Està realment concentrada la propietat dels habitatges a Barcelona?

BarcelonaL'estructura de la propietat residencial –és a dir, si els pisos pertanyen a petits, grans tenidors o megatenidors– i el seu impacte en els preus i l'accés a l'habitatge, sobretot de lloguer, és un dels temes de debat més polaritzats de la crisi de l'habitatge; especialment en ciutats com Barcelona. Recentment, aquest debat públic ha incorporat un nou concepte, fins fa no gaire només en boca de sindicats, activistes i partits de l'oposició, i que ara se situa en el punt de mira tant de la Generalitat com del govern espanyol: l'especulació.

Per parlar d’especulació –entesa com l’ús de l’habitatge únicament com a actiu financer– s’ha recorregut habitualment a les dades sobre l’estructura de la propietat, i s'assumeix que aquesta pràctica es concentra sobretot en mans de fons d’inversió, socimis o societats patrimonials. Però aquesta setmana han coincidit dos estudis que miren el mateix fenomen des de punts de partida diferents i que arriben a conclusions aparentment divergents.

D’una banda, la Cambra de la Propietat Urbana ha presentat un informe basat en dades cadastrals de Catalunya, la demarcació de Barcelona i la capital catalana amb un objectiu explícit: determinar si aquestes dades donen suport al relat d’una “suposada concentració especulativa vinculada a grans inversors”. De l’altra, l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OHB) ha publicat un nou estudi que mesura la concentració de la propietat comptant habitatges a la ciutat comtal.

La fotografia del cadastre

Segons l’estudi de la Cambra, a Barcelona hi ha 529.881 titulars cadastrals –persones físiques o jurídiques– associats a 706.624 referències cadastrals residencials. La mitjana és d’1,33 referències per titular. El 95,97% dels propietaris són persones físiques i concentren el 89,56% de les propietats, mentre que les persones jurídiques privades representen només el 3,04% dels titulars i acumulen el 8,1% de les propietats.

Amb aquestes dades, la Cambra conclou que no hi ha una concentració especulativa generalitzada de la propietat residencial i que el problema de l’habitatge s’explica sobretot per factors estructurals d’oferta, regulació i demografia.

Ara bé, el mateix informe adverteix d’una limitació clau: una propietat equival a una referència cadastral, no a un habitatge. Una sola referència pot correspondre tant a un pis individual com a un edifici sencer en propietat vertical amb desenes d’habitatges. Això fa que el cadastre sigui molt fiable per identificar titulars formals, però insuficient per mesurar quants habitatges controla realment cada propietari.

Per exemple, un gran tenidor pot aparèixer estadísticament com un petit propietari si concentra molts pisos dins d’una sola finca. "Es veu d'una forma clara que el gran gruix de propietaris a Catalunya, la demarcació de Barcelona i la ciutat són petits propietaris. Si mires l'evolució del 2024 al 2025, els únics que tenim, on més creixen les propietats és en els propietaris individuals", explica l'autor de l'estudi en declaracions a l'Ara, Òscar Gorgues, gerent de la Cambra. També argumenta que comparar alta cadastral amb nou habitatge és erroni perquè la majoria d'altes corresponen a promotores que actuen com a intermediaris funcionals i no destinataris finals d'habitatge.

I l'Observatori de l'Habitatge?

L’estudi de l’OHB parteix d’una aproximació diferent. Creuant la base alfanumèrica del cadastre amb el Registre Cadastral Municipal, constata que el 2025 a Barcelona hi havia un total de 525.440 propietaris i estima que el parc d'habitatges està format per 792.884 immobles cadastrals d'ús residencial.

Segons aquestes dades, la mitjana d'habitatges per propietari se situa en 1,5 unitats –un valor similar als 1,33 de la Cambra–, tenint en compte que el 83,5% dels propietaris només tenen un habitatge, però concentren el 55,3% del parc.

De qui són els pisos de Barcelona? La diferència és especialment marcada entre tipus de propietaris. Les persones físiques, que representen el 96,3% dels titulars, tenen una mitjana d’1,3 habitatges. En canvi, les persones jurídiques –el 3,7% dels propietaris– concentren el 15,2% del parc i tenen una mitjana de 6,2 habitatges per titular. Dins d’aquest grup, les empreses acumulen el 12% de tots els habitatges de la ciutat.

Dues conclusions compatibles?

Així, els dos estudis no es contradiuen tant com sembla. La diferència principal és que la Cambra compta una propietat per cada referència cadastral (706.624), però aquestes propietats poden ser un habitatge o un immoble de molts habitatges. L'OHB el que fa és estimar que hi ha 792.884 habitatges a partir de les construccions cadastrals per identificar els habitatges situats en finques sense divisió horitzontal i obtenir una estimació més ajustada del parc residencial. La diferència és de 86.260, un nombre que seria la quantitat d'habitatges que hi ha en propietats verticals sense divisió horitzontal.

Per tant, el de la Cambra mostra, a través de les referències cadastrals, una propietat molt fragmentada, i en conseqüència sense una gran concentració especulativa, mentre que el de l’OHB constata que, quan es compten habitatges, una part rellevant del parc està concentrada en una minoria de titulars, especialment empreses i grans tenidors.

Una de les possibles conclusions de tots dos estudis és que regular les compres especulatives o limitar l’acumulació d’habitatges, que és el que ara està sobre la taula de les administracions públiques, pot alliberar milers de pisos, però difícilment resoldrà la qüestió de fons: un dèficit estructural d’oferta.

La qüestió que plana sobre els dos estudis és què es compta com a propietat quan es dissenyen polítiques públiques per millorar l'accés a l'habitatge: si es compten referències cadastrals, Barcelona apareix com una ciutat de petits propietaris, però si es compten habitatges, la ciutat mostra com una minoria –sobretot empreses i grans tenidors– controla una part rellevant del parc.