S’acostuma a atribuir l’escassetat de sòl finalista (urbà consolidat) per construir habitatge assequible al planejament (a la complexitat tècnica de l’urbanisme), però Ignacio Ezquiaga, en un estudi per a la Fundació Funcas, té una altra explicació, que em sembla convincent a la llum del que jo conec de la Sareb.
He visitat nombroses propietats de la Sareb, la majoria pisos molt degradats i inutilitzables, alguns que no han pogut ni ser ocupats perquè estan completament vandalitzats. I visitant diverses ciutats a la costa hi he descobert solars tancats i estructures inacabades que, investigant una mica (perquè mai no s’indica amb el corresponent cartell), he pogut saber que són també de la Sareb. Un d’aquests solars és una gran piscina als afores de Lloret, que és la ruïna d’un aparcament a mig construir del que havia de ser un futur centre comercial. Enmig d’uns murs de contenció perfectament formigonats s’hi acumulen l’aigua, els mosquits i la brutícia, any rere any, sense que ningú sàpiga ben bé què fer-ne, d’aquest solar maleït. També al costat de casa meva hi ha un solar gros i amb els carrers fets, amb capacitat per a una seixantena d’habitatges, que està en mans de la Sareb i que ningú no sap quan hi posaran una grua.
L’explicació d’Ezquiaga és que els sòls disponibles estan en mans d’organitzacions que els van rebre com a pagament dels deutes generats per l’esclat de la bombolla financera. Majoritàriament, bancs i fons d’inversió que no tenen ofici ni coneixements, i probablement tampoc interès, per modificar planejaments, fer gestió urbanística i construir els pisos resultants. Tot això, sens dubte, ha contribuït a retenir sòls i a la consegüent crisi d’assequibilitat a l’habitatge. El sòl no està en mans d’operadors que el vulguin utilitzar com a recurs per fer pisos protegits.
Hi ha poca oferta d’habitatge, però hi ha molt de sòl urbanitzable. La majoria eren sòls hipotecats abans de l’esclat de la bombolla, que van esdevenir “col·laterals” (garanties) dels préstecs a promotors. El que queda del sector de la promoció té raó quan afirma que no troben sòls a preus raonables que els permetin construir a preus assequibles. En part això es deu a les expectatives dels propietaris actuals, que no estan disposats a admetre la pèrdua de valor. És la traducció urbana del deute generat per l’esclat de la bombolla immobiliària.
La immensa diversitat de promotors (grans i petits, locals i nacionals) s’ha reduït després del 2008 i la propietat s’ha concentrat en mans de pocs grans tenidors i fons internacionals, que només estan interessats a recuperar el deute i estan, literalment, retenint el sòl que s’havia planificat per acollir-hi habitatges. Fa 15 anys que no s’hi fa res.
I també hi ha molts solars incerts en mans de la Sareb, que va acumular els anomenats “actius tòxics” perquè els balanços dels bancs milloressin. La majoria estan distribuïts arreu del territori i serien bons per al reequilibri. El problema és que la Sareb no ha fet cap gestió per millorar el valor d’aquests sòls. Ha fet poc manteniment als edificis construïts, i no ha tramitat modificacions urbanístiques ni ha avançat en la urbanització de carrers per poder posar terrenys edificables a disposició del mercat. Ezquiaga estima que a Espanya hi ha entre 200.000 i 400.000 habitatges –construïts i potencials– que la Sareb podria posar al mercat immediatament per a la producció d’habitatge assequible. La nova empresa Sepes, batejada com a Casa 47, s’atrevirà a fer aquesta feina?
A Catalunya aquests sòls, en l’actual crisi, no es poden mantenir immobilitzats. Si la Sareb o els grans tenidors els estan retenint s’ha d’articular algun mecanisme de compra obligatòria a preus assequibles per part de l’administració catalana, i posar-los a disposició de les entitats sense ànim de lucre i cooperatives. No pot ser que surti més rendible deixar passar el temps que no pas atendre la demanda d’habitatge que hi ha actualment. Els operadors socials (fundacions i cooperatives) no tenen els coneixements ni les capacitats per entrar en complicades negociacions amb grans tenidors o bancs, però en farien un bon ús i construirien habitatge assequible ràpidament, com s’ha fet al llarg dels anys a Catalunya. Per exemple, entre el 1983 i el 2001 les cooperatives van promoure 8.180 nous habitatges en sòl cedit per l’Institut Català del Sòl.
Finalment, voldria anotar una segona derivada: els financers potser en saben de comprar i vendre actius, però el valor d’aquests solars erms el posa el planejament, és a dir, la idea de ciutat que els urbanistes projecten sobre cada barri. Un terreny no esdevé un lloc fins que algú no li atribueix un valor urbà (un projecte, una idea). Per al sector financer que acumula grans reserves de sòl l’urbanisme és, ara més que mai, completament necessari.
