L''e-commerce' capgira el mercat immobiliari logístic
La ràpida evolució d'un sector que domina Amazon obliga els promotors a adaptar l'oferta
BarcelonaEl comerç electrònic o e-commerce ja és una realitat que “ha arribat per quedar-se” i està capgirant el segment logístic del mercat immobiliari, segons explica Anna Gener, la directora a Barcelona de la consultora Aguirre Newman, que està segura que després de l’arribada d’Amazon, altres gegants del sector, com podrien ser Zalando o Alibaba, també escolliran Catalunya per instal·lar-se.
Una opinió que comparteixen la majoria d’actors del sector. Ignacio García, el director a Espanya de Goodman -un dels principals desenvolupadors de projectes logístics-, destaca que mentre el sòl a França sigui molt més car que a Espanya i hi hagi menys flexibilitat laboral, Barcelona serà el pol logístic del comerç electrònic al sud d’Europa. Per a Xavier Novell, director de l’operador Logicor, es podria pensar que hi ha una “bombolla” en aquesta irrupció d’Amazon a Barcelona, ja que la companyia líder de vendes online ja té un gran centre logístic a San Fernando de Henares. Però puntualitza que la multinacional del comerç electrònic busca a Barcelona alguna cosa més que el mercat espanyol, com és servir al sud d’Europa. Novell reconeix que potser la porta logística natural “seria més al nord” (al sud de França), però per les dificultats a l’estat veí prefereix instal·lar-se a Barcelona.
I Amazon arrossegarà altres operadors del comerç electrònic. “Pensar que Amazon serà l’únic és ser poc realista”, indica Stuart McDonald, director de real estate de la socimi Axiare. McDonald recorda que a més d’abastir logísticament el comerç electrònic del sud d’Europa, a Espanya encara hi ha molt recorregut. Cal tenir en compte, indica, que al Regne Unit les vendes online ja són el 18% del total, mentre que a l’Estat tot just arriben al 3%.
Per això, indica, a Barcelona i la seva àrea caldrà molta més inversió logística de qualitat. Per a Alfonso Martínez, director general de Cilsa (la societat participada per Merlin i el Port de Barcelona que explota la zona d’activitats logístiques), els gegants del comerç electrònic busquen dos enclavaments a Europa, un al nord i un al sud, i quan pensen en aquest últim “Barcelona sempre entra a les travesses”.
Però per al sector immobiliari logístic aquesta eclosió del comerç electrònic també comporta alguns reptes, segons assegura Itziar Aretxaga, la directora executiva de la socimi Merlin. “L’ e-commerce ja s’ha instal·lat”, assegura, i les nostres naus logístiques les haurem d’adaptar a les seves necessitats, diu.
Tots els grans actors del sector coincideixen a afirmar que les instal·lacions s’hauran d’adaptar a les noves necessitats, sense oblidar que la venda electrònica coexistirà amb la venda física.
Diferents necessitats
Clapé Group, una companyia catalana especialitzada en la promoció industrial i logística, detecta un canvi en les necessitats dels operadors. El seu director general, Santiago Clapé, destaca que al marge dels grans operadors del comerç electrònic n’hi ha de mitjans que creixen molt ràpidament. “Els fem un edifici de 3.000 metres quadrats, però el creixement és tan desmesurat que al cap d’un any i mig en necessiten 6.000 i dos anys després 9.000”, diu Clapé, que és mostra convençut que “ens farà canviar a tots la manera de fer el nostre negoci”. Segons Clapé, aquests nous clients demanen contractes més curts, i edificis cada cop més grans. “I tu has d’anar darrere d’ells”, afegeix. Per tant, afecta contractualment, però també en la configuració dels edificis, perquè, per exemple, són clients que ja no demanen alçada en els magatzems.
Gustavo Cardozo, vicepresident i responsable per a Espanya de Prologis, líder mundial de promoció, gestió i propietat del sector logístic, ho corrobora: “És un problema amb el qual ens trobem tots ara, que és la personalització de les naus. Fins i tot Amazon cada dia canvia els seus dissenys i necessitats, i és un dels grans reptes que tindrem nosaltres com a promotors del sector logístic: com adaptar-nos a les necessitats i fer naus que després puguin aprofitar altres clients”.
Un altre tema és la necessitat que té l’e-commerce de cobrir els últims metres, des de l’últim magatzem fins a casa del client. Els grans del sector no pensen entrar en aquest negoci, però creuen que hi pot haver oportunitat per a altres inversors, amb parcs urbans de repartiment no perifèrics, com s’està fent a altres ciutats europees, apunta Stuart McDonald. Itziar Aretxaga reconeix que al Parc Logístic de la Zona Franca, on sí que hi ha naus de 1.000 a 2.000 metres quadrats, es nota un augment de la demanda d’aquests espais per cobrir aquests últims metres.
