Per què l'encariment de l’habitatge a Catalunya s'ha convertit en una excepció europea

BarcelonaQuè és el que més determina l'evolució del preu de l'habitatge? És l'excés de demanda, la falta d'oferta o l'ús que es dona a l'habitatge? Quines conclusions es poden extreure de com s'ha encarit el valor dels pisos i les cases del nostre país els darrers vint anys? I els últims cinc? Construir més abaixarà els preus? I posar un topall al preu dels lloguers, té recorregut més enllà d'un període delimitat?

La resposta a totes aquestes preguntes és complicada. Multifactorial, que dirien els experts. Tant és així que no hi ha consens ni amb les dades a la mà. La prova? Dos estudis recents aportaven fa uns dies conclusions diferents davant de la mateixa pregunta: està realment concentrada la propietat dels habitatges a Barcelona?

Però tot i la dificultat de trobar respostes, i més encara de consens –ho hem vist en el topall al lloguer, però també en el fet de construir–, l'anàlisi de les estadístiques empeny a fer-nos més preguntes. A Catalunya, al conjunt d'Espanya i a bona part d'Europa, els preus del mercat de l'habitatge s'han disparat respecte a altres variables fonamentals de l'economia, com els salaris o la inflació. La prova és al carrer: desnonaments, veïns que han de deixar blocs sencers i un mercat de lloguer saturat al qual és pràcticament impossible trobar un pis assequible. L'accés a l'habitatge no ha deixat d'empitjorar per als que busquen una nova llar.

Precisament, comparant les diferents evolucions del preu de l'habitatge i de la inflació, sorgeix una pregunta: per què Catalunya i el conjunt d'Espanya presenten comportaments diferents de la resta de les grans economies europees? Per què en els últims cinc anys ha pujat menys el preu del lloguer que la propietat respecte a l'índex de preus de consum?

Així ha pujat el preu de l'habitatge

Catalunya, una excepció europea

El preu de l'habitatge a Catalunya, i també al conjunt d'Espanya, ha crescut més que la inflació els últims cinc anys. Des del 2020, el cost de comprar-se una casa ha crescut més d'un 35%, mentre que l'IPC, elaborat a partir d'una mitjana ponderada de diferents productes i serveis –entre els quals hi ha el lloguer–, ho ha fet poc més d'un 20%. En la resta de les grans economies europees, com Alemanya, França o Itàlia, es produeix just el contrari: en els últims quatre o cinc anys, la inflació ha crescut força més que el preu de l'habitatge.

Però això no és tot. Catalunya i el conjunt d'Espanya també presenten un comportament diferent si canviem el preu de compra pel del lloguer i el comparem també amb l'IPC. Mentre al conjunt de les economies veïnes de l'espanyola el lloguer creix per sobre de la inflació, a Catalunya i també a la resta de l'Estat passa a la inversa: arrendar un pis no s'ha encarit tant com el conjunt de productes i serveis inclosos en la cistella de la compra que ficciona l'IPC.

Aquest comportament contrasta amb el problema que viu el mercat de lloguer de les grans ciutats, que ha crescut amb molta força en grans nuclis de població, com Barcelona o Madrid, però també en ciutats mitjanes. Els últims cinc anys, el preu del lloguer a Catalunya ha crescut un 7%, però la inflació ho ha fet un 21%, impulsada primer per la pandèmia i després per la guerra a Ucraïna. Des del 2007, la inflació ha crescut un 45% a Catalunya i el lloguer un 27%, segons dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE).

Així ha pujat el preu del lloguer

La psicologia del "totxo"

Una de les claus per entendre per què Espanya es mou a un ritme diferent de la resta del continent és la crisi del 2008. La bombolla de crèdit vinculada a l'habitatge –sobretot per a la seva construcció, però també per a la seva compra a través d'una hipoteca– va provocar que Espanya patís unes conseqüències devastadores per a la seva economia i, especialment, el sector de la construcció, que va passar de motor econòmic a quedar pràcticament desmantellat.

Per al professor del màster en mercats financers de la Barcelona School of Management (UPF), Xavier Brun, això ha deixat una herència en la societat espanyola que la fa diferent de la resta d'Europa. "A Espanya, la gran majoria de gent té un pis en propietat. A diferència d'Alemanya, que crec que era un 40% la gent que tenia propietat, mentre que a Espanya era entorn del 70%. I si tradicionalment hi ha més demanda de compra, el preu ha de ser més alt", raona.

Però aquesta cultura de la propietat no és només una qüestió d'estatus, sinó també una forma estructural d'estalvi. "La gent diu que va a jugar a borsa, no a invertir", reflexiona Brun, que assenyala que a Espanya existeix una desconfiança històrica cap a la renda variable. Això empeny l'estalviador cap al mercat immobiliari, vist com un actiu tangible i segur. Davant de qualsevol excedent, la demanda de compra passa a ser més alta que en països amb mercats financers més madurs.

