El mercat d’habitatge: el culpable o la solució?

S'ha aprovat, al Parlament de Catalunya, una nova regulació del mercat d'habitatge amb l’objectiu de fer més accessible el lloguer. Tota la norma traspua la creença que el mercat és d’algú que el dirigeix. Res més lluny de la realitat. El mercat de propietat immobiliària i el mercat d’habitatge de lloguer són dels mercats més competitius que existeixen, que vol dir que els preus que es pacten en les transaccions no són conseqüència de cap posició de força per una part, sinó d’un equilibri derivat de l’oferta i la demanda. Sí, la maleïda oferta i demanda, tan odiada per molts, però el mecanisme més igualitari en mercats competitius. Tant és així que tota la legislació que garanteix la competència en els mercats és sempre vista com una protecció als consumidors. Tota transacció immobiliària es basa en uns tractes que no estan protegits per cap monopoli. Si un no vol acceptar un preu, pot anar a un altre lloc a buscar un preu més baix. Si hi ha conflicte per un lloc concret vol dir que no es discuteix per un habitatge sinó per una localització. O sigui, les parts implicades aspiren al petit poder de monopoli que representa aquell habitatge. Totes: oferents i demandants. En el mercat immobiliari –de compra o de lloguer–, tothom especula, atès que tothom espera un guany. Els compradors i els llogaters també esperen un guany. Quan es demana la regulació dels lloguers vol dir que molts esperen un guany, que serà a costa d’una altra persona o empresa. D’això se’n diu redistribució, no mercat. Deixem de banda el terme especular: tothom és especulador, començant per aquells que volen influir en el preu d’un habitatge per pressió política o per canvi de regulació. Aquesta sí que és una especulació de manual: canviar la norma per canviar el preu.

Si es vol redistribuir, el sector públic és qui ha de tenir la iniciativa, oferint habitatge públic. No es pot carregar la responsabilitat al sector privat, que no té per què resoldre el problema per la força. Si la regulació de l’habitatge obliga a llogar per sota del preu de mercat, és normal que els propietaris es facin enrere i optin per vendre i transformar el seu actiu en un actiu financer, que està molt més ben tractat fiscalment i que no genera –sorprenentment– l’hostilitat social dels actius immobiliaris. ¿A algú se li acut fer una campanya contra els actius financers? No. Però estan realment privilegiats comparat amb els immobiliaris. En canvi, la funció social dels actius immobiliaris és molt més alta. Per tant, la seva propietat i la seva posada en lloguer s’haurien de protegir, com un benefici per a totes les parts implicades. La part que disposa d’un actiu immobiliari no el llogarà si l'hi poden ocupar i la legislació, la justícia i la policia no són ràpids a l'hora de retornar-li la propietat. Preferirà vendre i fugir d’aquest perill. Tampoc el llogarà si el fregeixen a impostos –a diferència dels actius financers–, ni si es troba que li poden organitzar una campanya política en contra. Les polítiques d’aquests darrers anys han estat totes d’aquest caràcter, i l’estalvi més habitual de les classes mitjanes desapareix pel pànic dels propietaris a ser expropiats –de la propietat i/o dels seus ingressos–. És completament contraproduent no voler veure aquesta evidència. Hi haurà més lloguer quan els propietaris d’habitatges no tinguin por de ser ocupats i/o expropiats.

Es demonitza el mercat quan el mercat és la solució. Una bona protecció dels drets de propietat és essencial perquè apareguin més habitatges al mercat. La seva mala regulació, en canvi, acabarà fent que els propietaris que no poden vendre lloguin als estrangers benestants i de forma indefinida, perquè són més solvents i posen menys problemes. Amb la reforma legal en curs, els famosos expats podran accedir als mateixos pisos que abans, però a un preu més baix. Però ningú no llogarà a qui mostri indicis de voler-se quedar sense pagar. Abans, vendrà.

Tota la ràbia i fúria dels antidesnonaments no soluciona el problema de l’habitatge. Se soluciona assegurant el dret de propietat –o sigui, el contrari del que vol aprovar el Parlament– i afavorint la construcció d’obra nova. Hi ha molts prejudicis contra això, però fa més de quinze anys que no es construeix prou, ni de bon tros, per atendre el creixement de la demanda. I això passa per barreres regulatòries municipals, per por a una bombolla immobiliària, per un estat d’opinió contrari a la densificació urbana i a la construcció en general, per voluntat de preservar el medi ambient i consumir menys, i per una infinitat de raons que han fet que no hi hagi habitatge per a tothom i que les autoritats amb capacitat reguladora i que viuen dels impostos i taxes sobre la propietat immobiliària se’n rentin les mans. Mala peça al teler...