Limitar la compra d’habitatges a l’ús habitual? Una mesura ignorada però viable jurídicament
Un estudi conclou que la Constitució permet en fons i forma que l’Estat, la Generalitat i fins i tot els ajuntaments apliquin aquesta restricció
Barcelona"És possible limitar la compra d'habitatges només per a residència habitual?" Aquesta és la pregunta que ha motivat un estudi per analitzar la viabilitat jurídica d'una mesura que fins ara ha estat ignorada políticament, i que està inspirada en ciutats europees com Amsterdam. Les conclusions de l'anàlisi, presentades aquest divendres, són diàfanes: és legalment viable limitar la compra d'habitatges quan aquests no es destinin a residència habitual de la persona compradora. Però amb excepcions.
En concret, aquest informe, encarregat pel Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB) –una associació privada promoguda per l'Ajuntament de Barcelona i l'Àrea Metropolitana– i elaborat pel jurista Pablo Feu, expert en dret administratiu i urbanístic i professor a la Universitat de Barcelona, detalla que aquesta limitació està subjecta al fet que s’apliqui en zones declarades de mercat residencial tensionat, amb caràcter excepcional, territorial i temporal.
Aquestes excepcions "per garantir l'equilibri i la proporcionalitat" de la mesura són les següents: en el cas de l’adquisició d’edificis sencers –com blocs de pisos–, es permetria la compra sempre que tots els habitatges es destinessin a lloguer habitual (contractes de 5 o 7 anys segons la personalitat jurídica del propietari), i no pas a usos temporals ni turístics. I pel que fa a les segones residències, la mesura permetria la compra d’un segon habitatge en un municipi diferent de l'habitual, encara que estigui en una zona tensionada, sempre que fos per a ús personal i no per a lloguer o inversió.
"Diem que només es podria comprar un habitatge si és per viure-hi o es destina a lloguer habitual", ha resumit la vicepresidenta del PEMB, Janet Sanz, en una roda de premsa aquest divendres al Canòdrom, on ha anunciat que ja han sol·licitat reunions amb la regidoria d'Habitatge de Barcelona, la conselleria de Territori de la Generalitat i també el ministeri d'Habitatge. "Només falta voluntat política", ha advertit.
La Constitució com a paraigua
L'informe basa la viabilitat jurídica de la mesura en la Constitució. "Si no passa el test d'esforç jurídic no és viable, i si la passa sí", ha explicat Feu, que ha argumentat que aquesta política pública és factible perquè supera els dos paràmetres constitucionals: el fons, que analitza el contingut de la mesura, i la forma, que n'avalua la competència.
"Per al fons d'una mesura que limita un dret fonamental –el de la propietat, perquè hi posa una condició–, el TC demana que el dret que es limiti no es faci reconeixible i també que existeixi una causa objectiva justificada per una raó d'interès general", diu Feu.
Com que provoca una disfunció urbanística, l'ordenament autonòmic pot intervenir en el mercat immobiliari, així com els ajuntaments, a través de les seves competències en urbanisme. "La norma seria una norma d'urgència, de transitorietat, un decret llei, perquè està vinculada a una situació excepcional i temporal", ha dit Feu, que ha previst que serà portat davant del Constitucional, però que està blindat constitucionalment.
L'urbanisme, la clau de volta
Feu ha defensat que l'actual tensió del mercat de lloguer ve de la crisi financera del 2008, perquè des d'aleshores s'exigeix un 20% d'entrada per a la compra d'un habitatge, un requisit que ha provocat una allau de demanda al mercat de lloguer, i en conseqüència un augment del seu preu. "Mentre hi hagi algú disposat a pagar un preu més alt, el mercat no s'estabilitzarà perquè la demanda no afluixarà i el preu no pararà de pujar", ha afegit.
Això, segons Feu, provoca una "disfunció urbanística", perquè xoca amb el model d'ordenació i creixement de les ciutats, que ha de ser sostenible –a més, la llei del sòl de l'Estat, a l'article 4, diu que l'ordenació de les ciutats és una funció pública indelegable en què els privats no poden intervenir–. "Ha de garantir la cohesió social i ha d'evitar la dispersió territorial. I està demostrat que separar el preu del lloguer i la compra de la renda no genera cohesió social, perquè s'està poblant la ciutat amb una població resident amb una capacitat de renda alta, mentre que la que no pot pagar-ho està marxant", ha defensat Feu.
"S'està produint una homogeneïtzació social, no una cohesió, i hi ha dispersió territorial. Per tant, aquest comportament del mercat està comportant una infracció jurídica, i aquesta infracció jurídica és la primera causa que demana el Tribunal Constitucional per dictaminar si una norma limitativa d'un dret bàsic és o no és constitucional", ha conclòs. Finalment, el fet que sigui temporal i territorial fa que no alteri l'statu quo del dret de propietat, cosa que també demana el Tribunal Constitucional quan s'apliquen mesures limitatives.
