Barcelona i Madrid desplacen la costa en la inversió en hotels

BarcelonaEspanya és el tercer país d’Europa que atreu més inversió immobiliària en hotels. En total 2.155 milions d’euros el 2016, el segon millor any de la història. El primer va ser el 2015, amb un rècord de 2.650 milions, segons les dades de l’informe JLL hotels & hospitality. Però, a més, el 2016 s’han detectat canvis importants tant en les destinacions de les inversions com en el tipus d’inversor, segons l’informe publicat ahir per la consultora JLL.

Un canvi important és que les grans ciutats espanyoles -Madrid i Barcelona- desplacen els municipis de costa típicament de vacances com a destinació de les inversions. Un altre canvi detectat és en el perfil dels inversors: els grans fons internacionals desplacen les societats immobiliàries cotitzades (socimis) i les grans fortunes espanyoles ( family offices ).

Una tercera característica de l’any 2016 és que Barcelona supera fins i tot lleugerament la inversió en hotels de l’any anterior, tot i la moratòria hotelera declarada pel consistori que presideix Ada Colau. Aquesta decisió ha fet més atractiva la inversió en hotels a Barcelona perquè creix el preu per habitació i, a més, augmenta l’ocupació.

El 2015 Barcelona va ocupar el quart lloc al rànquing de municipis, amb una inversió de 340 milions d’euros. Aquesta quantitat ha sigut el 2016 de 344 milions, malgrat que en el conjunt de l’Estat la inversió va caure un 21%. Barcelona ha pujat al segon lloc i aporta un 16% de tota la inversió en hotels a Espanya. El primer lloc l’ocupa Madrid, amb una inversió de 597 milions, el 27,7% de tot l’Estat. La capital espanyola, malgrat que passa del segon al primer lloc i guanya quota de mercat (del 24% al 27,7%), no ha aconseguit el 2016, amb 597 milions, mantenir el nivell d’inversió del 2015, quan va arribar als 623,5 milions.

JLL destacava el 2015 en el seu informe que les destinacions de vacances (especialment per l’impuls de les Canàries i les Balears), havien acaparat el 54% de tota la inversió, davant del 46% de les destinacions urbanes i el 2% de les rurals. En l’informe sobre el 2016 la consultora destaca que els actius urbans són els protagonistes del mercat “davant dels vacacionals”. Segons les dades de JLL, el 2016 les destinacions urbanes es van endur el 61% de la inversió, enfront del 39% de les destinacions de vacances. Madrid i Barcelona van sumar 940 milions del 2.155 que es van invertir en hotels a Espanya el 2016.

Més estrangers

El canvi en el perfil dels inversors també ha estat molt marcat el 2016, començant per l’origen del capital. El 2015 pràcticament tres quartes parts dels diners procedien d’inversors espanyols, mentre que el capital estranger només va aportar el 27%. El 2016 s’ha tombat la truita i el capital estranger ja supera la meitat (56,3%), mentre que l’espanyol va ser del 43,7%.

Els espanyols van invertir en el sector hoteler 941 milions el 2016. Entre els estrangers, la primera nacionalitat són els francesos (599 milions), seguits dels turcs (211 milions), l’Aràbia Saudita (93 milions) i Alemanya (74 milions).

Però l’origen dels diners no és l’únic canvi en el perfil de l’inversor. També hi ha un canvi important en el tipus de societat inversora. “Els fons d’inversió han sigut els principals actors del mercat en detriment de les socimis”, indica JLL en el seu informe, que destaca un exemple: Hispania -la socimi participada pel magnat Georges Soros- ha estat molt activa el 2016, amb la compra de cinc hotels per 71 milions d’euros. Una quantitat, no obstant, que està molt lluny dels 680 milions que aquesta socimi va invertir el 2015 en hotels.

Els fons d’inversió han aportat més de la meitat de la inversió (51,5%), seguits de les cadenes hoteleres (22,5%) i els inversors privats (18,1%). Però a més del tipus d’inversor, també ha canviat el tipus d’operacions. Fins al 2015 hi havia moltes operacions de venda de carteres de hotels, molts d’ells actius que s’havien quedat els bancs o fons oportunistes després de l’esclat de la bombolla immobiliària.

Actius individuals

L’any 2016 hi ha hagut moltes més operacions de venda d’actius individuals (hotel a hotel), i només a final d’any s’ha produït una venda de cartera molt important, amb l’adquisició de Foncière des Régions del portfoli hoteler de Merlin Properties (19 hotels en total). Amb aquesta compra, dos terços de les operacions van ser d’actius individuals, mentre que un terç van ser carteres completes.

Per al 2017 JLL preveu que continuarà el bon ritme en el mercat d’inversió hotelera, ja que continua l’interès dels inversors internacionals. A més, les empreses del sector hoteler intenten reduir l’endeutament dels seus balanços, i la seva estratègia passa cada cop més per “vendre’s el totxo” i quedar-se amb el negoci de la gestió operativa dels hotels.

Un altre motiu que fa pensar que la inversió immobiliària en hotels es mantindrà són les bones perspectives de l’economia espanyola i, concretament, del turisme, que “col·loca el mercat hoteler espanyol en el punt de mira dels inversors espanyols i internacionals”, segons indica JLL en el seu estudi.

Una mostra de la salut del turisme són les dades que va donar a conèixer ahir l’Organització Mundial del Turisme (OMT), que va xifrar en 60.000 milions d’euros la despesa que van fer els turistes estrangers a Espanya durant l’any 2016.

Les claus

1. Què ha passat en la inversió hotelera a Barcelona el 2016?

La capital catalana ha mantingut el nivell d’inversió del 2015, que va ser rècord, mentre que en el conjunt de l’Estat i a Madrid la inversió en hotels ha caigut.

2. Com ha canviat la destinació de les inversions? El 2015 més de la meitat (54%) va anar a destinacions de vacances, sobretot les Balears i les Canàries. El 2016 les grans ciutats -Madrid i Barcelona-, s’han imposat com a principals objectius dels inversors.

3. Per què a Barcelona es manté la inversió malgrat la moratòria?

No poder desenvolupar nous hotels fins i tot revaloritza els que hi ha. Amb el fort atractiu turístic de la ciutat, i sense poder augmentar la competència, els hotels de Barcelona poden apujar els preus i, a més, tenen un nivell més alt d’ocupació. Això permet guanyar rendibilitat per habitació i els actius són més atractius.

4. Quina és la procedència dels inversors?

Fins al 2015 els que tenien més pes eren els inversors espanyols i les societats immobiliàries cotitzades. Però el 2016 han guanyat rellevància els fons d’inversió. El 2015 només el 27% del capital invertit en hotels era estranger. El 2016 ha estat el 56,3%.

5. Quin tipus d’actius ha canviat de mans el 2016?

El 2015 es van vendre moltes carteres senceres d’hotels, en gran part immobles que s’havien adjudicats els bancs o fons procedents de l’esclat de la bombolla immobiliària. El 2016 ja han tingut molt més pes les operacions individuals. Malgrat tot, encara s’han venut carteres, com la que Foncière des Régions va comprar dos dies abans de final d’any a Merlin Properties per 535 milions, i que incloïa l’Eurostars Grand Marina del World Trade Center de Barcelona. L’altra gran operació a la capital catalana va ser la compra per part de Shaftesbury del Pullman Barcelona Skipper a AXA per 93 milions.