Lloguer escàs i compra dopada: l'habitatge ja és un mercat de doble asfíxia

BarcelonaPer a molts, l'habitatge no està en crisi. No perquè ara no sigui un problema, sinó perquè consideren que sempre ho ha estat. És estructural, diuen, com ho és l'ofec per pagar el lloguer o la possibilitat que, d'un dia per l'altre, truquin a la porta per desallotjar la teva veïna o, amb menys sort, la teva família sencera. Tant els que volen canviar les normes com els que pensen que construint més és suficient, s'enfronten a una realitat tan nova com innegable: una superposició de crisis que agreuja encara més l'accés a l'habitatge.

Si a principis de segle el problema eren les hipoteques i la bombolla financera, després de la pandèmia va ser l'escalada interminable del preu del lloguer. I ara, més de quinze anys després de la crisi immobiliària, amb lloguers intervinguts, però encara tensionats, es produeix la tempesta perfecta. Accedir o pagar un lloguer és més difícil que mai, però comprar-se una casa pràcticament també. A Barcelona pràcticament no hi ha pisos de lloguer regulat a un preu accessible: o acceptes contractes de temporada o persegueixes ofertes molt escasses –dels 5.200 anuncis de lloguer a Barcelona que hi ha a Idealista, si busques un pis de lloguer regulat de dues habitacions per menys de 1.000 euros, que sàpigues que només n'hi ha cinc–. És cert que el preu dels nous contractes de lloguer s'ha reduït, així com també que els inquilins s'afermen a casa seva i es firmen menys contractes nous, però també ho és que a Barcelona el preu del metre quadrat dels contractes regulats fa dos trimestres que puja mentre la superfície dels pisos baixa.

La realitat més recent, que és el que ha convertit l'habitatge en un mercat de doble asfíxia, és l'escalada d'operacions –que s'ha vist més tard amb la firma d'hipoteques– i el gairebé increment paral·lel del preu de l'habitatge. Al primer trimestre d'enguany, el preu de l'habitatge a Catalunya va superar el seu màxim històric, assolit el segon trimestre del 2007. Ho va fer gràcies a un augment de preu de l'11,7% respecte al mateix període del 2024 –es tracta també de l'increment més gran registrat des del 2007–. El valor dels habitatges a Espanya ja va trencar aquest rècord fa un any, també fixat durant la bombolla immobiliària. Les operacions van assolir el seu rècord històric abans, l'octubre del 2024, amb 8.683 operacions. Durant els últims anys, el mercat ha anat agafant embranzida, l'any 2022 ja va ser el millor dels anteriors 15 anys, i el 2023, tot i afluixar el ritme, es va situar per sobre dels anys anteriors a la pandèmia.

L'empenta dels tipus

El que ha acabat disparant les hipoteques –que també estan en màxims dels últims 15 anys– és l'empenta del Banc Central Europeu (BCE), que amb la política de reducció dels tipus d'interès que va iniciar el juny del 2024, ha fet baixar el preu dels diners i, per extensió, l'Euríbor a 12 mesos –que s'utilitza de referència per a les hipoteques fixes– i també l'IRS (Interest Rate Swap, en anglès) –que s'utilitza per calcular les hipoteques fixes–. La majoria d'hipoteques de mercat són variables, però la majoria que es firmen ara són fixes.

"De gener a juny, les hipoteques han pujat un 23,9% més en el primer semestre respecte a l'any passat, però han crescut més els últims mesos –maig i juny han registrat augments per sobre del 30%– i, en general, cal tenir en compte que el segon semestre hi ha més hipoteques", explica a l'ARA el conseller delegat de l'agència hipotecària Trioteca, Ricard Garriga. "Per què passa això? Històricament, l'última part de l'any els bancs quadren els comptes. Els que van sobrats d'objectius frenen la concessió, és a dir, pugen de preus, i els bancs que diuen que no arriben, fan unes ofertes brutals els últims trimestres", afegeix Garriga. Aquest escenari, amb els tipus d'interès al 2%, permet que la demanda segueixi elevada els pròxims mesos, fet que porta a un altre escenari: el manteniment o alça d'aquests preus rècord.

