L’habitatge trenca el rècord que li faltava: els pisos de segona mà a Espanya superen el preu de la bombolla

BarcelonaNou rècord del preu de l'habitatge. Si bé tant Espanya com Catalunya van superar els màxims de la bombolla immobiliària l'any 2020 en el valor de l'habitatge d'obra nova, i en l'últim any i mig han registrat també rècords en el valor general de l'habitatge –que inclou l'obra nova i la segona mà–, ara s'ha assolit l'ún2ica fita que quedava intacta des del boom de principis de segle: trencar el sostre històric del preu dels pisos i les cases de segona mà. Tanmateix, el registre s'ha assolit en el conjunt d'Espanya, on comprar un habitatge usat ja és més car que mai, mentre que a Catalunya encara no s'ha superat.

Així ho recullen les dades de l'índex de preus de l'habitatge publicades aquest divendres per l'Institut Nacional d'Estadística (INE), que recullen l'evolució trimestral del valor de les cases i els pisos amb un índex que estableix la base 100 en l'any 2015. El tercer trimestre del 2007 el preu de l'habitatge de segona mà va arribar al seu màxim, amb un índex de 169,259 punts, i ara, en el segon trimestre del 2025, aquest indicador s'ha situat en els 173,924 punts.

Catalunya, de camí

Aquesta realitat encara no ha arribat a Catalunya perquè el mercat de l'habitatge català va registrar l'any 2007 pics de preu més elevats que en el conjunt d'Espanya. Si bé també va superar més tard els rècords de preu de l'obra nova i del valor general de l'habitatge –que inclou l'obra nova i la segona mà–, ara els pisos de segona mà encara segueixen per sota dels màxims de la bombolla. Agafant el mateix índex, a Catalunya el preu de l'habitatge usat va situar-se en els 188,098 punts el segon trimestre del 2007, i ara en el segon trimestre del 2025 aquest índex s'ha quedat en els 182,879 punts. No tan sols no ha superat el rècord, sinó que s'ha situat per sota dels registres dels primers tres trimestres d'aquell any.

De moment, en el primer trimestre d'aquest any, el preu general de l'habitatge a Catalunya va superar el seu màxim històric, assolit també el segon trimestre del 2007. Ho va fer gràcies a un augment de preu de l'11,7% respecte al mateix període del 2024 –es tracta també de l'increment més gran que s'ha registrat des del 2007–. El valor dels habitatges a Espanya ja va trencar aquest rècord un any abans, en el primer trimestre del 2024, el qual també s'havia registrat durant la bombolla immobiliària.

De fet, a Espanya l'habitatge s'ha encarit un 12,7% interanual el segon trimestre. Davant d'aquesta dada, que és el segon creixement més alt de la història, la ministra d'Habitatge i Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha defensat la necessitat d'intervenir el mercat de l'habitatge perquè "no funciona per si sol". Ha recordat que són les comunitats autònomes les que "tenen la competència" en habitatge.

Ha crescut tant com sembla?

Per al gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, perquè el preu de l'habitatge de segona mà a Catalunya arribi al nivell de preus en termes reals queda encara un bon tram. L'índex que utilitza l'INE recull l'evolució del preu de l'habitatge en termes nominals i no en termes reals, és a dir, sense reflectir l'impacte de la inflació.

"Des del maig del 2007, el mes del mig del segon trimestre, el maig del 2025, la inflació a Espanya ha crescut un 42,3%, i el preu de l'habitatge de segona mà ara està per sota del d'aleshores", explica Gorgues en declaracions a l'ARA. Això significa que per recuperar el nivell en termes reals el valor actual hauria d'estar també un 42,3% per sobre del 2007.

Aquest expert destaca que l'increment del preu de l'habitatge s'ha produït especialment en l'última dècada, en què aquesta relació entre l'índex de preus de consum (IPC) i el preu de l'habitatge és inversa: des del 2015 la inflació general ha augmentat un 25,3%, molt per sota de l'evolució del preu de l'obra nova (+118,69%) i de l'habitatge de segona mà, que ha crescut un 81,13% els últims 10 anys.

Què passarà a partir d'ara?

L'escenari actual convida a pensar que el preu no ha tocat sostre: més enllà que l'habitatge de segona mà a Catalunya no ha tocat sostre en termes nominals –i, per tant, tampoc en termes reals–, cal tenir en compte que l'increment de preus és molt elevat: en el segon trimestre els habitatges de segona mà s'han encarit un 11,6% interanual a Catalunya, igual que el primer trimestre. D'altra banda, la situació macroeconòmica incentiva el mercat: la tendència a la baixa dels tipus d'interès dels últims anys ha situat el cost del crèdit en el nivell més baix des del novembre del 2022, cosa que incentiva la firma d'hipoteques.

"Estem igualant els preus del 2007; per tant, no podem estar parlant de preus de bombolla perquè està lluny de la inflació. A més, les condicions de crèdit no tenen res a veure amb les d'aleshores, ara hi ha molt estalvi que s'està posant al mercat de l'habitatge. Com que molta gent no està exclosa i l'oferta és tan petita, el mercat continua creixent i podem esperar que es mantinguin els preus o fins i tot pugin", conclou Gorgues.