Pisos buits, goteres i conflictes: el repte de gestionar habitatge públic

Dossier Habitatge públic: pisos buits, goteres i conflictes 2 articles

• Pisos buits, goteres i conflictes: el repte de gestionar habitatge públic
• Estat del parc públic d'habitatge a Barcelona: això és el que hem trobat

BarcelonaEl president de la Generalitat, Salvador Illa, ha promès construir 50.000 habitatges públics a Catalunya abans del 2030. Però al darrere de les grans xifres sorgeixen algunes preguntes. Una d’elles és si l’administració té la capacitat de gestionar tot aquest parc públic. L’ARA ha visitat durant els últims quatre mesos una quarantena de promocions de l’Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (IMHAB), que sumen més de 2.800 pisos. Una mostra que aflora alguns dels problemes d'aquesta oferta pública: pisos i aparcaments buits; maldecaps amb la construcció i el manteniment dels edificis, i dificultats per gestionar els conflictes habituals del dia a dia dels veïns.

Històricament, la gestió d’aquests habitatges públics no ha estat una prioritat a Espanya, perquè en molts casos amb el pas dels anys els pisos perdien la qualificació de protegits i acabaven al mercat lliure. És el que passarà, per exemple, amb 5.400 pisos protegits de Badia del Vallès aquest any. Ara, però, les administracions han assumit que aquest tipus d’habitatge ha de mantenir sempre la condició de protegit. “Això fa de la gestió del parc públic el gran desafiament”, opina l’arquitecta i consultora Maria Sisternas, que apunta que afrontar-ho requerirà “una cultura diferent” i tenir equips de manteniment a les promotores públiques. 

L’IMHAB gestionava a finals del 2024 gairebé 13.000 pisos –5.500 dels quals s’han afegit els últims deu anys– i la projecció és que la xifra continuï augmentant exponencialment. Un volum que està portant l'ens al límit. Fa mesos que els treballadors protesten per les condicions i la falta de personal, que està repercutint també en l’atenció que l’IMHAB dona als veïns del parc públic. En el cas dels pisos de lloguer -la immensa majoria, més de 9.900- el preu mitjà se situa en 298 euros al mes.

“Construir més habitatge públic està molt bé, però cal posar recursos per a la gestió”, resumeix el síndic de greuges de Barcelona, David Bondia. Aquesta institució canalitza bona part del malestar veïnal, fins al punt que l’IMHAB centra la major part de les queixes que atén la sindicatura anualment. Millorar la gestió del parc públic és una de les deu reclamacions que aquest ens fa a l’Ajuntament en el seu informe del 2024. “Gairebé totes les queixes són per dificultats d’interlocució amb l’IMHAB”, apunta Bondia. En el seu informe, sosté que la “manca de comunicació fluïda” entre el veïnat i l’Ajuntament genera una percepció ciutadana “d’opacitat i deixadesa municipal”. També argumenta que el fet que la plantilla no creixi al mateix ritme que el parc públic d’habitatge impossibilita que s'hi pugui donar una resposta adequada.

Fonts dels treballadors expliquen a l’ARA que des del 2017 només s’han creat 58 places noves a l’IMHAB. En total, ara hi ha 255 treballadors. Relaten també que el volum de feina en l’àrea de parc públic fa que molts treballadors en marxin tan aviat com poden, cosa que genera molta rotació. Una manca de personal que, alerten, repercuteix a l’hora de respondre i gestionar les incidències que arriben. El gerent de l’IMHAB, Gerard Capó, admet que aquesta àrea està “tensionada”, però ho atribueix al fet que ara estan lliurant les claus de moltes promocions noves. També reconeix que no són “prou eficients” a l’hora de donar resposta als veïns i que hi ha “marge de millora”. Cada any atenen més de 8.000 incidències, destaca. 

Actualment, l’Ajuntament treballa en el Pla Director de Gestió del Parc Públic, una eina que ha de redimensionar l’IMHAB per millorar-ne la prestació de serveis. Segons Capó, això pot implicar més recursos humans, econòmics i tecnològics, o canvis operatius. Tot plegat, amb l’objectiu de minimitzar els problemes que afecten els veïns dels pisos protegits.

L'ARA ha reclamat sense èxit a l'IMHAB durant mesos la llista detallada de les promocions que gestiona, perquè a la seva web només n'enumera algunes. De la quarantena de promocions visitades per aquest diari, més de la meitat presentaven incidències. Aquestes són les principals.

Pisos buits

Els veïns reconeixen que estan preocupats. A principi del 2023, l'IMHAB va fer el sorteig públic per assignar els pisos de l'edifici de nova construcció del carrer Palamós, al barri de la Trinitat Nova, i a final d'aquell mateix any ja s’hi van traslladar els primers veïns. Des d'aleshores, la resta de veïns han anat arribant amb comptagotes fins al punt que, després de dos anys del sorteig, només hi ha gent en 27 dels 67 pisos del bloc. La resta continuen buits.

