Barcelona busca socis per ampliar la cartera d'habitatge protegit

BarcelonaBarcelona continua buscant vies per ampliar la cartera d'habitatge protegit a la ciutat. En aquest objectiu hi juga un paper clau la figura del tanteig i retracte, l'eina que des de fa uns anys permet a l'Ajuntament tenir l'última paraula sobre cada bloc d'edificis sencer que es ven a la capital catalana. Un instrument que permet ampliar el parc públic sense esperar al lent procés de construcció i que ara es vol reforçar. És per això que s'està tramitant l'ordenança de tanteig i retracte, que ha de facilitar a l'Ajuntament buscar aliats per treure aquests blocs del mercat lliure i convertir-los en habitatge protegit.

Per agilitzar la intervenció d'aquests aliats i dotar el procés de seguretat jurídica, la nova regulació –pendent des de la modificació del Pla General Metropolità (MPGM) i que el govern de Jaume Collboni espera poder portar a aprovació definitiva del ple a finals d'any– preveu la possibilitat que l'Ajuntament cedeixi en benefici de tercers el seu dret de tanteig i retracte. És a dir, que altres actors que no siguin el consistori tinguin l'opció de frenar una compravenda d'algun edifici entre privats, adquirir-lo ells pel preu que s'havia pactat en el mercat lliure i destinar-lo a habitatge protegit.

D'aquesta manera, es volen minimitzar casos com el del 2021. Aquell any només al districte de l'Eixample es van fer trenta compravendes d'edificis sencers entre privats per valor de 260 milions d'euros. Tot i tenir l'última paraula sobre tots ells, l'Ajuntament només va fer ús del seu dret de tanteig i retracte en cinc blocs. Amb un pressupost limitat, el govern municipal va haver de prioritzar i els 25 blocs restants van continuar en mans privades i dins del mercat lliure. Entre aquells blocs que aleshores no es van poder comprar, hi havia la Casa Orsola, que el consistori ha acabat adquirint quatre anys més tard.

Amb la futura ordenança aquella decisió de 2021 sobre la icònica finca de Consell de Cent hauria pogut ser diferent. Un cop s'aprovi la nova regulació, la negativa del consistori a exercir el seu dret de tanteig i retracte no suposarà de facto donar llum verda a la compravenda entre privats, sinó que s'obrirà una segona fase en què uns tercers actors tindran dret a quedar-se el bloc per destinar-lo a habitatge protegit.

I qui són aquests tercers actors? D'entrada, les entitats promotores d'habitatge d'iniciativa pública i les entitats vinculades a l'administració pública; les persones físiques ocupants legals de l'immoble que s'estigui venent –sempre que compleixin les condicions d'accés al Registre de Sol·licitants d'Habitatge de Protecció Oficial–, i les entitats promotores privades o sense ànim de lucre que tinguin per objecte fer habitatge de protecció oficial destinat a lloguer.

En el cas de les entitats públiques i les privades que vulguin optar a beneficiar-se d'aquest dret de tanteig i retracte, primer hauran de rebre una homologació prèvia per part de l'Ajuntament de Barcelona. Aquesta mena de carnet, que s'haurà de renovar cada dos anys, els donarà accés a un espai web on podran consultar els anuncis de tots aquells immobles que estiguin subjectes al dret de tanteig i retracte que el consistori de la capital catalana hagi descartat adquirir en primera instància.

Però la nova normativa preveu també que siguin els mateixos inquilins de l'edifici que sigui objecte de compravenda els que puguin exercir aquest dret de tanteig i retracte. Aquesta via té algunes particularitats. D'entrada, el propietari que estigui en disposició de vendre la finca haurà de notificar-ho primer als veïns, que tindran quinze dies per decidir si volen adquirir ells el bloc i comunicar-ho tant a la propietat com a l'Ajuntament. També hi ha la possibilitat de fer una compra conjunta entre els veïns i el mateix consistori.

Per optar a adquirir l'edifici, però, s'han de complir alguns requisits més. Primer, cal que estiguin d'acord com a mínim el 60% dels pisos de l'edifici. I després, que els inquilins interessats a adquirir l'immoble compleixin amb les condicions d'accés al registre de sol·licitants d'Habitatge de Protecció Oficial (HPO) –entre els quals, no superar un nivell determinat d'ingressos– però al mateix temps acreditin prou solvència econòmica per afrontar l'operació.

Un calendari comprimit per evitar dilacions

En un intent de frenar les crítiques del sector immobiliari –que denuncia que el tanteig i retracte retarda els tràmits i paralitza el mercat–, l'ordenança estableix un màxim de dos mesos i mig per a tot el procediment un cop la propietat comuniqui a l'Ajuntament que té un comprador per al seu bloc. A partir d'aquí, el consistori té uns dies per decidir si exerceix el dret a tanteig i retracte abans no es publiqui en el portal que podran consultar les empreses i entitats homologades.

La creació d'aquest portal web –i la necessitat de donar temps per homologar les entitats i les empreses públiques i privades que vulguin formar-ne part– farà que l'ordenança encara trigui mig any a aplicar-se un cop l'aprovi definitivament el ple de l'Ajuntament. A més, un cop entri en vigor la normativa l'Ajuntament tindrà un any i mig per elaborar un cens de tots els immobles subjectes al dret d'adquisició preferent. És a dir, tots aquells blocs de pisos amb propietat vertical que hi ha a la ciutat.

Esclarir els criteris de compra

Més enllà de delimitar el procés segons el qual l'Ajuntament pot cedir a tercers el seu dret de tanteig i retracte, l'ordenança també vol clarificar els criteris pels quals el consistori decideix comprar un bloc o un altre. En aquest sentit, entre els factors que s'han de tenir en compte hi ha el de prioritzar la compra d'aquelles finques amb més de deu habitatges i en què hi hagi pisos buits, on hi hagi persones amb contracte amb pròrroga forçosa o col·lectius vulnerables com ara persones amb risc d'exclusió social o discapacitat, gent gran, víctimes de violència de gènere, o mares solteres. També es tindrà en compte la importància d'adquirir edificis en zones "amb major perill de gentrificació", on s'hagin adquirit pocs edificis en els últims anys, on hi hagi poques alternatives d'habitatge assequible, o que estiguin en mal estat de conservació.