BarcelonaEl 2018 serà, en principi, l’any de la nova llei hipotecària a Espanya. Una llei que, si s’ha de jutjar per l’avantprojecte aprovat pel govern del PP, donarà més seguretat als consumidors, però que, com a contrapartida, possiblement encarirà aquest tipus de crèdits, els més habituals per accedir a un habitatge. I això sense tenir en compte possibles pujades dels tipus d’interès, que ara estan en mínims històrics, i que podrien encarir en un futur els crèdits hipotecaris a tipus variable.
Inscriu-te a la newsletter Economia
Informació que afecta la teva butxaca
Inscriu-t’hi
Està previst que el projecte de llei es tramiti parlamentàriament els primers mesos de l’any, amb la qual cosa la llei podria entrar en vigor durant el primer semestre. De fet, hi ha pressa, ja que sobre Espanya hi ha l’amenaça d’una sanció de la Unió Europea. La Comissió Europea va interposar un recurs davant el Tribunal de Justícia de la Unió Europea contra l’Estat. El motiu és l’incompliment per part d’Espanya de la transposició de la directiva europea sobre crèdits hipotecaris. El termini s’acabava el 21 de març del 2016 i, per aquest incompliment, l’executiu de Brussel·les amenaça Espanya amb una sanció de gairebé 106.000 euros diaris. En el seu escrit, la Comissió és clara: la quantia de la sanció s’ha calculat tenint en compte la gravetat i la durada de la infracció.
Els economistes pronostiquen que la nova llei comportarà un encariment dels crèdits hipotecaris perquè la normativa tendeix a reduir els riscos dels consumidors, fet que es traduirà en un sobrecost per a les entitats bancàries i en un augment dels tipus efectius. “La variació de les condicions les farà més cares”, afirma Ferran Font, director d’estudis de Pisos.com.
Del mateix parer és Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, que reconeix que augmentar la protecció per al client comporta uns preus més cars. “O, vist des de l’altra banda -explica referint-se al punt de vista dels bancs-, assumir més risc vol dir cobrar un preu més alt”. Així, recorda que el projecte de llei preveu acotar millor el tema de la morositat en favor dels consumidors, que tenen més marge abans de l’execució. “Això comporta un risc addicional que els actuaris -els experts estadístics que analitzen els riscos- convertiran en un prima de risc”.
Entre altres coses, la futura llei vol adaptar-se a una sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea que demana revisar quan s’ha de donar per conclòs el contracte si hi ha impagament. El projecte fa distincions en funció de la durada de la hipoteca i, a la primera part de la vida del crèdit, preveu que el límit sigui l’impagament del 2% del capital atorgat o nou mensualitats, i en la segona part, el 4% del capital o 12 mensualitats. Un element que comporta, per tant, més risc per als bancs, que hauran d’esperar més abans de dur a terme una execució.
Menys comissions
També es vol introduir en la nova norma un límit als interessos de demora que poden cobrar les entitats: no podran superar tres vegades el tipus d’interès legal. Aquest límit, en principi, també augmentaria el risc per als bancs, si no fos perquè el Tribunal Suprem va establir en doctrina jurisprudencial que establia un màxim de dos punts per sobre del tipus d’interès pactat. Aquest càlcul seria menys lesiu per als consumidors que el que es proposa ara en el projecte de llei.
Un altre aspecte que pot afectar el negoci dels bancs i que inclou el projecte de llei és la rebaixa de les comissions per amortització anticipada. Actualment, amb els tipus baixos que fan estrets els marges bancaris, les comissions són una font important de negoci per a les entitats. Però el projecte preveu posar límit a les comissions quan el client amortitza anticipadament la hipoteca (o una part). En les hipoteques variables es proposa un límit del 0,5% del capital pagat anticipadament en els tres primers anys de vigència, i del 0,25% fins al cinquè any. I a partir del sisè no es pagarà cap tipus de penalització per la cancel·lació. En el cas de les hipoteques fixes, el percentatge serà del 4% durant els primers 10 anys i del 3% a partir de l’onzè any.
A més, el projecte vol incentivar la transformació d’hipoteques variables a fixes, amb una comissió del 0,25% els tres primers anys i del 0% després i amb una rebaixa del 90% de les despeses notarials. Malgrat aquestes mesures en favor del consumidor, i altres com l’assessorament notarial gratuït o la prohibició d’obligar-lo a contractar productes vinculats, com ara assegurances, Òscar Gorgues assegura que la llei no és tan proteccionista i que “s’ha descafeïnat més del que en principi estava previst perquè deixa moltes coses a mercè d’una negociació en la qual el banc és la part més forta”.
LES CLAUS
1. Per què es canviarà la llei hipotecària?
El canvi ve imposat per Europa. Brussel·les va aprovar el 2014 una directiva que havia de transposar-se a la legislació de cada país el 2016, però Espanya encara no ho ha fet i té l’amenaça d’una sanció de la Comissió Europea de 105.990 euros diaris si no ho fa. Per això el govern espanyol ja ha aprovat l’avantprojecte de llei, que ara ha de passar pel tràmit parlamentari.
2. Per què es preveu un encariment dels préstecs?
Bàsicament perquè el projecte de llei és més proteccionista per als consumidors. Més protecció als clients que contracten els crèdits hipotecaris es converteix, automàticament, en un risc més elevat per a les entitats bancàries. I en el negoci bancari, un risc més gran sempre comporta un preu més alt.
3. Quins altres factors hi influeixen?
La llei també imposa uns terminis més llargs d’impagament abans que el banc pugui donar el contracte per conclòs. Això comporta més risc de morositat, i per tant més risc. També es rebaixen algunes de les comissions per amortització anticipada i cancel·lació, cosa que redueix el negoci bancari. Un altre aspecte que hi incideix és la prohibició de fer contractar de manera obligatòria productes vinculats, com assegurances. Els bancs amb la venda d’aquests productes vinculats de vegades oferien unes millors condicions per a la hipoteca perquè obtenien més vinculació del client i augmentaven els ingressos i els marges.
4. Quines novetats inclourà la llei?
Al marge dels nous terminis sobre els impagaments, la rebaixa de comissions i la prohibició dels productes vinculats, la llei vol incentivar i abaratir el pas de les hipoteques de tipus variable a fix. Un canvi d’aquesta mena pot encarir la quota en un principi, ja que els tipus ara són molt baixos, però en el llarg termini, si l’Euríbor puja, pot ser una bona protecció per al consumidor.
