Està baixant realment el preu del lloguer?
El valor del metre quadrat a Barcelona fa dos trimestres que està a l'alça i la superfície dels pisos, a la baixa
BarcelonaQuan parlem dels nous contractes de lloguer regulat a Barcelona, la resposta és diàfana: sí, el preu dels arrendaments ha baixat des de l'entrada en vigor del topall el març del 2024. Ho ha fet cada trimestre, tant a Catalunya com a Barcelona. De fet, fa pocs dies coneixíem les dades dels primers tres mesos del 2025, amb una caiguda dels preus del 4,68% i el 8,9%, respectivament. És la més gran fins ara.
Aquestes noves xifres venien acompanyades del mateix missatge per part del Govern i del govern espanyol: els preus baixen i no afecten l'estabilitat dels contractes a Catalunya. "Ho direm les vegades que siguin necessàries: la llei d'habitatge funciona", afegia aquesta vegada la ministra d'Habitatge i Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, en una publicació a la xarxa social X fa uns dies.
La resposta a la pregunta de si està funcionant la llei d'habitatge, més enllà del fet que només s'aplica plenament a Catalunya i del seu impacte als preus, es mesura amb altres variables, com el nombre de contractes que es firmen –una de les principals crítiques dels seus detractors és que cau l'oferta–, l'estabilitat dels lloguers –és a dir, que la gent no hagi de marxar de casa forçosament– i l'accés al mercat de lloguer pels que hi volen entrar. I de moment, un any després del topall, el nombre de nous contractes està caient, però també se n'extingeixen menys, cosa que fa que hi hagi menys rotació de llogaters. I amb això es compleix un dels objectius de la llei –els lloguers són més estables–, però en complica un altre: el de l'accés al mercat de lloguer, que no mostra indicis de millora per a la majoria de les persones que busquen un pis a Barcelona.
En aquest conjunt d'efectes, entre els quals hi ha el desplaçament de l'oferta de lloguer regulat al de temporada i d'habitacions, hi ha un altre element relacionat amb el preu que fa legítima la següent pregunta: ¿realment està baixant el preu del lloguer? Si bé ho està fent respecte a un any enrere –ha estat així els últims quatre trimestres–, en la comparació trimestral, el preu dels contractes no ha caigut sempre: a Catalunya va créixer del segon al quart trimestre del 2024, però va tornar a baixar del quart al primer d'enguany.
Puja el preu del metre quadrat
Tanmateix, aquesta és només una part de la foto: la del preu dels contractes. En les dades que publica l'Incasòl, també hi ha l'evolució del preu del metre quadrat de lloguer a Barcelona –no hi ha dades de Catalunya–, i presenta un comportament lleugerament diferent: si bé també ha caigut un 3,26% respecte fa un any, els últims sis mesos ha crescut en la comparativa trimestral. Com pot ser que el preu dels contractes de lloguer caigui a Barcelona els últims dos trimestres, però pugi el del metre quadrat? La resposta és en la mida dels pisos.
Des que va entrar en vigor el topall, la superfície mitjana dels nous contractes de lloguer regulat a Barcelona ha anat disminuint, passant dels 75 m² d'aleshores als 71 m² actuals. Es tracta del nivell més baix dels últims 8 anys i la segona xifra més baixa des que hi ha registres. A més, aquesta reducció de la superfície és del 5% en un any, la més destacada de la sèrie històrica.
Un mercat de pisos més petits
Aquesta menor superfície dels pisos, en paral·lel a l'augment del preu del metre quadrat –mentre baixa el preu mitjà dels contractes, l'evolució del metre quadrat ha estat la contrària els últims tres trimestres–, pot tenir diverses causes, entre elles que els llogaters amb millors pisos rotin menys o que els propietaris treguin els pisos més grans del mercat regulat per rendibilitzar-los millor fora, sigui amb el lloguer de temporada o d'habitacions, o fins i tot venent-los. "Ens hem de plantejar qualitativament com són els habitatges. Els que es lloguen ara poden ser de menys qualitat, ja que si el pis que tens està bé, no el deixes anar. La rotació es concentra en pisos de menys qualitat i porta la mitjana de preu cap a baix. Això pot explicar que els preus baixin: no perquè baixa el preu, sinó també per la menor qualitat", explica a l'ARA el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues.
Segons aquest expert, cal tenir en compte que els pisos més afectats pel control de preus són els més grans i de major qualitat. "Potser ara no invertiràs perquè no pots repercutir-ho com voldries i si ets gran tenidor has d'abaixar el preu al nivell que et doni l'índex. Aquesta normativa castiga els de més qualitat", afegeix.
El cas de Ciutat Vella
No hi ha cap districte a Barcelona on el preu del metre quadrat del mercat de lloguer baixi el primer trimestre del 2025: es manté a Gràcia, puja lleugerament a l'Eixample, Horta-Guinardó i Nou Barris i es dispara a Sant Andreu (+5,79%) i a Ciutat Vella (8,54%). De fet, precisament en aquest últim districte, en el primer trimestre del 2025, la superfície mitjana dels nous contractes de lloguer va caure dràsticament: si bé al quart trimestre del 2024 era de 68 m², ara és de 62 m².
