Camí d’una nova bombolla immobiliària

Barcelona“El ràpid esgotament dels pisos de nova construcció a Barcelona pot originar a curt termini una nova bombolla immobiliària a la ciutat”, explica el conseller delegat de la companyia immobiliària Coldwell Banker Prestige, François Carriere. Aquesta circumstància, la falta d’oferta, està fent que pugin els preus. Ho comparteixen diversos experts i estudis del sector. Segons el portal Habitaclia, els últims mesos hi ha hagut un gran moviment dels preus dels pisos que tenen a la venda. Això, diu el seu director general, Javier Llanas, demostra que el mercat immobiliari català “continua en el camí positiu de la recuperació”.

Coldwell Banker assegura que a Barcelona hi ha uns 10.000 pisos d’obra nova, mentre que abans de la crisi n’hi havia uns 50.000, i malgrat que la demanda encara no és com la d’abans de l’esclat de la crisi, la pressió sobre el mercat és superior perquè el nombre d’habitatges nous disponibles és només d’una cinquena part del total. Que falta habitatge nou a la ciutat ho han deixat palès altres institucions, com el Col·legi d’Arquitectes de Catalunya. El seu últim informe indica que en el primer semestre es van visar projectes de 4.044 habitatges a Catalunya, cosa que suposa un increment d’un 12% respecte al semestre anterior. Però malgrat aquest augment, segons el Col·legi, caldria triplicar aquesta xifra per arribar a nivells similars als d’Alemanya, els Països Baixos o el Regne Unit.

Aquesta falta d’habitatges té efectes sobre el mercat. D’una banda, amb pujades de preus, i, de l’altra, expulsant capes de la població a altres localitats de la rodalia perquè no poden pagar els preus de la capital catalana, explica el professor Gonzalo Bernardos.

Diversos estudis del sector demostren aquest increment dels preus. Per exemple, l’últim informe immobiliari de Bankinter, que fa referència al primer semestre de l’any, indica que els preus dels pisos pugen a les grans ciutats, sobretot a Barcelona (8,2%) i a Madrid (5,1%), en termes interanuals, i sumen així sis trimestres d’augments. A més, comencen a arrossegar increments positius, però molt més moderats, en altres mercats com València, Bilbao o Màlaga.

A això s’hi ha de sumar un nou factor que continuarà pressionant la demanda, i els preus, a l’alça: el Brexit. Segons el professor Gonzalo Bernardos, els preus pugen més a Barcelona que en altres ciutats per la gran quantitat d’inversors estrangers que hi han vingut, i el Brexit, amb la sortida de capitals del Regne Unit que comportarà, “encara escalfarà més el mercat”.

Les compres es disparen

De la recuperació del mercat immobiliari residencial a Barcelona i a Catalunya en donen fe les dades publicades ahir per l’Institut Nacional d’Estadística (INE). La compravenda d’habitatges al juny va registrar el creixement més elevat dels últims tres anys en aquest mes. Catalunya és una de les comunitats on més es veu aquesta efervescència, amb un 34% més d’operacions en comparació amb el mateix mes de fa un any. S’hi van formalitzar un total de 6.000 operacions. Al conjunt d’Espanya, la compravenda va créixer un 19% en relació amb el juny del 2015 i es van tancar més de 36.800 operacions, la xifra més alta registrada des del gener del 2013, quan se’n van formalitzar gairebé 40.000. Amb aquest repunt del juny, ja fa cinc mesos seguits que la compravenda d’habitatges va a l’alça. L’increment del juny, però, va quedar per sota del del mes anterior, quan es va disparar un 23,6% la taxa interanual.

El mercat de segona mà va ser el principal vector de creixement de les operacions, tot i que el d’habitatges nous també ha crescut. En concret, les transaccions sobre habitatges usats es van incrementar un 24% a tot l’Estat, fins a les 30.270 operacions, mentre que la compravenda d’habitatges nous va augmentar un 2%, fins a 6.586 transaccions. A Catalunya, les compravendes d’habitatges nous van pujar a 793 -13 més que al mes de maig-, però molt per sota de la venda de pisos de segona mà, que va totalitzar 5.207 operacions -396 per sobre del mes anterior-. El primer semestre del 2016, la compravenda d’habitatges a Espanya acumula un increment del 16,4% sobre el mateix període del 2015, gràcies a l’augment d’un 22,2% de les operacions sobre habitatges usats, ja que les fetes sobre habitatges nous retrocedeixen un 2,5%.

LES CLAUS

1. Per què no hi ha oferta d’habitatge d’obra nova a Barcelona?

La crisi i l’esclat de la bombolla van fer caure en picat l’activitat de la construcció residencial. Des de l’any passat el mercat s’ha començat a recuperar amb alguns projectes, centrats sobretot a la zona de Magòria, el 22@, la Marina del Prat Vermell o les antigues casernes de Sant Andreu. Però passaran mesos fins que aquestes promocions estiguin acabades. A més, la falta de sòl fa que l’increment quedi molt limitat, i pràcticament es redueixi a rehabilitacions integrals d’edificis existents.

2. Qui són els compradors?

D’una banda hi ha famílies de classe mitjana i alta que durant la crisi s’havien contingut i ara, amb la millora de la situació, han decidir comprar. D’altra banda, Barcelona ha atret molts inversors, espanyols però també molts estrangers, que tenen una gran liquiditat i opten per invertir en el sector immobiliari perquè la rendibilitat de la borsa, la renda fixa o els fons d’inversió és molt baixa o fins i tot negativa. Tots els experts del sector assenyalen que hi ha hagut un desembarcament d’inversors estrangers que consideren que els preus a Barcelona són baixos en comparació amb altres ciutats europees i que presenten un important potencial de revalorització amb el temps.

3. Quant pugen els preus?

No hi ha un indicador clar, però els diversos estudis del sector indiquen que Barcelona és el lloc de l’Estat on més puja el preu de l’habitatge. No obstant això, l’augment va per barris. Alguns informes parlen d’increments de dos dígits el primer semestre de l’any en el segment dels pisos de luxe i habitatge d’alt estànding.

4. ¿És generalitzada, aquesta situació del sector?

No. La demanda només està apujant preus a Barcelona i Madrid i en menor mesura a València, Bilbao i Màlaga. Els experts veuen una forta activitat també en zones costaneres, però en grans zones d’Espanya hi ha poques vendes pel número de pisos buits que va deixar la crisi.