La caiguda de WeWork mostra que les esquerdes del món immobiliari s'han aprofundit

Des que es va fundar el 2010, WeWork no ha obtingut beneficis ni una sola vegada. Durant anys, la seva manera de cremar diners no es va qüestionar, gràcies als poders de distorsió de la realitat del seu extravagant fundador, Adam Neumann, que va aconseguir convèncer els inversors, sobretot SoftBank, que no es tractava d'un negoci de lloguer d'oficines sinó d'una empresa de tecnologia ràpida en plena missió per “elevar la consciència del món”. Els seus elegants espais d'oficines, amb cervesa gratuïta i futbolí, es van escampar arreu del món. En el punt àlgid de la ximpleria a principis del 2019, abans d'una oferta pública inicial (OPI), la companyia estava valorada en 47.000 milions de dòlars.

L'esfondrament va començar poc després, ja que els inversors externs es van oposar a la seva valoració escumosa i van qüestionar un acord de govern poc ortodox que va donar a Neumann un control de ferro sobre l'empresa. L'OPI es va arxivar i al senyor Neumann li van oferir 1.700 milions de dòlars per marxar. Sandeep Mathrani, un veterà del negoci immobiliari incorporat per dirigir l'empresa, va fer tot el possible per endreçar el vaixell reduint costos i renegociant els contractes d'arrendament. El 2021 va posar a cotitzar la companyia a la Borsa de Nova York a través d'una empresa d'adquisició amb finalitats especials, amb una valoració de 9.000 milions de dòlars. No obstant això, els seus esforços no van servir de res per la caiguda del mercat d'oficines provocada per la pandèmia i un canvi durador cap al teletreball. El 6 de novembre, WeWork, que lloga oficines en 777 ubicacions de 39 països, es va declarar en fallida. Probablement el seu patrimoni es perdrà.

WeWork no és l'únic negoci immobiliari en crisi. Dies abans, a l'altra banda de l'Atlàntic, René Benko, un famós magnat immobiliari austríac, va ser expulsat de Signa, l'imperi immobiliari de 23.000 milions d'euros (25.000 milions de dòlars) que havia construït durant les dues últimes dècades. La seva cartera inclou icones com el Chrysler Building de Nova York; el Kadewe, uns grans magatzems elegants de Berlín, i una participació a Selfridges, un altre temple luxós del consum a Londres. També inclou hotels de luxe, com el Park Hyatt de Viena; desenvolupaments de gamma alta, com l'Elbtower, un gratacel de 65 pisos a Hamburg; i un grup d'altres empreses minoristes. Moltes celebritats del negoci europeu tenen accions del grup immobiliari del senyor Benko, entre les quals Ernst Tanner, president de Lindt & Sprüngli, fabricant de xocolata; Hans Peter Haselsteiner, empresari de la construcció, i Arthur Eugster, magnat del cafè.

Els dos casos no són idèntics. A diferència de WeWork, Signa no s'ha declarat en fallida, tot i que s'enfronta a una crisi de liquiditat, i ha incorporat un destacat expert alemany en insolvència, Arndt Geiwitz, per prendre les regnes. A diferència de Neumann, Benko, un home que va abandonar l'escola secundària i que va començar la seva carrera convertint golfes en àtics a la seva ciutat natal d'Innsbruck, va estar compromès amb Signa fins que va ser expulsat. Després d'una condemna per suborn el 2012, va abandonar les tasques operatives diàries, però més tard va assumir el càrrec de president del consell assessor de l'empresa. Va donar la seva benedicció al nomenament de Geiwitz, que va ajudar a conduir Lufthansa, la companyia aèria nacional d'Alemanya, a través de la insolvència, i li va lliurar formalment la presidència del consell assessor el 8 de novembre. La fundació de la família Benko seguirà sent una accionista important del grup. Mentrestant, Neumann s'ha vist reduït a disparar contra l'enfonsament de WeWork des de fora, i a queixar-se que l'empresa "no va poder aprofitar un producte que és més rellevant avui que mai".

No obstant això, l'ascens i la caiguda dels dos imperis comparteixen similituds. D'una banda, tots dos van confiar en apostes arriscades que es van amagar en un món de tipus d'interès més alts i mercats immobiliaris en caiguda. Quan va construir el seu imperi, Benko va acumular una muntanya de deute per comprar nous actius i mantenir sucosos dividends. Aquest model només funcionava mentre els tipus d'interès fossin baixos i el valor de la propietat principal continués augmentant. En el cas de WeWork, el risc va derivar d'un model de fer llargs contractes d'arrendament de propietats, de vegades de fins a 20 anys, tirar la casa per la finestra amb reformes elegants i després llogar l'espai alhora per períodes tan breus com un mes. Quan el mercat d'oficines va canviar, l'empresa es va quedar atrapada pagant contractes d'arrendament que costaven molt per sobre del que podia cobrar als llogaters, donades les alternatives més barates que s'oferien.

No obstant això, ambdós imperis podrien sortir-ne més forts de l'altre costat. Leonhard Dobusch, de la Universitat d'Innsbruck, considera que Geiwitz desmantellarà l'extensa cartera de Signa venent actius per obtenir efectiu i pagar els deutes. El negoci privat, format per centenars de hòldings, podria quedar simplificat. WeWork, per la seva banda, ja ha obtingut el suport de la majoria dels seus creditors per convertir el seu munt de deutes –de 3.000 milions de dòlars– en capital, i atorgar al seu balanç alguna cosa semblant a un nou començament. També utilitzarà la seva fallida per trencar més de 60 contractes d'arrendament a Amèrica i renegociar-ne d'altres. David Tolley, el nou cap de WeWork, ha dit que creu que estarà en fallida durant menys de set mesos. Neumann i Benko han desaparegut, però el que van construir pot perdurar.