“No ho entenem. Amb la falta d’habitatge que hi ha!”, diu Daniel Agudo, president de l'acabada de constituir comunitat de veïns, que ha presentat una queixa al Síndic de Greuges perquè no ho consideren normal. Ja hi ha hagut tres intents d’ocupació. Actualment a l'edifici hi ha un vigilant les 24 hores del dia que sufraga el mateix IMHAB.

Dret de superfície

Tots els habitatges són de dret de superfície. Això vol dir que l'adjudicatari adquireix el pis a un preu molt per sota del mercat i per un període de 75 anys. Després l'haurà de tornar a l'Ajuntament. En concret, els pisos s'estan venent per 150.000 a 180.000 euros, segons els veïns, però només hi poden optar persones amb ingressos anuals limitats.

“El problema és l'entrada. Has de pagar entre 45.000 i 60.000 euros de cop i no tothom té aquests diners. Jo vaig haver de vendre el meu cotxe i em vaig gastar tots els estalvis”, assegura Agudo, que afirma que estan disposats que l’IMHAB flexibilitzi els requisits perquè adjudiqui els pisos com més aviat millor. El cas d’aquesta comunitat de veïns no és únic. Hi ha altres blocs en la mateixa situació.

“Tenim un miler d'habitatges en dret de superfície i els hem adjudicat tots. Això vol dir que el sistema funciona. Hi ha coses a millorar? Segur, i una de les línies a treballar és de quina manera podem buscar sistemes de finançament”, respon el gerent de l’IMHAB, que insisteix que per a ells “tenir un habitatge buit és un maldecap”. “Pot passar que un habitatge no el vulguin tres adjudicataris. No es tracta de trucar-los i ja està. Cal seguir un procediment administratiu, que malauradament és poc àgil en termes de gestió, però és molt garantista”, argumenta per justificar que el procés sigui tan llarg.

Aparcaments fantasma

Adrián Marín Julián diu que la primera vegada que es va posar en contacte amb l'IMHAB per llogar una plaça a l'aparcament públic del carrer Parcerisa 6, al districte de Sants-Montjuïc, va ser el gener del 2021. Des de llavors hi ha trucat i hi ha enviat correus reiteradament, fins i tot ha emplenat i lliurat en tres ocasions un formulari amb una sol·licitud formal. Però res. No n'ha rebut resposta. “M’indigna que hi hagi places públiques i que no s'aprofitin. És un contrasentit”, lamenta. Actualment aparca en un solar, però està previst que aviat hi facin obres. “Sé quines places exactament estan disponibles, perquè m'ho ha dit un veí. Em fan venir ganes d’aparcar sense pagar”, afirma.

L'IMHAB té 4.045 places d'aparcament, 2.658 de les quals les ha llogat o venut en dret de superfície, i 1.384 estan disponibles. O sigui, no les fa servir ningú. De fet, en alguns edificis hi ha autèntics aparcaments fantasma. Del tot buits.

“La legalització del pàrquing pot tardar uns cinc mesos […]. I la comercialització uns quatre mesos més”, argumenta el gerent de l’IMHAB. Aleshores, ¿per què hi ha aparcaments que fa anys que estan buits? “Prioritzem les persones als cotxes”, respon, donant a entendre que el més important per a ells és l'adjudicació dels pisos. També afirma que, si no hi ha prou veïns interessats a llogar places, prefereixen mantenir l'aparcament clausurat per "evitar mals usos".

Problemes de construcció

Olor de menjar d'altres pisos que entren per l'extractor de la cuina, persianes que no tanquen bé, filtracions d'aigua al fals sostre dels trasters, finestres despenjades perquè les frontisses són massa petites per aguantar-ne el pes… I el més greu: una instal·lació de calefacció i d’aigua calenta amb les canonades completament oxidades al cap de quatre anys i mig de funcionament, i que falla cada dos per tres. Són algunes de les deficiències que recull l'informe pericial a què l'ARA ha tingut accés i que els veïns de l'edifici situat a les places Dolors Piera 6 i Isabel Vilà 2 han pagat de la seva butxaca, tips dels problemes constants al bloc de pisos. Volen obrir un procediment judicial contra l'IMHAB i contra la constructora perquè solucionin totes les deficiències. “Estem indignats”, diu una veïna. El bloc és nou, es va construir el 2020. Tots els habitatges són de dret de superfície.

També hi ha hagut fuites d'aigua en unes altres promocions de nova construcció: en dos edificis de l'avinguda Escolapi Càncer del barri de Torre Baró, en un altre del carrer Ciutat de Granada a Sant Martí, en un més del carrer Novelles del barri del Bon Pastor...

