El capital estranger provoca un nou rècord d’inversió immobiliària

BarcelonaEl procés i la incertesa política no semblen haver afectat el mercat immobiliari de Barcelona. Al contrari: el 2015 es van batre rècords històrics d’inversió, que va vorejar els 2.000 milions i va superar el millor any d’abans de la crisi, segons u n estudi elaborat per la consultora Aguirre Newman, que a més preveu que la bona tònica continuarà el 2016 amb un volum d’inversió similar.

A més, les dades destaquen que un 85% de la inversió que s’ha fet a Barcelona ha arribat de capital internacional -un 55% a través de fons i inversors i un 30% procedent de socimis-, a diferència del que passava abans d’esclatar la bombolla. Això, segons la directora general d’Aguirre Newman a Barcelona, Anna Gener, es produeix perquè el sector capta la liquiditat del mercat, ja que el deute i la borsa no poden donar la rendibilitat que dóna el sector immobiliari en un entorn de tipus d’interès baixos.

El 2015 també es va produir una entrada d’aquests inversors internacionals en el mercat del sòl i residencial, a diferència del que passava en anys precedents, quan es limitaven als mercats d’oficines, hoteler i logístic. El mercat residencial s’està centrant en promocions de luxe, la majoria destinades a estrangers. La pressió dels inversors internacionals ha fet que molts family office catalans no puguin tancar operacions, tot i que s’espera que en el 2016 tinguin més protagonisme.

El bon comportament del mercat d’oficines i el logístic indica que no hi ha rastre de la suposada fuga d’empreses de Catalunya. “Des del sector immobiliari no la veiem”, va assegurar Anna Gener, que va matisar que potser hi pot haver canvis de seus socials, però no de llocs de treball, ja que la contractació d’oficines i de centres logístics ha sigut més alta que mai. “Cap client ens ha demanat que li busquem una seu fora de Catalunya”, va constatar. Al contrari, va indicar que el seu “maldecap” és trobar producte per als inversors estrangers, ja que els que fan una operació volen repetir l’experiència. Segons Hipólito Sánchez, director d’inversions de la consultora, els inversors internacionals no han aturat o endarrerit cap operació: “No hi ha hagut cap ajustament ni descompte per qüestions polítiques”.

La política sí que ha irromput en el mercat hoteler, que malgrat això ha tancat l’any 2015 amb un augment de la inversió del 25% respecte al 2014. Ha sigut així tot i la moratòria hotelera decretada per l’Ajuntament. Segons Anna Gener, els hotels de Barcelona continuen en el radar dels inversors perquè “són tan rendibles que tothom vol tenir un hotel a Barcelona”.

Moratòria hotelera

La bona ocupació, la rendibilitat per habitació i el nombre creixent de turistes han fet pujar els preus dels hotels, tot i que en l’augment també hi pot incidir la moratòria per les expectatives de futur d’una oferta menor. Però, tot i això, segons Anna Gener, el 2015 encara no s’ha vist un impacte real de la moratòria, perquè afecta projectes de transformació i canvi d’usos d’edificis que, com a mínim, trigarien 18 mesos des que es va decretar la moratòria a sortir al mercat. La pujada de preus dels hotels es nota en operacions com la compra de l’Hotel Hilton per 60 milions per part d’Oman Investment; de l’Axel Two per 22 milions per part de la família Nadal, o del Dolce Sitges per 46 milions per part d’Oaktree.

La inversió immobiliària a Barcelona va tancar el 2015 amb un volum de 1.977 milions, que suposen 43 més que l’any anterior, segons aquest informe d’Aguirre Newman. Això suposa pràcticament una cinquena part dels 10.790 milions invertits a tot l’Estat en el sector.

Encariment dels preus

El mercat d’oficines va captar 884 milions, que suposa el 45% del total i un 52% més que l’any anterior. El problema en aquest segment comença a ser la falta d’estoc, cosa que ha portat a la compra de sòl per promoure nous projectes. A aquesta falta de producte hi contribueix el rècord de superfície llogada el 2015, que arriba als 400.000 metres quadrats.

El sector residencial va mobilitzar una inversió de 196 milions, que suposa un 10% del total i un increment del 43% respecte a l’any anterior. El sector creix pels inversors internacionals i la rehabilitació i canvi d’usos d’edificis: tot plegat ha fet que a la ciutat de Barcelona l’habitatge lliure s’hagi encarit un 8%.

Quant al mercat industrial i logístic, pràcticament sense estoc en la primera i la segona corona metropolitana, va aportar una inversió de quasi 90 milions, pràcticament el doble que l’any anterior. Els centres comercials només van mobilitzar 40 milions el 2015, bàsicament per la venda d’ Heron City.

Pel que fa al comerç a peu de carrer, la inversió va ser de 163 milions, amb una falta d’oferta als carrers més cèntrics que ha fet pujar el cost de la inversió i, per tant, baixar la rendibilitat. Els hotels han mobilitzat una inversió de 347 milions, un 18% del total, i un 25% més que el 2014, però no arriben a la xifra rècord de 500 milions del 2013.