Canvis acumulats en el mercat de l’habitatge

Percentatge de variació del preu i el nombre d’operacions de lloguer i venda des del 1r trimestre del 2023

La tempesta perfecta

El cert és que són diversos els factors que empenyen a l'alça el mercat de compravendes. Més enllà de l'abaratiment del crèdit, hi ha motius interns, com l'escassetat d'obra nova, que fa que la demanda es concentri encara més en l'habitatge de segona mà, que precisament creix molt més de preu del que ho fa la nova construcció. Però també externs, i aquí és on entra en joc la tensió de mercat de lloguer: els llogaters veuen que paguen molts diners mensualment, cosa que fa que es plantegin comprar quan en un altre context no ho farien. Així, entre hipoteques, previsió de preus a l'alça i lloguers inassequibles, la demanda es dispara – i ja venia amb força els anys 2022 i 2023– sense necessitat d'hipoteques, ja sigui per compres estrangeres o per suport econòmic familiar, com passa en molts casos, ja que la capacitat d'estalvi dels joves és insuficient per afrontar l'entrada d'un pis, com demostra l'augment de l'edat mitjana de comprador.

"El parc d'habitatges no ha incrementat en els darrers anys, perquè el parc nou està substituint l'obsolet, no hi ha una incorporació real d'habitatge. Això fa que el mercat estigui tensionat. Qui queda fora de mercat són les economies més dèbils: la gent jove i els immigrants", explica a l'ARA el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, que també destaca que l'arribada de forans –tinguin alta o baixa capacitat adquisitiva, per viure o per passar temporades– també tensionen l'oferta.

I en escenaris com aquest, més enllà dels factors econòmics o demogràfics exposats, els experts també parlen d'un component psicològic que està condicionant les decisions de molts compradors: el FOMO (fear of missing out, en anglès) o "por de quedar-se fora". Un element que, per al professor d'economia de la Universitat de Barcelona, Sergi Basco, que ha publicat estudis sobre els efectes de les bombolles immobiliàries, assegura que la demanda empesa per aquesta por és un indicador clau de bombolla de preus. "De fet, el Nobel d'economia Robert J. Shiller va fer un estudi de com es podria deduir una bombolla a partir del motiu pel qual la gent compra l'habitatge, i un d'ells era la por de perdre l'oportunitat", explica a l'ARA. 

El cas català i l'excepció de Barcelona

A la ciutat de Barcelona, paradigma de la limitació de preu del lloguer, una normativa estatal que s'aplica eminentment a Catalunya, hi ha una altra lògica que retroalimenta aquesta dinàmica: l'incentiu dels propietaris de pisos grans per vendre'l és més gran a causa de la regulació dels lloguers. "És el que passa a Barcelona. Tan bon punt finalitzen els contractes, els propietaris venen aquests habitatges, fet que ha provocat un augment de l'oferta de venda, un cas excepcional, perquè a la resta d'Espanya no és així", diu Garriga.

De fet, la correlació entre el mercat de lloguer i el de compravenda es pot veure en les dades –veure gràfics–. A la ciutat de Barcelona, en els municipis declarats com a zona tensa el març del 2024 i a la resta de Catalunya, quan va entrar en vigor la regulació del lloguer, el preu dels lloguers i el nombre de nous contractes van iniciar un descens, mentre que des del mateix moment, el mercat de compravenda va experimentar just el contrari. El preu va anar a l'alça i el nombre d'operacions, també. Tanmateix, cal tenir en compte que el preu ja anava a l'alça, i que fora de Catalunya –on gairebé no s'aplica el topall de preus–, l'habitatge també s'ha encarit.

Espanya lidera l'encariment de l'habitatge

Segons dades d'Eurostat i el Banc d'Espanya, l'augment del preu de l'habitatge a l'Estat és excepcionalment alt. Al primer trimestre del 2025, l'increment interanual va ser del 12,3%, molt per sobre de les grans economies europees, com França (0,6%), Alemanya (3,8%), Itàlia (4,4%) i el Regne Unit (2,7%) i fins i tot del món, com el Japó (1,2%) i els Estats Units (-0,2%). De fet, la distància entre l'encariment espanyol i la resta va a l'alça, fins i tot dels Països Baixos. A Europa, només Portugal, Bulgària i Croàcia presenten xifres més elevades que Espanya.

Les implicacions de tot plegat també afecten la condició mercantil de l'habitatge: mentre la rendibilitat de l'habitatge –que contempla el lloguer més la variació de preus– està disparada amb la xifra més elevada dels últims anys (15,4%), la rendibilitat bruta per lloguer es manté estancada i va a la baixa els darrers anys. Això indica que el que empeny la rendibilitat és l'augment del preu de l'habitatge, i no tant el preu del lloguer.