Habitatge: solucions viables

Molts creuen que l’urbanisme és només una disciplina de l’arquitectura que dissenya el creixement de les ciutats. Poca gent sap que en l’urbanisme hi intervenen també l’economia, l’estadística, la geografia i la sociologia. I quasi ningú sap que el dret n'és una part essencial que s'hi va incorporar per frenar l’especulació. Dos catedràtics de dret administratiu, Manuel Ballbé Prunés i José Luis González Pérez, van elaborar la primera llei d’urbanisme moderna el 1956. L'objectiu era frenar l’especulació amb les terres dels voltants de les ciutats, que eren necessàries per atendre la demanda sobtada d’accés a un habitatge a causa de la migració massiva de postguerra, provinent del camp, i que els seus propietaris feien servir per lucrar-se ràpidament.

Però a poc a poc el dret urbanístic es va anar pervertint, i va passar de ser una eina pensada per combatre l’especulació a un instrument per fomentar-la: requalificacions a mida per fer espantoses urbanitzacions, per ampliar exponencialment els supermercats d’un grup concret, per permetre que clubs de futbol fessin l’agost amb els terrenys dels antics estadis, etc. L’urbanisme s’ha pervertit fins al punt de convertir algunes alcaldies i departaments en sucursals de promotores i constructores.

Actualment estem vivim un segon moviment especulatiu massiu, de la mateixa magnitud que el que es va viure a l’Espanya de la postguerra. Aquesta vegada, el que afecta el dret d'accés a l'habitatge és l’actuació del mercat immobiliari a les ciutats consolidades. Avui, l’habitatge existent ha d’atendre una demandada massiva de tres segments de població diferents: els habitants locals, a qui els bancs han decidit traslladar massivament del mercat de compra al de lloguer en negar-los les hipoteques si no tenen estalviat el 20% del preu de l’habitatge; els expatriats i els nòmades digitals, què poden treballar en remot gràcies a la revolució digital, i a qui les multinacionals per a les quals treballen els paguen els lloguers de temporada sense discutir el preu, i, finalment, els turistes, que, atrets per les nostres ciutats, ja poden viatjar-hi a baix cost.

Davant d’aquesta demanda massiva, els inversors de tot el món han vist una oportunitat de negoci en comprar edificis sencers d’habitatges i oferir-los en lloguer al segment que pagui més. L’habitant local no té prou força per estabilitzar els preus perquè els altres dos competidors sempre estan disposats a pagar un preu més alt. Així que el mercat immobiliari li ha dit a l’habitant habitual que o destina el 74% del seu salari a pagar-li un habitatge ordinari o no té cabuda a la seva ciutat, llevat que accepti compartir-lo o viure en una habitació. El mercat immobiliari està decidint el model d’ordenació de les nostres ciutats, omplint-les de gent cada vegada més rica i buidant-la dels segments econòmics mitjans o baixos.

Però, afortunadament, avui el segon moviment especulatiu en habitatge més massiu de la nostra història ens agafa amb un dret urbanístic existent que: a) estableix que l’elecció del model d’ordenació de les ciutats és “una funció pública no susceptible de transacció que organitza i defineix l’ús del territori i del sòl d’acord amb l’interès general”; b) obliga que aquest model d’ordenació sigui “urbanísticament sostenible”, i c) defineix el desenvolupament urbanístic sostenible com aquell que garanteix “la cohesió social” i “evita la dispersió territorial”. El dret urbanístic fa 15 anys que obliga les administracions públiques competents en matèria urbanística a actuar si això no es compleix, perquè “atribueix als òrgans administratius que pertoca les facultats pertinents i necessàries per [...] intervenir en el mercat immobiliari”, amb la finalitat “de fer efectives les competències en matèria d'urbanisme, de protecció del territori i d'habitatge establertes per la Constitució i per l'Estatut”.

Intervenir en el mercat immobiliari no vol dir prohibir, sinó reconduir. Passar d’una situació d’anormalitat a una altra de normalitat constitucional i estatutària. Garantir, a qui opti per viure en la ciutat que vol, que ho pugui fer en condicions de vida digna; permetre a qui pugui invertir en habitatge que obtingui un rendiment raonable, garantint que qui el paga mantingui el seu dret a viure a la ciutat; emparar a qui pugui comprar-se una segona residència perquè ho pugui fer per gaudir-ne, però no per especular-hi, i assegurar, a qui vulgui comprar un pis per als ascendents o descendents, que ho pugui fer.

Recentment s'ha entrat una proposta de llei al Parlament de Catalunya que, des de l’urbanisme, intenta harmonitzar el dret constitucional i estatutari d’accés a l’habitatge amb l’activitat econòmica associada a l’habitatge, però subordinant-la a l’interès general, tal com obliguen la Constitució i l’Estatut. Són només 7 articles que adapten la llei d’urbanisme a les zones de mercat residencial tensionat, per limitar-hi: a) l’adquisició d’habitatges només a les persones que hi viuran; b) l’adquisició d’edificis sencers, amb l’obligació de destinar tots els seus habitatges al lloguer habitual i permanent d’altres persones, a un preu de mercat de zona tensionada; c) l’adquisició de segones residències, només perquè en gaudeixi la persona adquirent, i d) l’adquisició d’habitatges perquè els habitin familiars en segon grau de parentiu i primer d’afinitat, amb la possibilitat, mentre esperen, que puguin complementar pensions posant-los en lloguer com a habitatge permanent i habitual d’altres persones i a un preu raonable de mercat tensionat.

La proposta no prohibeix res, però permet eliminar l’especulació dels grans fons d’inversió i dels seus intermediaris, que només veuen l’habitatge com un actiu financer capaç d’oferir una rendibilitat de dos dígits, un rendiment que només poden obtenir vulnerant els drets constitucionals i estatutaris de milions de persones, a les quals ignoren. Aquests operadors econòmics queden fora de la llei per la seva pròpia inèrcia: la seva actuació sempre ha estat contrària a l’ordenament jurídic. L'únic que canvia és l’urbanisme, que queda reconduït al marc constitucional i estatutari, que fa anys que va decidir que l’especulació salvatge no té cabuda en les nostres ciutats. Que això sigui realitat queda ara ja només en mans de la política, i la generació Z està atenta.