Jorge Galindo: "Tenim la fixació de pensar que construir no és progressista"

BarcelonaJorge Galindo (València, 1985) és director adjunt d'EsadeEcPol i doctor en sociologia per la Universitat de Ginebra. Ha publicat Tres millones de viviendas (Debate), un llibre amb una tesi clara: cal construir molts més habitatges.

L'habitatge s'ha convertit en el principal problema de la ciutadania. Per què hem arribat a aquest punt?

— Perquè durant molts anys no vam fer de l’habitatge una prioritat. Durant la bombolla, es va prioritzar l’habitatge com a motor de creixement basat en crèdit. Després, es van imposar tants requisits mediambientals, culturals o administratius que van dificultar qualsevol projecte alternatiu. Quan va arribar la demanda, no teníem els instruments necessaris. No volem repetir l’ús del crèdit, i els altres instruments van ser limitats per decisions prèvies. En cap moment hem fet de l’accés a l’habitatge assequible una prioritat.

Al seu llibre afirma que la pregunta central de les polítiques públiques hauria de ser quina política ajuda a reduir l’escassetat. Ha fallat això en la majoria de les mesures recents?

— Sí. Moltes polítiques busquen “com fer-ho”, centrades en el parc existent, i no en augmentar oferta. Un exemple paradigmàtic és el control dels lloguers: redueix preus, però també afecta negativament l’oferta, de manera que es crea una política de suma zero.

Però mentre el mercat continuï sent de suma zero, hi accedeix qui s'ho pot permetre. Quina regulació permetria prioritzar l’accés a qui compra o lloga per viure?

— Una és repensar la regulació del lloguer de llarg termini; si és indefinit, si no... Però ara el principal problema és com de malament repartim el risc que implica llogar, no entenc per què no hi ha una assegurança d'impagaments, com a França. Una altra és el lloguer social, de nova construcció o d'intermediació estatal. I també tenim un problema de desviació cap al mercat turístic, així que en determinats llocs es podria implementar una política de bisturí d'impostos mesurats en zones en què hagi passat. També tindria sentit definir impostos de compravenda de forma que afavoreixi la compravenda de primera residència i penalitzem la compravenda que no s'utilitzarà per lloguer de llarg termini. I també mesures que incentivin la compravenda del primer habitatge, però sempre ampliant l'oferta.

La tesi del llibre és clara: cal construir molt més. Però n'hi ha que argumenten que no és la solució perquè durant la bombolla es va construir molt i els preus no baixaven. Què els diria?

— Els diria que estan extraient la lliçó equivocada de la bombolla. La lliçó correcta és que no hem de deixar que un riu de crèdit inundi el país. Afortunadament, vam establir una sèrie de regulacions que ho desincentiva. A això li afegiria que tenim una evidència força sòlida que construir on la gent vol viure sí que ajuda a reduir els preus. I hi ha estudis als EUA que mostren que la construcció nova pot abaratir pisos del mateix barri.

Hi ha certa por de construir pel trauma de la bombolla?

— Sí, es va produir una fugida del sector i hi ha un cert estigma de les noves generacions. Per això falta mà d'obra. També hi ha una fixació generacional per part de polítics joves, però que no té en compte la diferència crucial del crèdit i el fet que no es construïa on la gent volia viure. Tot i això, el problema no desapareix. Quan parlo amb amics meus d'altres països, especialment de l'Amèrica Llatina, que són bastant d'esquerres, se sorprenen davant el posicionament segons el qual construir no és una cosa progressista. Tenim, sobretot la nostra generació, una fixació perjudicial, perquè no és empíricament correcta. Construir sí que és progressista.

També parla dels habitatges buits, un dels elements que conforma el debat de construir més. Però rebaixa les expectatives.

— La major part dels habitatges buits a Espanya estan mal ubicats o estan a l'Espanya buidada, amb població escassa, i no són fàcilment mobilitzables. El parc nou sense vendre és limitat i sovint en llocs on la gent no vol viure. Les dades empíriques varien: l’INE estima 75.000 habitatges buits a Barcelona, però el cens municipal del 2019 en va confirmar 10.000 de 100.000 visitades. En resum, l'excedent útil d’oferta és molt menor del que es pensa, i la mobilització depèn de localització, qualitat i incentius de mercat.

Al llibre, defuig de la dicotomia entre dret i actiu, i planteja l’habitatge com a "plataforma d’oportunitats". Això vol dir acceptar que sempre es considerarà un actiu?

— És reconèixer que l’habitatge és alhora un dret i un actiu, però prioritzant la seva funció com a base per a projectes vitals. Permet dissenyar polítiques que facilitin construir on la gent vol viure i limitar intervencions que només protegeixin els que ja tenen habitatge, sense sacrificar el futur. Per exemple, si en comptes d'obligar un 30% de l’obra nova a habitatges socials, per a cada habitatge social que incorpores en una construcció privada es permet una densificació major d'altures; és una política que pensa com una plataforma d'oportunitats.

Alguns defensen que la ubicació i la condició d'actiu de l’habitatge compliquen generar condicions perquè baixi de preu. Ho rebat comparant-ho amb un restaurant. Què vol dir?

— Per descomptat que el sòl és limitat, però en horitzontal. Potser no val tant per a Barcelona, però fora tenim densitat per explorar. En vertical sí que pots explorar i també en usos mixtos. Allò que es diu: "Què poso aquí, un centre de salut o habitatge?". Doncs potser les dues coses. Poso una torre, poso el centre de salut i un parc al voltant. I això es fa d'una manera que sigui habitable. Viena ho fa. Amsterdam ho fa.

Parlem del sòl. Hi ha un problema d’incentius institucionals per desenvolupar-lo?

— Els incentius de les institucions, a tots els nivells, no estan alineats perquè ni es facilita la construcció ni es construeix. El 2007 vam decidir que canviava la llei de sòl i vam establir que s'havia de declarar com a urbà o urbanitzable. Això pot tenir sentit, però alhora vam iniciar l'instrument central per fer això, que és un pla general, ja que requeriria fer molts més informes i molts més xecs interns. Potser hauríem d'haver estat més curosos, perquè en les següents fases, en pla parcial i llicència, també hi ha xecs per complir. El mateix sector públic no pot complir amb els deures que posa de plans de presentació d'informes.

Catalunya té un tipus reduït de l'ITP per a menors de 35 anys, i l'ha apujat recentment per a grans tenidors. Què li sembla?

— Té sentit reduir-lo encara més, però no per edat sinó per a primera residència, sempre que es flexibilitzi l’oferta. Però seria més curós en la segona part: els impostos alts no els volem en la tinència, sinó en l'ús, jo el que vull és afavorir l'habitatge per viure-hi a llarg termini, per compra o lloguer. No em sembla malament que hi hagi grans propietaris que lloguen a llarg termini. Això no s'hauria de penalitzar en el sistema impositiu.

La setmana passada Salvador Illa va dir que estan estudiant limitar les compres especulatives.

— Si això es plasma en només la compra per entrar-hi a viure, ningú comprarà per llogar a llarg termini, i no sé si això és una situació ideal, perquè la barrera d'entrada per a la compra és molt més alta. Als Països Baixos, amb aquesta mesura, va canviar la classe de gent que anava a viure en aquells barris, i era gent que s'ho podia permetre. Per tant, crec que pot ser contraproduent.