Sector immobiliari: aquest cop és diferent, aquí
BarcelonaQuan hi ha molts fronts oberts, és difícil identificar el flanc que potencialment pot ser més vulnerable i protegir-lo a temps. És la sensació que es pot tenir en el context actual. Fins ara, l’activitat econòmica dels principals països desenvolupats està resistint més bé del que s’esperava. Cal destacar la recuperació de la confiança empresarial i, sobretot, les bones xifres de creació d’ocupació. Això ha propiciat una lleu millora de les perspectives de creixement del consens d’analistes.
Tanmateix, els riscos que envolten l’economia mundial són nombrosos i no van a la baixa. Les darreres setmanes, tota l’atenció s’ha centrat en el flanc financer per valorar de manera adequada l’impacte que podrien arribar a tenir les turbulències generades pel Silicon Valley Bank i Credit Suisse. En canvi, els mesos precedents, les energies es van concentrar a estimar les conseqüències de la crisi energètica, l’abast de les pressions inflacionistes o la capacitat dels bancs centrals per frenar-les, uns desafiaments encara molt presents.
Tots aquests fronts són difícils de calibrar, però importants. No es poden perdre de vista. Un altre àmbit que fins avui havia quedat en un segon pla, i l’evolució del qual també cal tenir al radar, és el sector immobiliari. Com va demostrar la crisi financera de ja fa més d’una dècada, és un sector l’evolució del qual pot acabar afectant el conjunt de l’economia. En els darrers trimestres, després d’anys de fort creixement, ha començat a patir un ajustament en diversos països desenvolupats.
Un dels millors termòmetres per seguir la situació del sector l’ofereix l’OCDE, amb una base de dades que cobreix 45 països. D’aquests, més de dues terceres parts ja presenten una taxa negativa de creixement del preu de l’habitatge en termes reals. Una altra dada que crida l’atenció: segons els indicadors de la Fed de Dallas, hi ha cinc països en els quals el preu de l’habitatge es troba clarament per damunt dels nivells d’equilibri i, per tant, l’ajustament del preu de l’habitatge podria ser notable.
Les bombolles, en altres països
Entre els països on l’ajustament pot ser substancial hi ha els Estats Units, Suècia, Alemanya i el Regne Unit, amb caigudes que podrien situar-se entre el 15% i el 20% en termes acumulats durant els anys vinents. És igualment destacable el fet que l’economia espanyola no es trobi en la llista de països amb més desequilibris. De fet, a nivell agregat, no s’estima que calgui un ajustament material del preu de l’habitatge.
Més enllà dels preus de l’habitatge, hi ha diversos indicadors que mostren que, després d’anys reequilibrant-se, el sector immobiliari espanyol presenta una salut raonablement bona. D’una banda, el pes del sector és lluny de l’excessiu protagonisme que va tenir fa quinze anys. La inversió residencial suposa el 5,5% del PIB, menys de la meitat que el 2007. És igualment important el fet que l’activitat del sector se sustenti en nivells de deute molt inferiors als de fa una dècada. Concretament, el deute de les llars se situa en el 54% del PIB, per sota dels registres de la zona de l’euro i lluny del 82% del 2008. A més, cal destacar que el gruix de les hipoteques que s’han concedit durant els últims anys són a tipus fix, cosa que limita l’impacte de l’augment dels tipus d’interès que està duent a terme el BCE. Finalment, també cal destacar que l’exposició del sector bancari al crèdit promotor i a la construcció és ara molt més continguda: suposa el 7% del total del crèdit, menys d’una tercera part que el 2007.
Als països on el sector immobiliari sí que presenta desequilibris a nivell agregat, cal esperar que es produeixi un ajustament destacable durant els anys vinents que, a priori, podria tenir lloc de manera gradual. La bona situació en què es troba el mercat laboral, així com una situació financera de les llars globalment sanejada, limita els problemes d’accessibilitat i hauria d’evitar que s’activin mecanismes de retroalimentació de caiguda de preus. No obstant això, a fi que aquest escenari es materialitzi, és de summa importància que les pressions inflacionistes es moderin els mesos vinents i permetin que els bancs centrals deixin d’augmentar els tipus d’interès. Tot i que a Espanya el sector immobiliari es troba en una posició de relativa fortalesa, un aterratge brusc del sector als països desenvolupats podria provocar un enduriment de les condicions financeres internacionals i menys puixança de l’activitat econòmica global, cosa que limitaria la capacitat de recuperació de l’economia espanyola.
