Més dubtes que certeses davant la llei de l'habitatge

MadridLa futura llei d’habitatge anunciada ahir pel govern espanyol ha aixecat més dubtes que certeses. Si bé és cert que el govern espanyol no té un text tancat i que ara per ara només se'n saben les línies mestres, l’anunci d'algunes propostes ha posat damunt la taula la pregunta de si el camí que vol seguir l'executiu de Pedro Sánchez ajudarà o no a aturar l’escalada de preus dels lloguers dels últims anys, sobretot en ciutats com Barcelona, Madrid i València. Els experts consultats comparteixen que hi ha un problema d'habitatge a Espanya, vinculat a l'increment del preu dels lloguers —que no han parat de créixer, fins i tot per sobre de l'IPC i els sous en alguns anys— i que, per tant, cal prendre mesures que avancin cap a lloguers "assequibles". Però els matisos apareixen en la concreció.

"Crec que no són les mesures que calen", apunta el catedràtic de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) José García Montalvo, per a qui el problema principal és la falta d'oferta, malgrat que reconeix que calen "milions d'habitatges" per controlar els preus. "Qualsevol cosa que restringeixi l'oferta i generi inseguretat jurídica tindrà efectes negatius", assegura, i argumenta que pot desincentivar la inversió dels compradors. Per a l'acadèmic, l'aposta hauria de ser que qualsevol habitatge nou subvencionat amb diners públics sigui de protecció, de manera que s'ampliï el lloguer social. També apunta a la necessitat d'una "col·laboració público-privada per gestionar parcs d'habitatge grans".

De fet, la llei estatal recull reservar el 30% de totes les promocions a l'habitatge protegit. "És una bona opció perquè en llocs d'alta demanda, sobretot ciutats, hi hagi aquesta mena d'habitatges", apunta Eduardo González, investigador en matèria d'habitatge a la UPF. González recorda que des dels anys 60 s'han privatitzat sis milions d'habitatges protegits a Espanya i l'estoc actual és del 2%, quan la mitjana europea se situa en el 15%. Per a l'investigador, no hi ha una sola mesura que solucioni el problema i argumenta que "no es pot reduir sols a l'oferta".

"Falten dècades per tenir un estoc com el d'Europa, i mentrestant no podem tenir els ciutadans davant un mercat descontrolat", afegeix. Per a ell, el punt més polèmic de la llei (el que obliga els grans tenidors jurídics a rebaixar el lloguer a les zones tensionades) "és positiu" i explica que aquest és el camí que s'ha seguit a París, els Països Baixos, Alemanya i Berlín (malgrat que en l'últim cas es va tombar per una qüestió competencial). "Crec que la clau és la regulació capaç de conciliar els interessos dels llogaters i els arrendataris. La regulació serà bona sempre que aconsegueixi mantenir els preus i donar seguretat residencial i, al mateix temps, beneficis als propietaris", apunta.

Ara bé, González matisa que no es tracta de "qualsevol benefici", sinó que "un propietari no pot tenir un benefici màxim, per sobre del raonable, a través d'un bé de servei com l'habitatge, així ho recullen les normatives que protegeixen aquest dret". Una de les propostes que s'estarien negociant és la de crear un consell assessor de l'habitatge, com tenen altres països europeus, on tots els actors implicats puguin participar en les regulacions. "El que és un fet és que Europa ha avançat molt més. Les mesures a Espanya encara són tímides", comenta.

En canvi, qui no confia tant en els resultats és l'economista Alejandro Inurrieta, que recorda que la llei deixa l'aplicació en mans de les comunitats autònomes o els ajuntaments, el primer escull per posar-la en marxa. "Ara per ara tot és molt confús i només afectaria realment societats mercantils", explica. Per a Inurrieta, a més, el problema de l'habitatge no és una qüestió d'oferta perquè s'entén com un actiu i, per tant, funciona per expectatives de benefici.