El desfasament de la crisi

Per entendre per què els darrers cinc anys han estat tan alcistes a casa nostra en comparació amb Europa, cal mirar més enrere. Un expert en el sector –que prefereix mantenir l'anonimat perquè té responsabilitats polítiques– recorda que Espanya va patir una caiguda lliure entre el 2007 i el 2015, la qual no va ser tan profunda a la resta de les grans economies europees, amb l'excepció de casos com Irlanda.

"Vam tocar molt avall i teníem molt camí per recuperar", explica en la mateixa línia el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues. Això també explicaria l'acceleració sobtada de l'últim lustre: el que veiem ara no és només un encariment, sinó també un "efecte rebot" d'una crisi que aquí va ser devastadora i que va mantenir els preus artificialment baixos durant gairebé una dècada, sosté Gorgues.

Explosió demogràfica i magnetisme turístic

Però no tot és herència del passat. El creixement demogràfic de Catalunya ha superat les previsions. Des de la pandèmia, el país ha viscut una explosió demogràfica que, segons Gorgues, ha "absorbit de forma radical el parc d'habitatge", quan fins ara havia viscut un creixement sostenible i equilibrat. Aquest increment de la població, impulsat per la immigració econòmica i per nous perfils d'alt poder adquisitiu, ha trobat un mercat d'oferta rígid.

"Després dels Jocs Olímpics, en moments de gran oferta i poca demanda, va millorar molt el parc, perquè els propietaris competeixen i inverteixen per tenir un bon pis i no tenir-lo buit. Amb la crisi financera vam tenir la mateixa situació. Per això es van donar tantes llicències turístiques, per donar sortida al parc. Els propietaris van invertir molt per poder llogar", conclou Gorgues.

Aquesta tendència té múltiples cares. Brun recorda que a partir del 2012 i 2013, inversors estrangers amb molts diners van venir aquí a comprar blocs, bressolats per mesures com els visats d'or. "Parlo de casos de gent rica de l'Amèrica Llatina, que per proximitat i climatologia venia a Espanya, i no a la resta d'Europa", assenyala Brun.

Diners barats i habitatge com a refugi

Dins d'aquesta tempesta, el lloguer –tot i la sensació d'asfíxia– s'ha comportat de forma més continguda en termes relatius respecte a la compravenda en bona part del territori. Per què?

Aquí entra l'efecte de la política monetària i dels diners barats: fins fa molt poc, Europa ha viscut una etapa de tipus d'interès històricament baixos. En aquest sentit, Gorgues assenyala que les quotes hipotecàries del 2025 –sovint a tipus fix– eren més econòmiques que les d'abans de la crisi del 2008. Això ha facilitat la compra i ha pressionat els preus de venda a l'alça.

Josep Soler, conseller executiu de l'Associació Espanyola d'Assessors i Planificadors financers (EFPA), també apunta, com Gorgues i Brun, que la intervenció en el mercat del lloguer ha tingut una espècie d'efecte bumerang: molts propietaris, davant la sensació d'inseguretat jurídica o la limitació de rendes, retiren els seus pisos del mercat de lloguer residencial per passar-los al lloguer turístic o de temporada, o directament els posen a la venda. Aquesta reducció de l'oferta de lloguer no sempre vol dir preus més baixos, però sí una distorsió que fa que el mercat de compra es mantingui com el refugi principal.

Els salaris (i Rodalies), els grans oblidats

Gorgues, tanmateix, apunta més lluny: "La sensació no és que pugin els preus, sinó que no apugen els salaris". L'encariment de l'habitatge és insuportable perquè s'ajunta amb un increment del cost de la vida (com l'alimentació o l'energia) que l'IPC no sempre reflecteix amb tota la seva duresa per a les rendes baixes, més exposades a l'augment d'aquests dos components. Entre el 2007 i el 2025, la cistella de la compra a Catalunya ha pujat al voltant d'un 40%. Si el sou es manté i el lloguer puja, el resultat és l'empobriment sistèmic de la franja "pobra i superpobra" de la població.

A més, el problema de l'habitatge no és només de maons; també és de vies de tren. El mal funcionament d'infraestructures com Rodalies alimenta el col·lapse de Barcelona. "Qui pensa ara en viure fora de Barcelona?", es pregunta Soler. Si no pots garantir un transport ràpid i eficient, la demanda es concentra a la capital i la seva primera corona, fet que causa que els preus s'allunyin de qualsevol lògica inflacionària.

Amb tot, mentre a Europa el mercat s'ha anat refredant per la pujada de tipus, l'excepció espanyola i catalana es resumeix en una tempesta perfecta: una cultura d'estalvi basada en la propietat, una recuperació post-2008 més tardana i vertical que l'europea, una manca d'oferta crònica agreujada per la lentitud administrativa i un desequilibri territorial que obliga bona part de la població a voler viure al mateix metre quadrat.