Economia 25/04/2021

Les botigues dels centres comercials, obertes per contracte

Les clàusules d’obligat compliment i els elevats avals forcen els comerciants a apujar la persiana

3 min
Centre comercial Illa Diagonal

BarcelonaEls centres comercials catalans aguanten, tot i alguna excepció, amb el gruix de locals oberts malgrat haver sigut un dels àmbits més afectats pels tancaments a causa de la pandèmia. La realitat, però, és que les obertures de botigues no es deuen tant a una bona situació del negoci, sinó a limitacions contractuals amb els arrendadors dels establiments. 

Un estudi de la Cambra de Comerç de Barcelona publicat a l’octubre xifrava en 4.800 els comerços que havien tancat a Catalunya des de l’inici de la pandèmia. La sensació d’impacte és molt més gran si es passeja per qualsevol barri cèntric d’una ciutat, on els locals tancats es compten per dotzenes, que no pas a la majoria de centres comercials –sobretot als urbans, menys afectats per confinaments comarcals–, on la majoria de botigues tenen la persiana apujada. El contrast és gran, especialment perquè els centres comercials han estat moltes més setmanes tancats i, en el cas dels bars i restaurants, no han pogut obrir fins avui.

Els mateixos comerciants expliquen que les diferències tenen a veure amb la pròpia naturalesa dels centres comercials i amb el tipus de contractes. Per començar, perquè mentre que al carrer hi ha comerç de tot tipus, als centres hi ha un percentatge elevat de franquícies de grans marques, que tenen més múscul financer per aguantar la crisi. 

A més, els establiments a peu de carrer poden tenir tota mena de propietaris, mentre que els centres comercials estan en mans de fons d’inversió immobiliària, en molts casos estrangers. I això afecta els contractes de lloguer per als botiguers: en el cas d’un local al carrer, la relació entre arrendador i arrendatari és gairebé de tu a tu, però en un centre comercial és David contra Goliat, sobretot per a les pimes.

Els botiguers dels centres comercials no és que tinguin menys dificultats que els d’altres indrets. Simplement els és més complicat tancar. I el principal escull són les clàusules d’obligat compliment. Aquests punts dels contractes obliguen els botiguers a romandre al centre amb l’establiment obert durant un període obligatori de temps, sovint de diversos anys. “Jo he signat contractes a cinc anys i a vegades al primer ja veus que és un desastre”, comenta un comerciant amb locals en diversos centres catalans.

A més, a l’hora d’obrir una nova botiga, els centres comercials imposen fiances de diversos mesos de rendes i un aval que pot arribar a equivaldre al lloguer de tot un any.

“Si tens dotze mesos d’aval, més dos de fiança i obligat compliment, no te’n vas. Com te n’has d’anar?”, reflexiona una directiva d’una cadena amb establiments en centres d’arreu d'Espanya. “Al carrer pots marxar del local, però d’un centre comercial no és fàcil”, afegeix. De fet, els empresaris coincideixen que la majoria de tancaments que es produeixen ara en centres són per finalització de contracte.

La pandèmia frena els preus

A l’hora de parlar d’aquests temes, els comerciants prefereixen no donar el seu nom per evitar problemes amb els fons, tot i que també admeten que hi ha centres amb els quals han arribat a acords.

El sector va canviar radicalment amb la crisi anterior, quan molts fons estrangers van comprar centres a Espanya. Els costos d’arrendament van pujar des d’aleshores, però la pandèmia ha colpejat directament el comerç i la tendència a l’alça de les rendes s’ha frenat. “Estàvem al màxim històric en els preus dels lloguers i els fons tenien marges de beneficis del 20%. Jo pateixo per arribar a un 2%”, comenta l’empresària.

A més, el covid-19 ha accelerat una altra tendència, que és la de la venda per internet. “L’online arribarà al 40% o el 50% en pocs anys i s’hauran d’abaixar els preus de lloguer”, augura la comerciant.

A banda dels contractes, a Catalunya hi ha discrepàncies sobre el pagament de lloguers. “A nivell legal està tot molt a l’aire”, comenta un empresari del sector. 

Un decret de la Generalitat estableix que, si no hi ha acord entre les parts, els comerciants només han de pagar la meitat del lloguer en cas de tancament per restriccions. Alguns fons, però, s’acullen a un altre decret espanyol que els permet cobrar el 100%, tot i que el Govern assegura que Catalunya té competències sobre dret civil i, per tant, cal seguir la normativa catalana. Fonts del departament d’Empresa diuen que aplicar normes en aquest cas és més complicat perquè “s’està legislant a nivell de dret privat”, sempre amb l’objectiu que “no s’arribi a judicialitzar” la negociació.

"N'hi ha que fa un any que no paguen"

“Hi ha molts inquilins que fa un any que no paguen”. Així s’expressa el propietari d’una cadena amb diverses botigues en centres comercials.  

Les converses per arribar a un acord amb els propietaris dels centres no són senzilles. “Són negociacions lleonines”, diu una persona que coneix bé el sector. “Ells no pacten”, afegeix un comerciant sobre el tracte que rep dels fons propietaris dels centres comercials: “En el cas dels fons, negocies amb un pobre empleat que compleix ordres”.

Els comerciants, especialment els que tenen empreses petites i mitjanes, es troben lligats de mans i peus. Si obren, s’arrisquen a perdre diners pel poc volum de vendes; però si no obren, aleshores en perden segur, perquè els centres executen avals de milers d’euros. 

En cas d’impagament, però, els centres no intenten expulsar la botiga del centre si es manté oberta. “Si et venen a desnonar, t’estan donant la raó”, explica un comerciant, ja que un desnonament implicaria que el centre renuncia a la clàusula d’obligat compliment. “El que sí que fan és executar els avals i després seguir amb la demanda”. Això fa que hi hagi empreses que es declarin en preconcurs de creditors, ja que en aquest cas la llei prohibeix al centre cobrar els avals. 

stats