La inversió en oficines es triplica

BarcelonaEl mercat d’inversió en edificis d’oficines a la ciutat de Barcelona ja ha fet el tomb. Fins al mes de setembre s’han comptabilitzat operacions per més de 800 milions d’euros, cosa que suposa un 140% més que en el mateix període de l’any passat, i totes les previsions apunten que en acabar l’any s’haurà triplicat el volum d’inversió de l’any 2013.

Les dades dels operadors coincideixen força. Segons CB Richard Ellis (CBRE), fins al setembre la inversió ha arribat als 860 milions d’euros. Jones Lang LaSalle (JLL) rebaixa una mica la xifra i la deixa en 831 milions d’euros. Aguirre Newman diu que s’ha arribat als 1.000 milions -comptant-hi la inversió hotelera i comercial a més de les oficines- i calcula que l’any es tancarà per sobre dels 1.600 milions. En qualsevol cas, les tres consultores veuen una clara recuperació del mercat d’inversió en oficines a Barcelona.

Només en el tercer trimestre de l’any s’han registrat a Barcelona una desena d’operacions, per un valor de 626 milions d’euros. Això fa preveure una acceleració d’operacions en la segona meitat de l’any, que està sent molt actiu. L’última operació coneguda és la subhasta l’1 de desembre de tres edificis de la Generalitat, entre els quals el de la Borsa de Barcelona, amb un preu de sortida de 168 milions d’euros.

El pes de ‘socimi’ i estrangers

Una de les causes d’aquesta millora del mercat és l’activitat inversora de les socimi -les societats d’inversió en actius immobiliaris, que tenen avantatges fiscals-, segons apunta l’últim informe de JLL Oficinas. Aquestes societats van començar a constituir-se entre el primer i el segon trimestre de l’any, i ara, amb els fons ja disponibles, estan protagonitzant un degoteig d’operacions. També hi influeix l’atracció dels grans fons internacionals pel mercat de Barcelona. En aquest sentit, Aguirre Newman indica que durant els nou primers mesos de l’any el 58% de la inversió l’han fet grups internacionals.

JLL Oficinas també destaca que, com ja és habitual, durant l’últim trimestre ha continuat l’interès d’inversors internacionals en la compra d’edificis d’oficines per reconvertir-los en hotels, que està comportant una inversió important, com demostren operacions com la de la Torre Agbar o l’edifici del Deutsche Bank. De fet, des de començament d’any vuit edificis d’oficines -que sumen gairebé 80.000 metres quadrats- han sigut reconvertits, la majoria a hotels. Això ha fet baixar la superfície d’oficines disponibles. A més, tampoc hi ha gaires projectes a la vista, i tot plegat farà baixar la taxa de disponibilitat. La directora d’Aguirre Newman a Barcelona, Anna Gener, destaca que “Barcelona és un exemple de ciutat que sap reconvertir edificis perquè siguin més productius”.

Més diners que immobles

Els consultors consideren que al mercat hi ha prou liquiditat per continuar invertint, sobretot en immobles que donen bones rendibilitats. Però precisament encara hi ha “pocs” edificis d’aquest tipus “per la quantitat de capital que hi ha al mercat”, segons JLL Oficinas. Molt similar és l’apreciació del vicepresident de CBRE, Enrique Martínez Laguna, que diu que durant la crisi als edificis d’oficines del centre no s’hi ha invertit prou, cosa que ha provocat una certa obsolescència. Per tant, diu, l’estoc global d’oficines és gran, però el producte de bona qualitat i cèntric és molt escàs. Anna Gener diu que el principal problema és la falta de producte a la venda. “Si hi hagués més producte hi hauria més inversió”, diu.

La demanda d’oficines se centra en la zona centre de la ciutat de Barcelona i en noves àrees de negocis com el districte tecnològic del 22@, tot i que es comencen a detectar operacions en llocs més allunyats, com el World Trade Center de Cornellà. JLL Oficinas preveu que la millora econòmica augmentarà la demanda. Si això se suma al fet que al centre de la ciutat pràcticament no hi ha edificis, és previsible que en un futur no gaire llunyà s’iniciï algun nou projecte en aquestes noves zones d’oficines.

Preus i contractació

La contractació d’oficines a Barcelona s’ha situat en quasi 59.000 metres quadrats al tercer trimestre, un 78% més que al mateix trimestre de l’any passat, i un 3% més que al segon trimestre d’aquest any. En l’acumulat de l’any, ja s’han contractat 176.000 metres quadrats, que és gairebé el doble que en els nou primers mesos de l’any passat, segons JLL Oficinas. BNP Paribas Real Estate destaca que és el segon millor registre des que va començar la crisi. El preu mitjà a la zona prime és de 17,75 euros per metre quadrat i mes, segons afirma Enrique Martínez Laguna, de CBRE. Però tothom espera un augment de preus els pròxims anys. Tant CBRE com JLL Oficinas creuen que Barcelona se situarà entre els cinc primers mercats d’Europa els pròxims cinc anys. Martínez Laguna assegura que “els inversors han identificat Barcelona i Madrid com una opció de futur”, un aspecte en què coincideixen tant JLL Oficinas com BNP Paribas Real Estate.

Els bancs fan que Koplowitz renunciï a FCC

La viabilitat de FCC no està en perill. El consell d’administració del grup constructor i de serveis, reunit aquest diumenge de forma extraordinària, ha llançat finalment la seva ampliació de capital per un import de 1.000 milions d’euros.

El grup, amb seu a Catalunya, ha pogut fer el pas un cop la seva principal accionista, Esther Koplowitz, ha tancat l’acord amb els bancs al qual s’havia estat resistint durant els últims dies. L’objectiu de l’empresària era refinançar el deute que té vinculat a la seva inversió a l’empresa però sense perdre en l’operació el control de FCC, cosa que li ha resultat impossible.

Koplowitz ha acceptat vendre els drets de subscripció preferents que li corresponien en l’ampliació per fer front al seu deute, cosa que li impedirà poder entrar en l’ampliació i suposarà, en última instància, veure diluïda la seva participació. Koplowitz tenia fins ara un 50,1% de les accions de l’empresa i es quedarà amb un percentatge d’un 25%, aproximadament.

Immediatament després de tancar aquest acord, el consell de FCC s’ha reunit per posar en marxa l’ampliació de capital, que haurà de validar la junta d’accionistes extraordinària que se celebrarà el 20 de novembre. L’objectiu de FCC és amortitzar un tram de deute per un import de 1.300 milions d’euros que té amb Bankia i el BBVA.