Malgrat això, el gerent de l’IMHAB assegura que gairebé no tenen reclamacions judicials obertes contra les constructores del parc públic. Els casos més greus són només dos, detalla: l’edifici del carrer Doctor Aiguader, a Ciutat Vella, la façana del qual va caure en part el 2021 pocs anys després d'haver-se estrenat; i la promoció del passeig de Mollerussa, al Bon Pastor, que fa cinc anys que està en obres i s’hi van detectar greus problemes estructurals. Pel que fa a la resta d'incidències, subratlla que són inconvenients que poden passar en els edificis de nova construcció i que les mateixes constructores són les que s'han d'encarregar de resoldre perquè estan dins el període de garantia.

Sense calefacció ni aigua calenta

L'edifici, situat a l'avinguda Escolapi Càncer 10-12 del barri de Torre Baró, es va presentar com un exemple d'arquitectura sostenible i d'alta eficiència energètica: té un sistema de calefacció d'aerotèrmia, un pati central amb un sostre amb finestres abatibles i una manta tèrmica que es pot obrir i tancar per convertir l'espai en una mena d'hivernacle a l'hivern i una zona d'ombra a l'estiu. El bloc impressiona quan s'hi entra. Però la realitat és que a l'hivern fa més fred dins l'edifici que a fora. “Aquí et mors de fred. I a l'estiu també et mors, però de calor”, deixa anar una veïna.

“El sistema d’aerotèrmia o no funciona, o perd aigua, o els veïns no el saben fer servir o no el posen en marxa perquè el cost és massa elevat”, resumeix amb poques paraules una altra veïna, Ángela Barriuso. El resultat és que, per exemple, una veïna amb cadira de rodes s'escalfa a casa amb un petit calefactor elèctric, tot i viure en un bloc teòricament revolucionari en l’àmbit energètic.

La calefacció i l'aigua calenta són un dels problemes recurrents a les noves promocions de l'IMHAB. El seu gerent reconeix que els nous sistemes que hi han instal·lat “són complexos i delicats a l'hora de la manipulació”. “Estem fent una anàlisi sobre el seu funcionament per valorar què fer en promocions futures”. Els problemes s'han detectat tant en blocs amb sistemes d'aerotèrmia com en aquells que s'han connectat als sistemes Ecoenergies i Districlima.

Conflictes de convivència

També pel que fa a la resolució de conflictes entre veïns, la comunicació amb l’IMHAB és sovint lenta, farragosa i de vegades impossible. Ho constaten en un bloc de la Barceloneta, al número 15 del carrer Salamanca, on els veïns fa temps que mantenen un litigi amb un restaurant dels baixos per la sortida de fums. Segons denuncien, l’establiment –una braseria– no té sortida de fums pròpia i ha fet seva una de les de la finca. Això fa que l’olor de la cuina i fins i tot el fum s’escoli dins els pisos que queden just a sobre. “He hagut de posar el llit al menjador perquè a l’habitació no puc dormir. És irrespirable”, explica l’Àngela. Les parets de les cases afectades estan descolorides pel fum i en alguns casos són ben visibles els forats que els bombers van fer a la paret en algunes de les inspeccions fetes fins ara.

Tot i que el local és privat i per tant les inspeccions són a càrrec del districte de Ciutat Vella, els veïns denuncien que han hagut de perseguir insistentment l’IMHAB perquè els defensi. “És desesperant”, relata Mercedes Juárez, que explica que la comunicació amb l’ens molts cops és frustrant. “Sovint directament ni et responen”, subratlla, i afegeix que quan ho fan després triguen moltíssim a actuar. En canvi, el gerent de l'IMHAB assegura que estan en comunicació constant amb el districte de Ciutat Vella per seguir aquest cas.

Els veïns d’aquest immoble de la Barceloneta critiquen que, més enllà del conflicte amb la braseria, la feina de manteniment de l’IMHAB és “pràcticament nul·la”. Una veïna que prefereix no donar el nom mostra els vidres de la galeria esquerdats: “Tinc por que caiguin al carrer i facin mal a algú”. Fa dos anys es va desprendre una petita part de la passarel·la de formigó que connecta els habitatges. Per sort, sense causar ferits. Per suplir-la hi van posar una fusta que encara continua allà. Malgrat els problemes amb el fum del local de baix, els extintors que hi ha a les zones comunes testimonien la falta de manteniment. L’última revisió anotada data del juny del 2020. “Un dia tindrem un ensurt”, lamenta Juárez.

A l’IMHAB remarquen que fan una feina constant de rehabilitació del parc públic, però que prioritzen "les actuacions més urgents". En concret, el 2024 van finalitzar més de 12.000 actuacions de manteniment que van suposar una inversió superior als 8,4 milions d’euros.

Dossier Habitatge públic: pisos buits, goteres i conflictes 2 articles

• Pisos buits, goteres i conflictes: el repte de gestionar habitatge públic
• Estat del parc públic d'habitatge a Barcelona: això és el que hem trobat