La norma catalana, punt de partida

A Catalunya la llei de regulació dels lloguers, que permet establir topalls màxims de preus a les zones més tensionades, fa tot just un any que està en vigor. Però la seva tramitació tampoc va ser fàcil i van caldre mesos de negociacions i consens dels moviments socials amb els partits i entre els mateixos grups polítics per tirar endavant la norma. Mentre espera que el Tribunal Constitucional emeti un veredicte, la llei ha complert dotze mesos en vigor i, en aquest temps, s’ha mostrat eficaç.

Fa només uns dies les dades de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (basades en les de l’Incasòl) constataven que el preu dels lloguers a Catalunya mostrava els primers símptomes d’estabilització, sobretot a Barcelona, l’àrea més tensionada. Així doncs, una família que visqui de lloguer a la capital catalana al juny ja va pagar 76 euros menys al mes de mitjana que abans de l’entrada en vigor de la regulació. Això implica un estalvi de 912 euros anuals en el lloguer. Al conjunt de Catalunya les famílies de lloguer ja s'estalviaven al juny (l'última dada disponible) 44 euros mensuals, és a dir, més de 500 euros a l’any en habitatge.

El Sindicat de Llogateres, que va liderar la promoció de la llei, assegura que les xifres en demostren l’eficàcia, mentre que des del Govern, el secretari d’Habitatge, Carles Sala, optava fa només uns dies per la prudència i assegurava a l’ARA que era massa aviat per determinar si la contenció dels preus era gràcies a la llei o fruit de la situació de pandèmia, informa Natàlia Vila.

"La diferència fonamental amb Catalunya és que aquí, si el preu està per sobre de l'índex, la rebaixa afecta tot el mercat de lloguer i és igual el propietari. Per tant, això seria un retrocés. A més, a Catalunya el que es coneix com a àrea tensa també és generós, mentre que a la llei espanyola s'hauran de complir més requisits", apunta el portaveu del Sindicat de Llogateres de Catalunya, Jaime Palomera. Des dels col·lectius socials demanen "prudència" mentre s'acaba de tancar la futura llei estatal i confien que no retalli "l'avenç a escala catalana, que també pot beneficiar Espanya".

Sense dades concloents

Entre els experts consultats hi ha consens a dir que el mercat immobiliari a Espanya és "poc transparent", cosa que dificulta prendre decisions, però també els resultats d'algunes mesures, com ara obligar empreses i fons d'inversió a rebaixar els lloguers que superin l'índex de referència. En aquest sentit, per exemple, no hi ha xifres oficials. El govern espanyol estima que el 85% dels habitatges són de propietaris privats, el 15% dels quals grans tenidors en règim jurídic. "Com a número gros, no tenim cap llista ni xifra fixa", apunten fonts del ministeri de Transports a l'ARA, per bé que aquest dimecres la titular del ministeri, Raquel Sánchez, ha parlat d'uns 150.000 pisos en mans de grans tenidors jurídics.

L'altra dada pública és la de la Direcció General del Cadastre —depèn del ministeri d'Hisenda—, que té registrats uns 270.000 titulars de més de deu immobles (habitatges, garatges, trasters) a tot l'Estat. Aquest diari n'ha demanat la titularitat (pública o privada) i el règim, però des de l'organisme no compten, ara mateix, amb xifres més concretes. "Falten moltes dades per justificar bé les mesures", apunta Montalvo.

Però no són els únics números que generen dubtes. També el total d'habitatges buits a Espanya es posa en dubte. L'última xifra oficial la va publicar l'INE l'any 2011 i estimava en uns 3,5 milions els immobles sense inquilins buits. Fins ara la metodologia que seguia l'organisme estadístic era visitar-los presencialment i acumular les dades a través d'una enquesta. Tot i així, de cara a futures publicacions es preveu un canvi i tenir en compte el consum elèctric. En paral·lel, fonts consultades per l'ARA apunten que la futura llei d'habitatge inclouria una definició pròpia d'habitatge buit.