ja" la pròrroga extraordinària de fins a dos anys dels termes i les condicions del contracte en cas que aquest finalitzi abans del 31 de desembre del 2027. Aquesta és una de les mesures estrella del decret que, a l'espera del resultat de la votació al Congrés, està en vigor (el límit temporal perquè sigui votat són 30 dies hàbils des que es va publicar al Butlletí Oficial de l'Estat).

Però més enllà de la mesura en els seus termes generals, el decret es pot convertir en una benedicció per als llogaters que viuen en una zona declarada tensionada, i que en el cas de Catalunya són ja 140 municipis.

La llei estatal d'habitatge va suposar un reforç de l'article 10.3 de la llei d'arrendaments urbans (LAU) amb la introducció del dret a una pròrroga extraordinària de tres anys del contracte en zones tensionades. Aquesta pròrroga suposa preservar els termes i les condicions essencials del contracte intactes un cop aquest acaba. Però com que la llei estatal d'habitatge va entrar en vigor el 2023, s'ha produït un xoc entre alguns propietaris i llogaters quan els primers interpreten que només es pot aplicar la mesura en contractes firmats a partir de l'entrada en vigor de la norma. És a dir, firmats a partir del 2023 i que, per tant, acaben el 2028 o el 2030 en funció de si duren cinc o set anys (depèn del perfil del propietari). En canvi, alguns despatxos d'advocats, com és el cas del Col·lectiu Ronda, diuen que el dret existeix des que se signa el lloguer: això vol dir que la pròrroga de la llei estatal esquitxa els contractes de les zones tensionades firmats abans de l'entrada en vigor de la norma i que, per tant, finalitzen abans del 2028.

Ara, amb el decret extraordinari per la guerra damunt la taula, el que interpreten despatxos com aquest és que el legislador, és a dir, el govern espanyol, els dona la raó. "La pròrroga extraordinària regulada en aquest article és incomptable amb la prevista a l'article 10.3 de la llei d'arrendaments Urbans que, en tot cas, s'aplicarà amb caràcter preferent", es desprèn al decret per la guerra. "Si el legislador interpretés que només es poden acollir a la pròrroga de la llei estatal d'habitatge els contractes signats a partir del 2023, no podria existir incompatibilitat en cap moment perquè aquests [contractes] acaben el 2028 [...]. Per tant, l'article 10.3 [la pròrroga de tres anys] es pot aplicar en contractes signats prèviament", indica Paula Cardona, advocada del Col·lectiu Ronda.

També ho interpreten així des del Sindicat de Llogateres, que en tot cas animen els arrendataris catalans de les zones tensionades a demanar les dues pròrrogues: tant la de la llei estatal d'habitatge com la pròrroga extraordinària dels dos anys que recull el decret. "Prioritàriament, la de tres anys i, en cas que no sigui vàlida per algun motiu, que s'apliqui la dels dos anys", apunten des del Sindicat. "Ens dona marge a les àrees tensionades, perquè s'haurà d'aplicar una o altra", indica Cardona.

Periple judicial

Però rere la pròrroga extraordinària dels dos anys hi ha incertesa pel fet que el decret pugui decaure un cop es voti al Congrés. D'entrada, Junts ja ha dit que no veu amb bons ulls el text i el PP i Vox hi votaran en contra, de manera que el govern espanyol no té els vots lligats perquè prosperi. Per tant, què passa si es demana la pròrroga de dos anys, com han animat a fer les organitzacions pel dret a l'habitatge, però el decret decau? Aquí, diferents veus jurídiques consultades per l'ARA reconeixen que es pot desencadenar un xoc entre propietaris i llogaters que acabi als tribunals.

El que ha empès entitats i partits a demanar la pròrroga dels dos anys del decret malgrat que aquest pugui decaure és el fet que entenen que la norma esquitxa tots els contractes en vigor fins al 31 de desembre del 2027, i no només els que finalitzen durant la vigència del decret. "Sol·licitant ara la pròrroga, es despleguen els seus efectes fins i tot si al final el Congrés no convalida el decret", han indicat des del Centro de Asesoría y Estudios Sociales CAES. "S'entén que el dret a pròrroga neix quan la sol·licito, tot i que el contracte finalitzi després", afegeix Cardona. L'escletxa a la qual s'aferren és que el decret publicat al BOE recull que la sol·licitud d'extensió de fins a dos anys del contracte "haurà de ser acceptada obligatòriament per l'arrendatari".

Però hi ha altres veus jurídiques que esmenen aquesta interpretació i creuen que, si el decret de la guerra decau, tot i que s'hagi sol·licitat la pròrroga extraordinària aquesta no serà d'aplicació si el contracte finalitza quan la norma ja no estigui en vigor. "Jurídicament no procedeix. Tu pots notificar la voluntat de seguir amb el contracte en els termes i les condicions, però no és rellevant quan ho notifiques, sinó quan es pot aplicar la pròrroga. Si el contracte s'extingeix més endavant i el decret no existeix perquè decau, la pròrroga no es pot aplicar", afirma l'advocat expert en dret immobiliari, Alejandro Fuentes-Lojo, en una conversa amb l'ARA. "Els seus efectes queden limitats durant el temps en què la norma estigui en vigor", reitera l'advocat. Això vol dir que només se'n poden beneficiar els llogaters que tenen un contracte que rescindeix durant aquests dies en què el text està en vigor abans de la votació al Congrés.

Amb tot, qui té raó ho pot acabar dictaminant un jutge. "Segur que hi haurà plets sobre això", anticipa Fuentes-Lojo. "Molts arrendataris poden decidir anar als tribunals amb una norma que no està clara. Al final, es genera conflictivitat", creu l'advocat, que ja anticipa que el "perjudicat" serà el llogater quan se li digui que "no és d'aplicació". "Sí que hi ha sentències [sobre pròrrogues extraordinàries] que permeten interpretar que el moment de la sol·licitud ja genera el dret a la pròrroga [extraordinària]", apunta Cardona. En aquest sentit, des del CAES han assegurat que el Tribunal Suprem ha interpretat que els efectes de pròrrogues del passat són eficaces més enllà de la voluntat del propietari o de la convalidació al Congrés.