Juan Velayos: “La construcció és esperpèntica”

BarcelonaJuan Velayos és conseller delegat i primer executiu de Neinor Homes, la promotora immobiliària que va crear el fons nord-americà Lone Star després de quedar-se els actius de Kutxabank, i que ha protagonitzat -amb èxit- la primera sortida a borsa d’una empresa del sector del totxo després de la crisi, en la qual va captar uns 700 milions d’euros.

Quina és l’estratègia després de sortir a borsa?

La sortida a borsa era una fita corporativa molt coherent per a una companyia com la nostra, que vol ser model de transparència i institucionalització. Hi ha una enorme oportunitat en un sector que gairebé havia desaparegut i que les inèrcies d’abans de la crisi havien convertit en un sector molt ineficient. Un sector que estava abocat a la transformació del sòl i no a la producció industrial d’habitatges. Era un sector que no treballava amb diners propis, tots eren de la banca. Ara fan falta recursos propis i més disciplina.

Quins són els objectius de Neinor?

Transformar el sector i ser la companyia que faci el màxim nombre d’habitatges a l’any.

Heu estat molt actius en la compra de sòl.

Nosaltres només comprem sòl finalista. Tenim 170 sòls diferents, uns 1.200 milions d’euros. Podem aixecar gairebé 10.000 habitatges.

Quants habitatges teniu en construcció?

Uns 4.000. Hem venut 1.500 habitatges: això són uns 500 milions.

I l’objectiu?

La companyia està dissenyada per posar al mercat 4.000 habitatges a l’any. El 2020 hi arribarem.

Tenen més pes els fons propis?

D’aquí uns anys hi haurà un canvi de cicle i això només ho pots gestionar bé si tens poc deute i una estructura molt flexible. El sòl es compra amb recursos propis; és la regla d’or. El cost de la construcció sí que té sentit que te la financi el banc. La banca ha entès que no ha de finançar sòl. Però el finançament de l’obra, sí, perquè quan hi ha la subrogació de la hipoteca volen el meu client perquè han entès que a Espanya el model bancari està molt lligat a la hipoteca. Quan el banc té donada una hipoteca té un client.

Esteu obrint mercats nous?

Sí. Hem fet una aposta molt forta per Barcelona i primera corona, i per Madrid i rodalia. Ara acabem d’obrir a València, on hem comprat el primer sòl. A Catalunya ara hem vist nous mercats que ens agraden, com Sabadell o Girona. Crec que ja hi comença a haver àrees més enllà de la primera corona de Barcelona on la demanda és sòlida i real.

Alguna operació en marxa?

Sí. Estem mirant bastant sòl cap al nord de Catalunya. Hi ha cinc operacions que s’estan treballant. I és una bona notícia. Són mercats que són sòlids, que ens agraden, amb demanda real. No hauríem comprat a Girona fa un any. Ara comencem a veure llocs. Catalunya és un dels primers llocs en què comencem a veure que es pot prendre risc, que podem anar més enllà de Barcelona i la primera corona.

Quin és l’objectiu?

Si parlem de 4.000 habitatges a l’any, seran 1.000 a Barcelona, 1.000 a Madrid i la resta en els altres mercats. Avui la plaça de referència nostra és Catalunya. Ara en tenim 800 a Barcelona.

Què li cal al sector?

Hi ha hagut moltes parts poc transparents. I no pot ser. A més, hi ha el drama de la transformació del sòl.

¿Amb quines constructores treballeu?

Amb cap de les grans. Dediquem molt de temps a explicar a les constructores que han de canviar les regles de joc. Aquest missatge que una constructora perd diners s’ha d’acabar. El sector en general licita a la baixa, i després miren com apujar el preu. És esperpèntic. Jo demano el que costarà de veritat, perquè del contracte no en tocaré ni una coma.

Teniu un acord amb Google. Quin paper té la tecnologia?

L’aposta per la tecnologia és molt gran. No em sé imaginar aquest sector al marge de la tecnologia. Tenim parts més desenvolupades, com el màrqueting amb l’acord amb Google, i altres en què tenim molta feina a fer, com és l’explotació del big data vinculat a la compra de sòl.

Quina prevenda es necessita abans de començar una obra?

Per sota del 30% impossible. Però, les prevendes no són mai el coll d’ampolla, ni el finançament, ho són les llicències, amb coses increïbles en una societat del segle XXI. Triguen mesos. És inexplicable.